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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface80m²
Coût Total183 300€
Loyer Annuel11 762€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 837,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T4 en dernier étage avec balcon – Saint-Herblain Est L'agence Foncia vous propose ce bel appartement T4 situé au dernier étage d'une résidence verdoyante, offrant une vue dégagée et une agréable exposition Ouest. Dès l'entrée, vous découvrirez une spacieuse pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, aménagée et équipée, idéale pour partager des moments conviviaux. L'espace nuit comprend trois chambres, un dégagement avec placards, une salle d'eau ainsi que des WC séparés. Une place de parking extérieure et une cave individuelle complètent ce bien. Idéalement situé à Saint-Herblain Est, au sein d'une copropriété entourée d'espaces verts, l'appartement bénéficie d'un emplacement recherché, à proximité immédiate des transports, commerces et écoles.

Julie. FOURRIER Agent commercial

RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Total : 183 300€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 24 540€
Valeur du bien : 171 540€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11762€/an
Fourchette totale : 829€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 9947€ - 13909€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 044,13 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 530 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-96 530€ (-39.6%)
Marge achat-revente :60 230€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 256,53€
Coût de l'assurance :16 038,75€
Taxe foncière : 1 176,22€/an
Soit par mois : 98,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 540 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation:2 400€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 762 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 274 €
Revenus locatifs : +11 762 €
Charges déductibles : -32 274 €
Résultat foncier Année 1 : -20 512 €(Déficit de 20 512 €)
Imputable sur revenu global : 20 512 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 734 €/an
Revenus locatifs : +11 762 €
Charges déductibles : -7 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 028 €/an
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 762 €32 280 €5 922 €-20 518 €20 518 €--
211 997 €7 580 €5 762 €4 418 €---
312 237 €7 415 €5 597 €4 823 €---
412 482 €7 244 €5 426 €5 238 €---
512 732 €7 067 €5 250 €5 664 €---
612 986 €6 885 €5 067 €6 101 €---
713 246 €6 697 €4 879 €6 550 €---
813 511 €6 502 €4 684 €7 009 €---
913 781 €6 301 €4 483 €7 480 €---
1014 057 €6 093 €4 275 €7 964 €---
1114 338 €5 878 €4 061 €8 460 €---
1214 625 €5 657 €3 839 €8 968 €---
1314 917 €5 427 €3 610 €9 490 €---
1415 216 €5 191 €3 373 €10 025 €---
1515 520 €4 946 €3 128 €10 574 €---
1615 830 €4 693 €2 876 €11 137 €---
1716 147 €4 432 €2 614 €11 715 €---
1816 470 €4 162 €2 345 €12 307 €---
1916 799 €3 884 €2 066 €12 916 €---
2017 135 €3 596 €1 778 €13 540 €---
2117 478 €3 298 €1 480 €14 180 €---
2217 827 €2 991 €1 173 €14 837 €---
2318 184 €2 673 €855 €15 511 €---
2418 548 €2 345 €527 €16 203 €---
2518 919 €2 006 €188 €16 913 €---
TOTAL376 745 €155 241 €85 257 €221 505 €20 518 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 155 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 470 €-6 155 €+8 625 €
2+2 470 €+1 325 €+1 145 €
3+2 470 €+1 447 €+1 023 €
4+2 470 €+1 572 €+898 €
5+2 470 €+1 699 €+771 €
6+2 470 €+1 830 €+640 €
7+2 470 €+1 965 €+505 €
8+2 470 €+2 103 €+367 €
9+2 470 €+2 244 €+226 €
10+2 470 €+2 389 €+81 €
11+2 470 €+2 538 €-68 €
12+2 470 €+2 690 €-220 €
13+2 470 €+2 847 €-377 €
14+2 470 €+3 007 €-537 €
15+2 470 €+3 172 €-702 €
16+2 470 €+3 341 €-871 €
17+2 470 €+3 514 €-1 044 €
18+2 470 €+3 692 €-1 222 €
19+2 470 €+3 875 €-1 405 €
20+2 470 €+4 062 €-1 592 €
21+2 470 €+4 254 €-1 784 €
22+2 470 €+4 451 €-1 981 €
23+2 470 €+4 653 €-2 183 €
24+2 470 €+4 861 €-2 391 €
25+2 470 €+5 074 €-2 604 €
Total+61 750 €+66 451 €+-4 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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