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Appartement 3 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface80m²
Coût Total156 860€
Loyer Annuel11 215€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 587,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m²

ROUEN QUAIS RIVE GAUCHE

Le Cabinet SAUVAGE TRANSACTION vous propose cet appartement de 80 m² composé d'une entrée avec placards de rangement, un vaste salon de 36 m² (possibilité de faire une 3e chambre), une cuisine aménagée et équipée, un balcon, 2 chambres, une salle de bains avec WC et une cave.

PRECISIONS : chauffage collectif au gaz, fenêtres en PVC double vitrage, parking collectif sécurisé.

NOTRE INSTINCT IMMOBILIER VOUS LE CONSEILLE POUR : sa proximité immédiate des transports et des commodités, sa performance énergétique, son potentiel locatif.

Surface : 80 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 183 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/07/2024

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 242 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 590 € et 2 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.437176, 1.076067
Total : 156 860€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 146 700€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11215€/an
Fourchette totale : 734€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 8807€ - 14281€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 449,5 €/m²
Basé sur :506 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 960 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-68 960€ (-35.2%)
Marge achat-revente :39 100€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 207,20€
Coût de l'assurance :13 725,25€
Taxe foncière : 1 121,52€/an
Soit par mois : 93,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car le chauffage collectif au gaz est déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, du lavabo et du WC, réfection du carrelage si nécessaire, traitement de l'humidité au plafond.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - signes d'humidité nécessitant intervention
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement et travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - quelques traces d'usure nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 8000€ (prix moyen pour cuisine complète milieu de gamme incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Remplacement moquette (24 m²): 20€/m² × 24 = 480€, Peinture murs/plafonds (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Électricité (2 chambres): 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Entretien parquet (25 m²): 20€/m² × 25 = 500€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région Normandie. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 215 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 636 €
Revenus locatifs : +11 215 €
Charges déductibles : -26 636 €
Résultat foncier Année 1 : -15 421 €(Déficit de 15 421 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 936 €/an
Revenus locatifs : +11 215 €
Charges déductibles : -6 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4720.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 215 €26 641 €5 270 €-15 426 €10 700 €4 726 €4 726 €
211 440 €6 801 €5 131 €4 638 €--87 €
311 668 €6 656 €4 986 €5 012 €---
411 902 €6 507 €4 836 €5 395 €---
512 140 €6 352 €4 681 €5 788 €---
612 383 €6 191 €4 521 €6 191 €---
712 630 €6 025 €4 355 €6 605 €---
812 883 €5 854 €4 183 €7 029 €---
913 140 €5 676 €4 006 €7 464 €---
1013 403 €5 493 €3 822 €7 910 €---
1113 671 €5 303 €3 632 €8 368 €---
1213 945 €5 106 €3 436 €8 838 €---
1314 224 €4 903 €3 232 €9 321 €---
1414 508 €4 693 €3 022 €9 815 €---
1514 798 €4 475 €2 805 €10 323 €---
1615 094 €4 250 €2 579 €10 844 €---
1715 396 €4 017 €2 347 €11 379 €---
1815 704 €3 776 €2 106 €11 928 €---
1916 018 €3 527 €1 856 €12 491 €---
2016 338 €3 269 €1 599 €13 069 €---
2116 665 €3 002 €1 332 €13 663 €---
2216 999 €2 726 €1 056 €14 272 €---
2317 338 €2 441 €770 €14 898 €---
2417 685 €2 146 €475 €15 540 €---
2518 039 €1 840 €169 €16 199 €---
TOTAL359 227 €137 670 €76 207 €221 556 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-3 210 €+5 565 €
2+2 355 €0 €+2 355 €
3+2 355 €+1 477 €+878 €
4+2 355 €+1 619 €+736 €
5+2 355 €+1 736 €+619 €
6+2 355 €+1 857 €+498 €
7+2 355 €+1 981 €+374 €
8+2 355 €+2 109 €+246 €
9+2 355 €+2 239 €+116 €
10+2 355 €+2 373 €-18 €
11+2 355 €+2 511 €-156 €
12+2 355 €+2 652 €-297 €
13+2 355 €+2 796 €-441 €
14+2 355 €+2 945 €-590 €
15+2 355 €+3 097 €-742 €
16+2 355 €+3 253 €-898 €
17+2 355 €+3 414 €-1 059 €
18+2 355 €+3 578 €-1 223 €
19+2 355 €+3 747 €-1 392 €
20+2 355 €+3 921 €-1 566 €
21+2 355 €+4 099 €-1 744 €
22+2 355 €+4 282 €-1 927 €
23+2 355 €+4 469 €-2 114 €
24+2 355 €+4 662 €-2 307 €
25+2 355 €+4 860 €-2 505 €
Total+58 875 €+66 467 €+-7 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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