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Appartement 3 pièces 68 m²

VilleLorient (56)
Surface68m²
Coût Total156 960€
Loyer Annuel9 363€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 463,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 68 m²

Vos agences LOGE 7 IMMOBILIER vous proposent à la vente : Charmant appartement à rénover de type T3 en rez-de-chaussée d'environ 68 mètres carrés, situé au sein d'un immeuble des années 70 et à proximité immédiate des commodités et des rives du Scorff. Idéal premier achat ou investissement. Il est composé d'une entrée avec placards, un WC séparés, un salon-séjour avec accès balcon, d'une cuisine séparée en directe sur une loggia, de deux chambres et d'une salle d'eau. Une cave et une place de parking privative complètent ce bien. Fort potentiel locatif dans un secteur à la fois porteur et recherché. Contactez nous vite pour une visite !

Surface : 68 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 132 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 257 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 410 € et 1 960 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.748985, -3.366919
Total : 156 960€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 149 000€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9363€/an
Fourchette totale : 626€ - 973€/mois
Fourchette annuelle : 7511€ - 11671€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 689,49 €/m²
Basé sur :434 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 885 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-83 385€ (-45.6%)
Marge achat-revente :25 925€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 831,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 503,67€
Coût de l'assurance :18 835,20€
Taxe foncière : 936,29€/an
Soit par mois : 78,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1500€ = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€ = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 80€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Revêtement sol:600€
    Remplacement moquette: 5 m² × 60€ = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 363 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 097 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 960 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 287 €
Revenus locatifs : +9 363 €
Charges déductibles : -56 287 €
Résultat foncier Année 1 : -46 924 €(Déficit de 46 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 787 €/an
Revenus locatifs : +9 363 €
Charges déductibles : -6 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25524.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 363 €56 292 €5 102 €-46 929 €21 400 €25 529 €25 529 €
29 550 €6 654 €4 965 €2 896 €--22 634 €
39 741 €6 512 €4 823 €3 229 €--19 405 €
49 936 €6 366 €4 676 €3 570 €--15 834 €
510 135 €6 214 €4 524 €3 921 €--11 914 €
610 337 €6 057 €4 367 €4 280 €--7 633 €
710 544 €5 895 €4 205 €4 649 €--2 984 €
810 755 €5 728 €4 038 €5 027 €---
910 970 €5 555 €3 865 €5 416 €---
1011 189 €5 376 €3 686 €5 814 €---
1111 413 €5 191 €3 501 €6 222 €---
1211 642 €5 000 €3 310 €6 642 €---
1311 874 €4 803 €3 113 €7 072 €---
1412 112 €4 599 €2 909 €7 513 €---
1512 354 €4 388 €2 698 €7 966 €---
1612 601 €4 170 €2 480 €8 431 €---
1712 853 €3 945 €2 255 €8 908 €---
1813 110 €3 713 €2 023 €9 398 €---
1913 372 €3 472 €1 783 €9 900 €---
2013 640 €3 224 €1 534 €10 416 €---
2113 913 €2 967 €1 277 €10 946 €---
2214 191 €2 702 €1 012 €11 489 €---
2314 475 €2 428 €738 €12 047 €---
2414 764 €2 145 €455 €12 620 €---
2515 060 €1 852 €162 €13 208 €---
TOTAL299 895 €165 246 €73 504 €134 649 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 966 €-6 420 €+8 386 €
2+1 966 €0 €+1 966 €
3+1 966 €0 €+1 966 €
4+1 966 €0 €+1 966 €
5+1 966 €0 €+1 966 €
6+1 966 €0 €+1 966 €
7+1 966 €0 €+1 966 €
8+1 966 €+613 €+1 353 €
9+1 966 €+1 625 €+341 €
10+1 966 €+1 744 €+222 €
11+1 966 €+1 867 €+99 €
12+1 966 €+1 992 €-26 €
13+1 966 €+2 122 €-156 €
14+1 966 €+2 254 €-288 €
15+1 966 €+2 390 €-424 €
16+1 966 €+2 529 €-563 €
17+1 966 €+2 672 €-706 €
18+1 966 €+2 819 €-853 €
19+1 966 €+2 970 €-1 004 €
20+1 966 €+3 125 €-1 159 €
21+1 966 €+3 284 €-1 318 €
22+1 966 €+3 447 €-1 481 €
23+1 966 €+3 614 €-1 648 €
24+1 966 €+3 786 €-1 820 €
25+1 966 €+3 962 €-1 996 €
Total+49 150 €+40 395 €+8 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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