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Appartement dans le quartier de la piscine

Bien expiré
VilleCarmaux (81)
Surface69m²
Coût Total101 800€
Loyer Annuel6 344€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 159,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 69 m², 3 pièces

Jean-Baptiste Galud, Conseiller Immobilier Indépendant, vous propose de découvrir, à Carmaux, dans le quartier de la piscine, proche des commodités (gare, école, collège et lycée), cet appartement de type 3 Situé au premier étage d'une petite copropriété gérée par un syndic bénévole, il se compose d'un pièce à vivre, d'une cuisine avec cellier, d'une salle de bain, d'un Wc et de deux chambres, dont une avec placard intégré. Pour le stationnement, un parking se situe à 10 m2 de l'appartement. L'appartement est isolé, chauffé au gaz par une chaudière neuve, dispose du double vitrage, et vient d'être entierrement repeint ! Idéal pour un investissement locatif ! On va le voir ? Cette annonce vous est proposée par Jean-Baptiste Galud - Ei - NoRSAC: 895 376 655, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Albi - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.054360, 2.156780
Total : 101 800€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 15 400€
Valeur du bien : 95 400€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6344€/an
Fourchette totale : 429€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 5146€ - 7820€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 533,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 457,44€
Coût de l'assurance :8 653,00€
Taxe foncière : 634,38€/an
Soit par mois : 52,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 585,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo des chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo des chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo de la salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo de la salle de bain - état 1/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 400 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 344 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 798 €
Revenus locatifs : +6 344 €
Charges déductibles : -19 798 €
Résultat foncier Année 1 : -13 454 €(Déficit de 13 454 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 398 €/an
Revenus locatifs : +6 344 €
Charges déductibles : -4 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2753.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 344 €19 801 €3 420 €-13 457 €10 700 €2 757 €2 757 €
26 471 €4 310 €3 330 €2 161 €--597 €
36 600 €4 216 €3 236 €2 384 €---
46 732 €4 119 €3 138 €2 613 €---
56 867 €4 018 €3 038 €2 848 €---
67 004 €3 914 €2 934 €3 090 €---
77 144 €3 807 €2 826 €3 337 €---
87 287 €3 695 €2 715 €3 592 €---
97 433 €3 580 €2 600 €3 853 €---
107 581 €3 461 €2 481 €4 120 €---
117 733 €3 338 €2 357 €4 395 €---
127 888 €3 210 €2 230 €4 678 €---
138 046 €3 078 €2 098 €4 967 €---
148 206 €2 942 €1 961 €5 265 €---
158 371 €2 801 €1 820 €5 570 €---
168 538 €2 655 €1 674 €5 883 €---
178 709 €2 503 €1 523 €6 205 €---
188 883 €2 347 €1 367 €6 536 €---
199 061 €2 185 €1 205 €6 875 €---
209 242 €2 018 €1 037 €7 224 €---
219 427 €1 845 €864 €7 582 €---
229 615 €1 666 €685 €7 949 €---
239 807 €1 480 €500 €8 327 €---
2410 004 €1 289 €308 €8 715 €---
2510 204 €1 090 €110 €9 113 €---
TOTAL203 195 €89 370 €49 457 €113 825 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 332 €-3 210 €+4 542 €
2+1 332 €0 €+1 332 €
3+1 332 €+536 €+796 €
4+1 332 €+784 €+548 €
5+1 332 €+855 €+477 €
6+1 332 €+927 €+405 €
7+1 332 €+1 001 €+331 €
8+1 332 €+1 077 €+255 €
9+1 332 €+1 156 €+176 €
10+1 332 €+1 236 €+96 €
11+1 332 €+1 319 €+13 €
12+1 332 €+1 403 €-71 €
13+1 332 €+1 490 €-158 €
14+1 332 €+1 579 €-247 €
15+1 332 €+1 671 €-339 €
16+1 332 €+1 765 €-433 €
17+1 332 €+1 862 €-530 €
18+1 332 €+1 961 €-629 €
19+1 332 €+2 063 €-731 €
20+1 332 €+2 167 €-835 €
21+1 332 €+2 275 €-943 €
22+1 332 €+2 385 €-1 053 €
23+1 332 €+2 498 €-1 166 €
24+1 332 €+2 614 €-1 282 €
25+1 332 €+2 734 €-1 402 €
Total+33 300 €+34 148 €+-848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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