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Détails du bien

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface49m²
Coût Total94 092€
Loyer Annuel8 505€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 900 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 222,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Roussillon Eiffel, au calme, dans résidence avec gardien, appartement 2 pièces de 48,75 m² à rénover entièrement comprenant entrée avec rangements, séjour sur balcon, cuisine, 1 chambre, salle de bains, wc, cave et parking collectif sécurisé, poss d'acquérir un garage en sus du prix. Cop 75 CA 2135 euros chauff et eau inclus.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Total : 94 092€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 29 400€
Valeur du bien : 89 300€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8505€/an
Fourchette totale : 586€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 7030€ - 10291€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 614,84€
Coût de l'assurance :8 233,05€
Taxe foncière : 850,53€/an
Soit par mois : 70,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 708,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec parquet et papier peint ancien nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 400 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 505 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 092 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 407 €
Revenus locatifs : +8 505 €
Charges déductibles : -35 407 €
Résultat foncier Année 1 : -26 902 €(Déficit de 26 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 007 €/an
Revenus locatifs : +8 505 €
Charges déductibles : -6 007 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5502.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 505 €35 410 €3 031 €-26 905 €21 400 €5 505 €5 505 €
28 675 €5 928 €2 949 €2 747 €--2 758 €
38 849 €5 844 €2 864 €3 005 €---
49 026 €5 756 €2 776 €3 270 €---
59 206 €5 666 €2 686 €3 541 €---
69 391 €5 572 €2 593 €3 818 €---
79 578 €5 476 €2 496 €4 102 €---
89 770 €5 376 €2 396 €4 394 €---
99 965 €5 273 €2 293 €4 692 €---
1010 165 €5 167 €2 187 €4 998 €---
1110 368 €5 057 €2 077 €5 311 €---
1210 575 €4 943 €1 964 €5 632 €---
1310 787 €4 826 €1 846 €5 961 €---
1411 003 €4 705 €1 725 €6 298 €---
1511 223 €4 580 €1 600 €6 643 €---
1611 447 €4 450 €1 471 €6 997 €---
1711 676 €4 317 €1 337 €7 359 €---
1811 910 €4 179 €1 199 €7 731 €---
1912 148 €4 036 €1 056 €8 111 €---
2012 391 €3 889 €909 €8 502 €---
2112 638 €3 737 €757 €8 902 €---
2212 891 €3 580 €600 €9 312 €---
2313 149 €3 417 €437 €9 732 €---
2413 412 €3 249 €269 €10 163 €---
2513 680 €3 076 €96 €10 604 €---
TOTAL272 428 €147 511 €43 615 €124 917 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 917 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-6 420 €+8 206 €
2+1 786 €0 €+1 786 €
3+1 786 €+74 €+1 712 €
4+1 786 €+981 €+805 €
5+1 786 €+1 062 €+724 €
6+1 786 €+1 145 €+641 €
7+1 786 €+1 231 €+555 €
8+1 786 €+1 318 €+468 €
9+1 786 €+1 408 €+378 €
10+1 786 €+1 499 €+287 €
11+1 786 €+1 593 €+193 €
12+1 786 €+1 690 €+96 €
13+1 786 €+1 788 €-2 €
14+1 786 €+1 889 €-103 €
15+1 786 €+1 993 €-207 €
16+1 786 €+2 099 €-313 €
17+1 786 €+2 208 €-422 €
18+1 786 €+2 319 €-533 €
19+1 786 €+2 433 €-647 €
20+1 786 €+2 551 €-765 €
21+1 786 €+2 671 €-885 €
22+1 786 €+2 794 €-1 008 €
23+1 786 €+2 920 €-1 134 €
24+1 786 €+3 049 €-1 263 €
25+1 786 €+3 181 €-1 395 €
Total+44 650 €+37 475 €+7 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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