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Maison de village

VilleVatan (36)
Surface85m²
Coût Total90 100€
Loyer Annuel6 765€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 441,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 5 pièces, 2 chambres, Toilettes séparées, 1 salle de douche

Changez de  vie ...Osez  le Berry - L'immobilier en région Centre - A 6 km  de  Vatan  dans  un  village  avec commerces Transaxia  vous  propose  cette maison de  ville . Elle est composée au Rdc: d'une entrée, un salon, une Sam, une cuisine et une douche. A l'étage: trois chambres, un Wc, une salle d'eau . « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Vatan
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36150
Coordonnées : 47.074130, 1.809460
Total : 90 100€
Prix d'acquisition : 37 500€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 87 100€
Frais de notaire : 3 000€
Coût estimé : 3 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.63€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6765€/an
Fourchette totale : 453€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5441€ - 8412€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :937,26 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 667 €
Prix d'achat :37 500 €
Décote à l'achat :-42 167€ (-52.9%)
Marge achat-revente :-10 433€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 653,84€
Coût de l'assurance :7 883,75€
Taxe foncière : 676,50€/an
Soit par mois : 56,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, Plomberie et électricité: 2500€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vatan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 765 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 733 €
Revenus locatifs : +6 765 €
Charges déductibles : -53 733 €
Résultat foncier Année 1 : -46 968 €(Déficit de 46 968 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 568 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 133 €/an
Revenus locatifs : +6 765 €
Charges déductibles : -4 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25567.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 375 €(65% de 37 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 886 €/an
Calcul : 24 375 € × 3,636% = 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 765 €53 736 €3 144 €-46 971 €21 400 €25 571 €25 571 €
26 900 €4 054 €3 062 €2 847 €--22 724 €
37 038 €3 969 €2 977 €3 070 €--19 654 €
47 179 €3 881 €2 889 €3 298 €--16 356 €
57 323 €3 789 €2 798 €3 533 €--12 823 €
67 469 €3 695 €2 703 €3 774 €--9 049 €
77 618 €3 597 €2 605 €4 021 €--5 027 €
87 771 €3 496 €2 504 €4 275 €--752 €
97 926 €3 391 €2 399 €4 535 €---
108 085 €3 282 €2 290 €4 803 €---
118 246 €3 169 €2 178 €5 077 €---
128 411 €3 053 €2 061 €5 359 €---
138 580 €2 932 €1 940 €5 648 €---
148 751 €2 807 €1 815 €5 945 €---
158 926 €2 677 €1 685 €6 249 €---
169 105 €2 543 €1 551 €6 562 €---
179 287 €2 403 €1 412 €6 883 €---
189 473 €2 259 €1 267 €7 213 €---
199 662 €2 110 €1 118 €7 552 €---
209 855 €1 955 €963 €7 900 €---
2110 052 €1 795 €803 €8 257 €---
2210 253 €1 629 €637 €8 625 €---
2310 458 €1 457 €465 €9 002 €---
2410 668 €1 279 €287 €9 389 €---
2510 881 €1 094 €102 €9 787 €---
TOTAL216 684 €120 050 €45 654 €96 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 421 €-6 420 €+7 841 €
2+1 421 €0 €+1 421 €
3+1 421 €0 €+1 421 €
4+1 421 €0 €+1 421 €
5+1 421 €0 €+1 421 €
6+1 421 €0 €+1 421 €
7+1 421 €0 €+1 421 €
8+1 421 €0 €+1 421 €
9+1 421 €+1 135 €+286 €
10+1 421 €+1 441 €-20 €
11+1 421 €+1 523 €-102 €
12+1 421 €+1 608 €-187 €
13+1 421 €+1 694 €-273 €
14+1 421 €+1 783 €-362 €
15+1 421 €+1 875 €-454 €
16+1 421 €+1 969 €-548 €
17+1 421 €+2 065 €-644 €
18+1 421 €+2 164 €-743 €
19+1 421 €+2 266 €-845 €
20+1 421 €+2 370 €-949 €
21+1 421 €+2 477 €-1 056 €
22+1 421 €+2 587 €-1 166 €
23+1 421 €+2 700 €-1 279 €
24+1 421 €+2 817 €-1 396 €
25+1 421 €+2 936 €-1 515 €
Total+35 525 €+28 990 €+6 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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