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Détails du bien

VilleSaint-Herblain (44)
Surface80
Coût Total183 300
Loyer Annuel11 762
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 837,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T4 en dernier étage avec balcon – Saint-Herblain Est L'agence Foncia vous propose ce bel appartement T4 situé au dernier étage d'une résidence verdoyante, offrant une vue dégagée et une agréable exposition Ouest. Dès l'entrée, vous découvrirez une spacieuse pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, aménagée et équipée, idéale pour partager des moments conviviaux. L'espace nuit comprend trois chambres, un dégagement avec placards, une salle d'eau ainsi que des WC séparés. Une place de parking extérieure et une cave individuelle complètent ce bien. Idéalement situé à Saint-Herblain Est, au sein d'une copropriété entourée d'espaces verts, l'appartement bénéficie d'un emplacement recherché, à proximité immédiate des transports, commerces et écoles.

Julie. FOURRIER Agent commercial

RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Total : 183 300
Prix d'acquisition : 147 000
Travaux : 24 540
Valeur du bien : 171 540
Frais de notaire : 11 760
Coût estimé : 11 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11762€/an
Fourchette totale : 829€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 9947€ - 13909€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 044,13 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 530
Prix d'achat :147 000
Décote à l'achat :-96 530 (-39.6%)
Marge achat-revente :60 230€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 256,53
Coût de l'assurance :16 038,75
Taxe foncière : 1 176,22€/an
Soit par mois : 98,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 540(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation:2 400
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 762 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 274
Revenus locatifs : +11 762
Charges déductibles : -32 274
Résultat foncier Année 1 : -20 512(Déficit de 20 512 €)
Imputable sur revenu global : 20 512
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 734 €/an
Revenus locatifs : +11 762
Charges déductibles : -7 734
Résultat foncier Années 2+ : 4 028 €/an
Prix d'achat du bien : 147 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 76232 2805 922-20 51820 518 €--
211 9977 5805 7624 418---
312 2377 4155 5974 823---
412 4827 2445 4265 238---
512 7327 0675 2505 664---
612 9866 8855 0676 101---
713 2466 6974 8796 550---
813 5116 5024 6847 009---
913 7816 3014 4837 480---
1014 0576 0934 2757 964---
1114 3385 8784 0618 460---
1214 6255 6573 8398 968---
1314 9175 4273 6109 490---
1415 2165 1913 37310 025---
1515 5204 9463 12810 574---
1615 8304 6932 87611 137---
1716 1474 4322 61411 715---
1816 4704 1622 34512 307---
1916 7993 8842 06612 916---
2017 1353 5961 77813 540---
2117 4783 2981 48014 180---
2217 8272 9911 17314 837---
2318 1842 67385515 511---
2418 5482 34552716 203---
2518 9192 00618816 913---
TOTAL376 745155 24185 257221 50520 518Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 155
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 505
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 470-6 155+8 625
2+2 470+1 325+1 145
3+2 470+1 447+1 023
4+2 470+1 572+898
5+2 470+1 699+771
6+2 470+1 830+640
7+2 470+1 965+505
8+2 470+2 103+367
9+2 470+2 244+226
10+2 470+2 389+81
11+2 470+2 538-68
12+2 470+2 690-220
13+2 470+2 847-377
14+2 470+3 007-537
15+2 470+3 172-702
16+2 470+3 341-871
17+2 470+3 514-1 044
18+2 470+3 692-1 222
19+2 470+3 875-1 405
20+2 470+4 062-1 592
21+2 470+4 254-1 784
22+2 470+4 451-1 981
23+2 470+4 653-2 183
24+2 470+4 861-2 391
25+2 470+5 074-2 604
Total+61 750+66 451+-4 701
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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