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Maison 5 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleSougé-le-Ganelon (72)
Surface170
Coût Total227 464
Loyer Annuel13 762
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 810,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 170 m²

L'Agence Solution Immo vous propose à la vente cet ensemble immobilier composé de deux maisons de bourg dont l'une des deux est actuellement louée. La première habitation de 82m2 est actuellement louée. Elle se compose au rez de chaussée d'un salon-séjour, d'une cuisine, une buanderie, d'un wc. A l'étage, vous trouverez deux chambres ainsi qu'une salle de bain avec wc. La seconde de 88m2 est libre d'occupants et comprend au rez de chaussée d'un grand salon-séjour avec un poele à granulé. Dans la continuité une cuisine ouverte. L'accès à la grande cave ainsi qu'un wc indépendant. Au premier, l'espace nuit offre deux chambres, une salle de bain et un wc. Au second étage une grande chambre.

Mondineu au [Coordonnées masquées] - Ou par courriel à [Coordonnées masquées] Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Marion Mondineu agissant Sous le statut d'agent commercial immatriculé à la Ville du greffe : LE MANS - RSAC N° 991020504 auprès de la SAS VITIS IMMO. Marion MONDINEU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 170 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Sougé-le-Ganelon
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72130
Coordonnées : 48.315723, -0.025053
Total : 227 464
Prix d'acquisition : 137 800
Travaux : 78 640
Valeur du bien : 216 440
Frais de notaire : 11 024
Coût estimé : 11 024
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13762€/an
Fourchette totale : 896€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 10748€ - 17622€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :607,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 201
Prix d'achat :137 800
Décote à l'achat :+34 599 (+33.5%)
Marge achat-revente :-124 263€ (-120.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 464
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 508,70
Coût de l'assurance :19 903,10
Taxe foncière : 1 376,24€/an
Soit par mois : 114,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - salon nécessite un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale de la maison
Quantité: 1 installation pour 170 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 640(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 800
    Isolation des combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:840
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 28€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:17 000
    Mise aux normes électricité: 170 m² × 100€/m² = 17000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sougé-le-Ganelon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 464 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 448
Revenus locatifs : +13 762
Charges déductibles : -88 448
Résultat foncier Année 1 : -74 685(Déficit de 74 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 285
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 808 €/an
Revenus locatifs : +13 762
Charges déductibles : -9 808
Résultat foncier Années 2+ : 3 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53285.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 76288 4557 643-74 69321 400 €53 293 €53 293 €
214 0389 6127 4404 425--48 867 €
314 3189 4027 2304 916--43 951 €
414 6059 1857 0135 420--38 531 €
514 8978 9606 7885 936--32 595 €
615 1958 7286 5566 467--26 128 €
715 4998 4876 3157 011--19 117 €
815 8098 2396 0667 570--11 547 €
916 1257 9815 8098 144--3 403 €
1016 4477 7155 5438 732---
1116 7767 4405 2679 337---
1217 1127 1554 9829 957---
1317 4546 8604 68710 594---
1417 8036 5554 38211 248---
1518 1596 2394 06711 920---
1618 5225 9133 74012 610---
1718 8935 5753 40313 318---
1819 2715 2263 05314 045---
1919 6564 8642 69214 792---
2020 0494 4902 31815 559---
2120 4504 1041 93116 347---
2220 8593 7031 53117 156---
2321 2763 2891 11717 987---
2421 7022 86168918 841---
2522 1362 41824619 718---
TOTAL440 814243 458110 509197 35621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 356
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 890-6 420+9 310
2+2 8900+2 890
3+2 8900+2 890
4+2 8900+2 890
5+2 8900+2 890
6+2 8900+2 890
7+2 8900+2 890
8+2 8900+2 890
9+2 8900+2 890
10+2 890+1 599+1 291
11+2 890+2 801+89
12+2 890+2 987-97
13+2 890+3 178-288
14+2 890+3 375-485
15+2 890+3 576-686
16+2 890+3 783-893
17+2 890+3 995-1 105
18+2 890+4 213-1 323
19+2 890+4 438-1 548
20+2 890+4 668-1 778
21+2 890+4 904-2 014
22+2 890+5 147-2 257
23+2 890+5 396-2 506
24+2 890+5 652-2 762
25+2 890+5 915-3 025
Total+72 250+59 207+13 043
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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