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vente - appartement

Bien expiré
VilleMarseille 6e (13)
Surface51
Coût Total108 820
Loyer Annuel11 047
Rentabilité10.15%
Cashflow/mois+267
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 372,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

L’office notarial FIORA et associés, SCP vous propose :Appartement à vendre en Immo-interactif- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Adresse du bien : 18 Boulevard louis salvator 13006 MARSEILLE 6- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -IMMO-INTERACTIF. Etude de notaires maître N.FIORA, mise en vente en IMMO-INTERACTIF d' un Type 2 de 51m² quartier PREFECTURE, boulevard Louis SALVATOR.Au 1° sur 3, à rénover, idéal pour du locatif, car à proximité du tramway, métro, et centre ville, des travaux à venir dans la copropriété sont à prévoir : terrasse, façade, toiture, injection dans le sol . Pour participer il faut se connecter sur l' annonce afin de créer votre compte.1ére offre possible 70 000€Minimum pas des offres 2000€Réception des offres le 18/02/2026 à 12H30au 19/02/2026.Information sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site ' georisque.gouv.fr'Pour contact et rendez-vous ADET Patrick au 06.98.22.64.81- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Visites : Rendez-vousContact : +33698226481- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :- 1ère offre possible : à partir de 70 000 euros (honoraires de négociation inclus)- Offres suivantes : multiples de 2 000 euros.- Réception des offres du 18/02/2026 à 12:30 au 19/02/2026 à 12:30 sur le site Immo-interactif®.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Annonce de l’étude FIORA et associés - Notaires à Marseille 1er Arrondissement - N° SIRET : 78281176400037- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Immo-interactif® : le système d'enchères immobilières sans contrainte, transparent et sécurisé, proposé par votre notaire.

Ville : Marseille 6e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13006
Coordonnées : 43.290000, 5.380000
Total : 108 820
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 33 220
Valeur du bien : 103 220
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 18.05€/m²/mois
Fourchette : 14.19€ - 22.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11047€/an
Fourchette totale : 724€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 8683€ - 14053€/an
Rentabilité brute :10.15%
Fourchette de rentabilité :7.98% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 561,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 441,76
Coût de l'assurance :9 249,70
Taxe foncière : 1 104,66€/an
Soit par mois : 92,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :266,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne ou d'une pompe à chaleur air/air pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation complète du sol (carrelage ou parquet) dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol sale et murs abîmés nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans l'appartement (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 appartement
Raison: Vérification de l'état de la plomberie nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 220(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système à 6000€, Installation: 1800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:11 000
    Rénovation complète cuisine: 6000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:900
    Parquet flottant: 9 m² × 60€/m² = 540€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 9 m² × 80€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:2 100
    Rénovation sol (carrelage): 15 m² × 120€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 1 appartement à 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:2 500
    Mise aux normes plomberie: 1 appartement à 2500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 047 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 820 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 196
Revenus locatifs : +11 047
Charges déductibles : -38 196
Résultat foncier Année 1 : -27 150(Déficit de 27 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 750
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 976 €/an
Revenus locatifs : +11 047
Charges déductibles : -4 976
Résultat foncier Années 2+ : 6 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5749.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 04738 2003 505-27 15321 400 €5 753 €5 753 €
211 2684 8853 4106 383---
311 4934 7873 3126 706---
411 7234 6863 2117 037---
511 9574 5813 1067 376---
612 1964 4732 9987 723---
712 4404 3612 8878 079---
812 6894 2462 7728 443---
912 9434 1272 6528 816---
1013 2024 0042 5299 198---
1113 4663 8772 4029 589---
1213 7353 7462 2719 989---
1314 0103 6102 13510 400---
1414 2903 4701 99510 820---
1514 5763 3251 85011 251---
1614 8673 1751 70111 692---
1715 1653 0211 54612 144---
1815 4682 8611 38712 607---
1915 7772 6961 22213 081---
2016 0932 5261 05113 567---
2116 4152 35087514 065---
2216 7432 16869414 575---
2317 0781 98050615 098---
2417 4191 78631215 633---
2517 7681 58611116 182---
TOTAL353 826120 52850 442233 29821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 298
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 320-6 420+8 740
2+2 320+189+2 131
3+2 320+2 012+308
4+2 320+2 111+209
5+2 320+2 213+107
6+2 320+2 317+3
7+2 320+2 424-104
8+2 320+2 533-213
9+2 320+2 645-325
10+2 320+2 759-439
11+2 320+2 877-557
12+2 320+2 997-677
13+2 320+3 120-800
14+2 320+3 246-926
15+2 320+3 375-1 055
16+2 320+3 508-1 188
17+2 320+3 643-1 323
18+2 320+3 782-1 462
19+2 320+3 924-1 604
20+2 320+4 070-1 750
21+2 320+4 219-1 899
22+2 320+4 372-2 052
23+2 320+4 529-2 209
24+2 320+4 690-2 370
25+2 320+4 855-2 535
Total+58 000+69 990+-11 990
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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