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Maison à vendre

VilleMontrevault (49)
Surface103
Coût Total174 300
Loyer Annuel9 502
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 019,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

iad France - Mathieu Bernard vous propose: IDEAL INVESTISSEUR !! A 5 minutes de Montrevault-sur-Evre. A vendre Maison de bourg sympathique avec jardin. Au rez-de-chaussée une entrée, un salon, WC, un séjour, une cuisine, Puis à l'étage une salle de bain avec WC, deux chambres. En extérieur: un jardin, un puits, dépendance, bucher.

Rafraichissement général à prévoir…

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 236 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mathieu Bernard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 915075113, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.263547, -1.013893
Total : 174 300
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 60 900
Valeur du bien : 165 900
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9502€/an
Fourchette totale : 593€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 7118€ - 12684€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 819
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :-44 819 (-29.9%)
Marge achat-revente :-24 481€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 914,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 680,07
Coût de l'assurance :15 251,25
Taxe foncière : 950,17€/an
Soit par mois : 79,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 maison
Raison: Nécessaire pour garantir la conformité et la sécurité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 maison
Raison: Nécessaire pour garantir la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 900(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 600
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 maison × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 502 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 311
Revenus locatifs : +9 502
Charges déductibles : -68 311
Résultat foncier Année 1 : -58 809(Déficit de 58 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 409
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 411 €/an
Revenus locatifs : +9 502
Charges déductibles : -7 411
Résultat foncier Années 2+ : 2 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37409.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 50268 3175 856-58 81521 400 €37 415 €37 415 €
29 6927 2615 7012 431--34 984 €
39 8867 1005 5402 785--32 199 €
410 0836 9345 3743 149--29 050 €
510 2856 7625 2013 523--25 526 €
610 4916 5845 0233 907--21 619 €
710 7006 3994 8394 301--17 318 €
810 9146 2094 6484 706--12 612 €
911 1336 0114 4515 121--7 491 €
1011 3555 8074 2475 548--1 943 €
1111 5835 5964 0365 986---
1211 8145 3783 8186 436---
1312 0505 1523 5926 898---
1412 2914 9183 3587 373---
1512 5374 6773 1167 861---
1612 7884 4262 8668 362---
1713 0444 1682 6078 876---
1813 3053 9002 3409 405---
1913 5713 6232 0639 948---
2013 8423 3371 77610 506---
2114 1193 0401 48011 079---
2214 4012 7331 17311 668---
2314 6892 41685612 273---
2414 9832 08852812 895---
2515 2831 74918813 534---
TOTAL304 343184 58684 680119 75721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 757
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 995-6 420+8 415
2+1 9950+1 995
3+1 9950+1 995
4+1 9950+1 995
5+1 9950+1 995
6+1 9950+1 995
7+1 9950+1 995
8+1 9950+1 995
9+1 9950+1 995
10+1 9950+1 995
11+1 995+1 213+782
12+1 995+1 931+64
13+1 995+2 070-75
14+1 995+2 212-217
15+1 995+2 358-363
16+1 995+2 508-513
17+1 995+2 663-668
18+1 995+2 821-826
19+1 995+2 984-989
20+1 995+3 152-1 157
21+1 995+3 324-1 329
22+1 995+3 500-1 505
23+1 995+3 682-1 687
24+1 995+3 869-1 874
25+1 995+4 060-2 065
Total+49 875+35 927+13 948
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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