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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleCournon-d'Auvergne (63)
Surface75m²
Coût Total132 340€
Loyer Annuel9 652€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 440 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m² - RESIDENCE LE LIMOUSIN - APPARTEMENT 4 PIECES - COURNON D'AUVERGNE

Auvergne Habitat vous propose un appartement 4 pièces dans une résidence située dans un quartier résidentiel de Cournon, proche du cinéma, d'un supermarché et de la future ligne de bus électrique INSPIRE. PRIX : 108 000 € Beau T4 de 76m², au 2e étage avec balcon, et cave DPE C, Chauffage collectif gaz. Toit terrasse refait à neuf en 2025. Estimation taxe foncière : 1 300 € / Charges de copropriété : 270 €/mois (eaux froide/chaude, chauffage, gardien compris) Appartement soumis au statut de la copropriété, 24 lots principaux. Absence de procédure en cours.

Pour tous renseignements, contacter M. SEMONSUT tel [Coordonnées masquées].

=> Modalités de visites et de remise des offres d'achat :

  • Visites sur rendez-vous avec le commercialisateur,
  • Remise des offres par mail ou en main propre,
  • Délais de remise des offres : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. (Vente soumise aux dispositions de l article L443-11 et suivants du CCH) Référence annonce : 0053.17.0202 Consommation énergétique : 143 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 20 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur
Ville : Cournon-d'Auvergne
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63800
Coordonnées : 45.730070, 3.195700
Total : 132 340€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 15 700€
Valeur du bien : 123 700€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9652€/an
Fourchette totale : 664€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7972€ - 11687€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 871,62€
Coût de l'assurance :11 579,75€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 804,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 700 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambre:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cournon-d'Auvergne (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 652 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 340 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 119 €
Revenus locatifs : +9 652 €
Charges déductibles : -25 119 €
Résultat foncier Année 1 : -15 467 €(Déficit de 15 467 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 419 €/an
Revenus locatifs : +9 652 €
Charges déductibles : -9 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4767.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 652 €25 123 €4 420 €-15 471 €10 700 €4 771 €4 771 €
29 845 €9 306 €4 303 €539 €--4 232 €
310 042 €9 184 €4 181 €858 €--3 374 €
410 243 €9 058 €4 055 €1 185 €--2 190 €
510 448 €8 928 €3 925 €1 520 €--670 €
610 657 €8 793 €3 790 €1 863 €---
710 870 €8 654 €3 651 €2 216 €---
811 087 €8 510 €3 507 €2 577 €---
911 309 €8 361 €3 358 €2 948 €---
1011 535 €8 207 €3 203 €3 328 €---
1111 766 €8 047 €3 044 €3 719 €---
1212 001 €7 882 €2 879 €4 119 €---
1312 241 €7 712 €2 708 €4 529 €---
1412 486 €7 535 €2 532 €4 951 €---
1512 736 €7 353 €2 350 €5 383 €---
1612 990 €7 164 €2 161 €5 826 €---
1713 250 €6 969 €1 965 €6 281 €---
1813 515 €6 767 €1 764 €6 748 €---
1913 785 €6 558 €1 555 €7 228 €---
2014 061 €6 342 €1 339 €7 719 €---
2114 342 €6 118 €1 115 €8 224 €---
2214 629 €5 887 €884 €8 742 €---
2314 922 €5 648 €645 €9 274 €---
2415 220 €5 401 €398 €9 819 €---
2515 525 €5 145 €142 €10 380 €---
TOTAL309 157 €204 651 €63 872 €104 506 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 027 €-3 210 €+5 237 €
2+2 027 €0 €+2 027 €
3+2 027 €0 €+2 027 €
4+2 027 €0 €+2 027 €
5+2 027 €0 €+2 027 €
6+2 027 €+358 €+1 669 €
7+2 027 €+665 €+1 362 €
8+2 027 €+773 €+1 254 €
9+2 027 €+884 €+1 143 €
10+2 027 €+999 €+1 028 €
11+2 027 €+1 116 €+911 €
12+2 027 €+1 236 €+791 €
13+2 027 €+1 359 €+668 €
14+2 027 €+1 485 €+542 €
15+2 027 €+1 615 €+412 €
16+2 027 €+1 748 €+279 €
17+2 027 €+1 884 €+143 €
18+2 027 €+2 025 €+2 €
19+2 027 €+2 168 €-141 €
20+2 027 €+2 316 €-289 €
21+2 027 €+2 467 €-440 €
22+2 027 €+2 623 €-596 €
23+2 027 €+2 782 €-755 €
24+2 027 €+2 946 €-919 €
25+2 027 €+3 114 €-1 087 €
Total+50 675 €+31 352 €+19 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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