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Appartement à vendre

VilleAuxerre (89)
Surface72.9m²
Coût Total113 080€
Loyer Annuel8 550€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 72.9 m²
Prix au m² : 1 083,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone

Dans une résidence sécurisée et disposant d'un ascenseur, au premier étage, appartement de type III offrant une entrée sur dégagement desservant une cuisine aménagée récemment, une arrière cuisine, un salon lumineux donnant accès à un balcon, un séjour, deux chambres, une salle d'eau et des wc séparés. Une cave privative complète cette offre. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. M. Karim CHEBEL, Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de AUXERRE sous le numéro 2018AC00032. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.797105, 3.547737
Total : 113 080€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 27 760€
Valeur du bien : 106 760€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.9m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8550€/an
Fourchette totale : 582€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6987€ - 10462€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 255,81 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 549 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-12 549€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-21 531€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 599,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 751,54€
Coût de l'assurance :9 894,50€
Taxe foncière : 854,99€/an
Soit par mois : 71,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 72.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain comprenant le remplacement des éléments sanitaires et le carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 760 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 080 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 919 €
Revenus locatifs : +8 550 €
Charges déductibles : -32 919 €
Résultat foncier Année 1 : -24 369 €(Déficit de 24 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 159 €/an
Revenus locatifs : +8 550 €
Charges déductibles : -5 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2969.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 550 €32 923 €3 912 €-24 373 €21 400 €2 973 €2 973 €
28 721 €5 060 €3 809 €3 661 €---
38 895 €4 954 €3 703 €3 941 €---
49 073 €4 844 €3 593 €4 229 €---
59 255 €4 730 €3 480 €4 524 €---
69 440 €4 612 €3 362 €4 827 €---
79 629 €4 490 €3 240 €5 138 €---
89 821 €4 364 €3 113 €5 457 €---
910 018 €4 233 €2 982 €5 784 €---
1010 218 €4 098 €2 847 €6 120 €---
1110 422 €3 957 €2 706 €6 465 €---
1210 631 €3 812 €2 561 €6 819 €---
1310 843 €3 661 €2 411 €7 182 €---
1411 060 €3 505 €2 255 €7 555 €---
1511 281 €3 344 €2 093 €7 937 €---
1611 507 €3 177 €1 926 €8 330 €---
1711 737 €3 004 €1 753 €8 733 €---
1811 972 €2 824 €1 574 €9 147 €---
1912 211 €2 639 €1 388 €9 572 €---
2012 456 €2 447 €1 196 €10 009 €---
2112 705 €2 248 €997 €10 457 €---
2212 959 €2 041 €791 €10 917 €---
2313 218 €1 828 €577 €11 390 €---
2413 482 €1 607 €356 €11 876 €---
2513 752 €1 378 €127 €12 374 €---
TOTAL273 855 €115 781 €56 752 €158 074 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795 €-6 420 €+8 215 €
2+1 795 €+206 €+1 589 €
3+1 795 €+1 182 €+613 €
4+1 795 €+1 269 €+526 €
5+1 795 €+1 357 €+438 €
6+1 795 €+1 448 €+347 €
7+1 795 €+1 541 €+254 €
8+1 795 €+1 637 €+158 €
9+1 795 €+1 735 €+60 €
10+1 795 €+1 836 €-41 €
11+1 795 €+1 940 €-145 €
12+1 795 €+2 046 €-251 €
13+1 795 €+2 155 €-360 €
14+1 795 €+2 266 €-471 €
15+1 795 €+2 381 €-586 €
16+1 795 €+2 499 €-704 €
17+1 795 €+2 620 €-825 €
18+1 795 €+2 744 €-949 €
19+1 795 €+2 872 €-1 077 €
20+1 795 €+3 003 €-1 208 €
21+1 795 €+3 137 €-1 342 €
22+1 795 €+3 275 €-1 480 €
23+1 795 €+3 417 €-1 622 €
24+1 795 €+3 563 €-1 768 €
25+1 795 €+3 712 €-1 917 €
Total+44 875 €+47 422 €+-2 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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