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Achat : Appartement Orléans (45000)

VilleOrléans (45)
Surface71
Coût Total153 560
Loyer Annuel9 602
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 211,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Découvrez cet appartement situé à orléans la source, au sein d'une résidence calme, sécurisée et particulièrement appréciée pour son environnement verdoyant. Profitez d'un cadre de vie agréable avec un parc arboré, tout en étant à proximité immédiate de l'université d'orléans, du tramway, des bus, des commerces et de toutes les commodités. L'appartement offre de beaux volumes, un balcon, deux chambres et un fort potentiel. Une place de parking complète ce bien. Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Contactez-nous pour organiser une visite catherine croize : mpi orleans sud - - email : agent commercial indépendant du réseau national marketplace immobilier n° rsac : 351003207.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.854690, 1.921980
Total : 153 560
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 60 680
Valeur du bien : 146 680
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9602€/an
Fourchette totale : 656€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7877€ - 11704€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 916,67 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 083
Prix d'achat :86 000
Décote à l'achat :-121 083 (-58.5%)
Marge achat-revente :53 523€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 794,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 377,87
Coût de l'assurance :11 517,00
Taxe foncière : 960,16€/an
Soit par mois : 80,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décor vieilli nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 680(855 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1 200€ = 8 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 80€/m² = 1 920€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 602 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 560 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 179
Revenus locatifs : +9 602
Charges déductibles : -67 179
Résultat foncier Année 1 : -57 578(Déficit de 57 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 178
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 499 €/an
Revenus locatifs : +9 602
Charges déductibles : -6 499
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36177.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 60267 1845 083-57 58321 400 €36 183 €36 183 €
29 7946 3684 9473 425--32 757 €
39 9906 2284 8073 762--28 995 €
410 1896 0824 6624 107--24 889 €
510 3935 9324 5114 461--20 428 €
610 6015 7774 3564 824--15 604 €
710 8135 6164 1955 197--10 407 €
811 0295 4504 0295 579--4 828 €
911 2505 2783 8585 971---
1011 4755 1013 6806 374---
1111 7044 9173 4966 787---
1211 9384 7273 3077 211---
1312 1774 5313 1107 646---
1412 4214 3282 9078 093---
1512 6694 1182 6978 551---
1612 9223 9012 4809 021---
1713 1813 6772 2569 504---
1813 4453 4452 02410 000---
1913 7133 2051 78410 509---
2013 9882 9571 53611 031---
2114 2672 7001 27911 567---
2214 5532 4351 01412 118---
2314 8442 16074012 683---
2415 1411 87745613 264---
2515 4441 58316313 860---
TOTAL307 542169 57973 378137 96321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 963
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016-6 420+8 436
2+2 0160+2 016
3+2 0160+2 016
4+2 0160+2 016
5+2 0160+2 016
6+2 0160+2 016
7+2 0160+2 016
8+2 0160+2 016
9+2 016+343+1 673
10+2 016+1 912+104
11+2 016+2 036-20
12+2 016+2 163-147
13+2 016+2 294-278
14+2 016+2 428-412
15+2 016+2 565-549
16+2 016+2 706-690
17+2 016+2 851-835
18+2 016+3 000-984
19+2 016+3 153-1 137
20+2 016+3 309-1 293
21+2 016+3 470-1 454
22+2 016+3 635-1 619
23+2 016+3 805-1 789
24+2 016+3 979-1 963
25+2 016+4 158-2 142
Total+50 400+41 389+9 011
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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