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Achat : Maison Versailles (78000)

Bien expiré
VilleVersailles (78)
Surface200m²
Coût Total755 100€
Loyer Annuel60 087€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+571€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 595 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 2 975 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 6 pièces, 5 chambres

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – Siren : – Titulaire de la carte T : non habilité à percevoir des fonds

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Ville : Versailles
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78000
Coordonnées : 48.802330, 2.129820
Total : 755 100€
Prix d'acquisition : 595 000€
Travaux : 112 500€
Valeur du bien : 707 500€
Frais de notaire : 47 600€
Coût estimé : 47 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 25.04€/m²/mois
Fourchette : 17.43€ - 35.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 5007€/mois
Loyer annuel estimé : 60087€/an
Fourchette totale : 3487€ - 7191€/mois
Fourchette annuelle : 41839€ - 86294€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :755 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 715,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :220,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 935,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :359 617,11€
Coût de l'assurance :66 071,25€
Taxe foncière : 6 008,68€/an
Soit par mois : 500,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 007,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 436,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :570,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :112 500 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 000€
    Isolation des combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 500€
    Remplacement fenêtres: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000€
    Rénovation chambres: 100 m² × 150€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:8 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 087 €/an
Calcul : 5 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 755 100 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 643 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 112 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 048 €
Revenus locatifs : +60 087 €
Charges déductibles : -146 048 €
Résultat foncier Année 1 : -85 962 €(Déficit de 85 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 562 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 548 €/an
Revenus locatifs : +60 087 €
Charges déductibles : -33 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64561.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 595 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 386 750 €(65% de 595 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 064 €/an
Calcul : 386 750 € × 3,636% = 14 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 087 €146 073 €24 921 €-85 986 €21 400 €64 586 €64 586 €
261 289 €32 906 €24 254 €28 383 €--36 203 €
362 514 €32 216 €23 564 €30 298 €--5 904 €
463 765 €31 503 €22 851 €32 262 €---
565 040 €30 766 €22 114 €34 274 €---
666 341 €30 003 €21 352 €36 337 €---
767 668 €29 215 €20 564 €38 452 €---
869 021 €28 400 €19 749 €40 620 €---
970 401 €27 558 €18 906 €42 843 €---
1071 809 €26 687 €18 035 €45 122 €---
1173 245 €25 786 €17 135 €47 459 €---
1274 710 €24 855 €16 204 €49 855 €---
1376 205 €23 892 €15 241 €52 312 €---
1477 729 €22 897 €14 246 €54 832 €---
1579 283 €21 868 €13 216 €57 415 €---
1680 869 €20 804 €12 152 €60 065 €---
1782 486 €19 704 €11 052 €62 782 €---
1884 136 €18 566 €9 915 €65 570 €---
1985 819 €17 390 €8 739 €68 428 €---
2087 535 €16 175 €7 523 €71 361 €---
2189 286 €14 917 €6 266 €74 368 €---
2291 072 €13 618 €4 966 €77 454 €---
2392 893 €12 274 €3 622 €80 619 €---
2494 751 €10 884 €2 233 €83 866 €---
2596 646 €9 448 €796 €87 198 €---
TOTAL1 924 599 €688 405 €359 617 €1 236 193 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 236 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 618 €-6 420 €+19 038 €
2+12 618 €0 €+12 618 €
3+12 618 €0 €+12 618 €
4+12 618 €+7 907 €+4 711 €
5+12 618 €+10 282 €+2 336 €
6+12 618 €+10 901 €+1 717 €
7+12 618 €+11 536 €+1 082 €
8+12 618 €+12 186 €+432 €
9+12 618 €+12 853 €-235 €
10+12 618 €+13 537 €-919 €
11+12 618 €+14 238 €-1 620 €
12+12 618 €+14 957 €-2 339 €
13+12 618 €+15 694 €-3 076 €
14+12 618 €+16 449 €-3 831 €
15+12 618 €+17 225 €-4 607 €
16+12 618 €+18 019 €-5 401 €
17+12 618 €+18 835 €-6 217 €
18+12 618 €+19 671 €-7 053 €
19+12 618 €+20 529 €-7 911 €
20+12 618 €+21 408 €-8 790 €
21+12 618 €+22 311 €-9 693 €
22+12 618 €+23 236 €-10 618 €
23+12 618 €+24 186 €-11 568 €
24+12 618 €+25 160 €-12 542 €
25+12 618 €+26 159 €-13 541 €
Total+315 450 €+370 858 €+-55 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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