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Appartement 2 pièces 39 m²

VilleYzeure (03)
Surface39m²
Coût Total78 085€
Loyer Annuel5 427€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 012,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 39 m²

Idéal investisseurs ou premier achat !

Appt T2 dans une petit résidence en retrait de la rue, au calme, quartier des Chartreux, proche commodités, il comprend entrée, séjour, chambre, salle de bains, cuisine, WC. Deux balcons. Cellier au rez-de-chaussée de l'immeuble. Garage + parking privatif.

A NE PAS MANQUER

Surface : 39 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/09/2026

Consommation énergie primaire : 397 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 208 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 470 € et 2 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Yzeure
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Coordonnées : 46.586304, 3.341210
Total : 78 085€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 35 425€
Valeur du bien : 74 925€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5427€/an
Fourchette totale : 372€ - 549€/mois
Fourchette annuelle : 4467€ - 6593€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,62 €/m²
Basé sur :234 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :47 877 €
Prix d'achat :39 500 €
Décote à l'achat :-8 377€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-30 208€ (-63.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 085€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :22,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 411,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 561,34€
Coût de l'assurance :6 832,44€
Taxe foncière : 542,66€/an
Soit par mois : 45,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 452,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 425 €(908 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:525€
    Peinture salon: 15 m² × 35€/m² = 525€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeure (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 427 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 085 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 425 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 901 €
Revenus locatifs : +5 427 €
Charges déductibles : -38 901 €
Résultat foncier Année 1 : -33 474 €(Déficit de 33 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 074 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 476 €/an
Revenus locatifs : +5 427 €
Charges déductibles : -3 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12074.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 427 €38 903 €2 662 €-33 477 €21 400 €12 077 €12 077 €
25 535 €3 408 €2 592 €2 127 €--9 950 €
35 646 €3 336 €2 520 €2 310 €--7 639 €
45 759 €3 260 €2 444 €2 498 €--5 141 €
55 874 €3 182 €2 366 €2 692 €--2 449 €
65 991 €3 102 €2 286 €2 890 €---
76 111 €3 018 €2 202 €3 093 €---
86 233 €2 932 €2 116 €3 301 €---
96 358 €2 843 €2 027 €3 515 €---
106 485 €2 750 €1 934 €3 735 €---
116 615 €2 654 €1 838 €3 961 €---
126 747 €2 555 €1 739 €4 192 €---
136 882 €2 453 €1 637 €4 430 €---
147 020 €2 347 €1 531 €4 673 €---
157 160 €2 237 €1 421 €4 924 €---
167 304 €2 123 €1 307 €5 181 €---
177 450 €2 005 €1 189 €5 444 €---
187 599 €1 883 €1 067 €5 715 €---
197 751 €1 757 €941 €5 993 €---
207 906 €1 627 €811 €6 279 €---
218 064 €1 492 €676 €6 572 €---
228 225 €1 352 €536 €6 873 €---
238 389 €1 207 €391 €7 183 €---
248 557 €1 057 €241 €7 500 €---
258 728 €902 €86 €7 826 €---
TOTAL173 816 €94 385 €38 561 €79 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 140 €-6 420 €+7 560 €
2+1 140 €0 €+1 140 €
3+1 140 €0 €+1 140 €
4+1 140 €0 €+1 140 €
5+1 140 €0 €+1 140 €
6+1 140 €+132 €+1 008 €
7+1 140 €+928 €+212 €
8+1 140 €+990 €+150 €
9+1 140 €+1 055 €+85 €
10+1 140 €+1 121 €+19 €
11+1 140 €+1 188 €-48 €
12+1 140 €+1 258 €-118 €
13+1 140 €+1 329 €-189 €
14+1 140 €+1 402 €-262 €
15+1 140 €+1 477 €-337 €
16+1 140 €+1 554 €-414 €
17+1 140 €+1 633 €-493 €
18+1 140 €+1 715 €-575 €
19+1 140 €+1 798 €-658 €
20+1 140 €+1 884 €-744 €
21+1 140 €+1 972 €-832 €
22+1 140 €+2 062 €-922 €
23+1 140 €+2 155 €-1 015 €
24+1 140 €+2 250 €-1 110 €
25+1 140 €+2 348 €-1 208 €
Total+28 500 €+23 829 €+4 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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