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Immeuble 13 pièces 400 m²

VilleBrignoles (83)
Surface400m²
Coût Total504 400€
Loyer Annuel60 623€
Rentabilité12.02%
Cashflow/mois+1 901€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 455 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 137,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 13 pièces 400 m²

BRIGNOLES, centre ville, Votre Agence Rose d'Argent Immobilier vous propose à la vente cet immeuble en monopropriété de rapport pour investisseurs. Ensemble immobilier édifié de 3 étages sur rez de chaussée. La totalité des 6 appartements est louée ainsi que les 2 locaux commerciaux du rez de rue. Nous contacter sans plus tarder pour visite et renseignements complémentaires.

Surface : 400 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/11/2025

Consommation énergie primaire : 327 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.407913, 6.060296
Total : 504 400€
Prix d'acquisition : 455 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 468 000€
Frais de notaire : 36 400€
Coût estimé : 36 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.76€ - 16.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 5052€/mois
Loyer annuel estimé : 60623€/an
Fourchette totale : 3905€ - 6535€/mois
Fourchette annuelle : 46862€ - 78425€/an
Rentabilité brute :12.02%
Fourchette de rentabilité :9.29% - 15.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 109,09 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :843 636 €
Prix d'achat :455 000 €
Décote à l'achat :-388 636€ (-46.1%)
Marge achat-revente :339 236€ (40.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :504 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 498,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :147,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 645,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :245 052,36€
Coût de l'assurance :44 135,00€
Taxe foncière : 6 062,33€/an
Soit par mois : 505,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 051,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 150,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 901,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation basée sur 400 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité pour l'immeuble
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: 1 cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la robinetterie et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'immeuble
Raison: Normes électriques - mise aux normes nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 400 m² de tuyauterie à vérifier
Raison: Normes de plomberie - assurer la sécurité et la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 623 €/an
Calcul : 5 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 504 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 765 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 759 €
Revenus locatifs : +60 623 €
Charges déductibles : -37 759 €
Résultat foncier Année 1 : 22 864 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 759 €/an
Revenus locatifs : +60 623 €
Charges déductibles : -24 759 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 864 €/an
Prix d'achat du bien : 455 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 295 750 €(65% de 455 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 755 €/an
Calcul : 295 750 € × 3,636% = 10 755 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 623 €37 776 €16 948 €22 848 €---
261 836 €24 326 €16 498 €37 510 €---
363 072 €23 860 €16 032 €39 212 €---
464 334 €23 378 €15 551 €40 956 €---
565 621 €22 880 €15 052 €42 740 €---
666 933 €22 365 €14 537 €44 568 €---
768 272 €21 831 €14 004 €46 440 €---
869 637 €21 280 €13 452 €48 357 €---
971 030 €20 709 €12 881 €50 321 €---
1072 450 €20 119 €12 291 €52 332 €---
1173 899 €19 508 €11 680 €54 392 €---
1275 377 €18 876 €11 048 €56 502 €---
1376 885 €18 222 €10 394 €58 663 €---
1478 423 €17 546 €9 718 €60 877 €---
1579 991 €16 846 €9 018 €63 145 €---
1681 591 €16 122 €8 294 €65 469 €---
1783 223 €15 373 €7 546 €67 849 €---
1884 887 €14 599 €6 771 €70 289 €---
1986 585 €13 797 €5 969 €72 788 €---
2088 317 €12 968 €5 140 €75 349 €---
2190 083 €12 110 €4 283 €77 973 €---
2291 885 €11 223 €3 395 €80 662 €---
2393 722 €10 305 €2 477 €83 417 €---
2495 597 €9 355 €1 527 €86 242 €---
2597 509 €8 373 €545 €89 136 €---
TOTAL1 941 782 €453 746 €245 052 €1 488 036 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 488 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 731 €+6 854 €+5 877 €
2+12 731 €+11 253 €+1 478 €
3+12 731 €+11 764 €+967 €
4+12 731 €+12 287 €+444 €
5+12 731 €+12 822 €-91 €
6+12 731 €+13 371 €-640 €
7+12 731 €+13 932 €-1 201 €
8+12 731 €+14 507 €-1 776 €
9+12 731 €+15 096 €-2 365 €
10+12 731 €+15 700 €-2 969 €
11+12 731 €+16 318 €-3 587 €
12+12 731 €+16 950 €-4 219 €
13+12 731 €+17 599 €-4 868 €
14+12 731 €+18 263 €-5 532 €
15+12 731 €+18 944 €-6 213 €
16+12 731 €+19 641 €-6 910 €
17+12 731 €+20 355 €-7 624 €
18+12 731 €+21 087 €-8 356 €
19+12 731 €+21 836 €-9 105 €
20+12 731 €+22 605 €-9 874 €
21+12 731 €+23 392 €-10 661 €
22+12 731 €+24 199 €-11 468 €
23+12 731 €+25 025 €-12 294 €
24+12 731 €+25 873 €-13 142 €
25+12 731 €+26 741 €-14 010 €
Total+318 275 €+446 411 €+-128 136 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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