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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface250m²
Coût Total611 392€
Loyer Annuel51 639€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+686€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 479 900 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 919,6 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cheminée, 6 chambres, 2 terrasses, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, Belle vue, Alarme, Pas de balcon, Non meublé

Superbe maison de 250 m² sur un terrain de 667 m², à 10 minutes de la gare de Val d'Argenteuil. Idéale pour professions libérales, artisans, avec ses bureaux, entrepôts, stationnement et habitation.(Deux portails)

À visiter sans tarder.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.949500, 2.240897
Total : 611 392€
Prix d'acquisition : 479 900€
Travaux : 93 100€
Valeur du bien : 573 000€
Frais de notaire : 38 392€
Coût estimé : 38 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 17.21€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 23.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 4303€/mois
Loyer annuel estimé : 51639€/an
Fourchette totale : 3190€ - 5806€/mois
Fourchette annuelle : 38275€ - 69669€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :611 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 008,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :178,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 186,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :291 176,04€
Coût de l'assurance :53 496,80€
Taxe foncière : 5 163,87€/an
Soit par mois : 430,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 303,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 617,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :686,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 6 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 100 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:17 500€
    Isolation combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 500€ = 15500€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Rénovation chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 303 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 639 €/an
Calcul : 4 303 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 611 392 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 140 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 562 €
Revenus locatifs : +51 639 €
Charges déductibles : -120 562 €
Résultat foncier Année 1 : -68 924 €(Déficit de 68 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 462 €/an
Revenus locatifs : +51 639 €
Charges déductibles : -27 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47523.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 479 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 311 935 €(65% de 479 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 343 €/an
Calcul : 311 935 € × 3,636% = 11 343 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 639 €120 582 €20 178 €-68 943 €21 400 €47 543 €47 543 €
252 672 €26 942 €19 638 €25 730 €--21 814 €
353 725 €26 383 €19 080 €27 342 €---
454 799 €25 806 €18 502 €28 993 €---
555 895 €25 209 €17 905 €30 686 €---
657 013 €24 592 €17 288 €32 421 €---
758 154 €23 954 €16 650 €34 200 €---
859 317 €23 294 €15 990 €36 023 €---
960 503 €22 612 €15 308 €37 891 €---
1061 713 €21 907 €14 603 €39 806 €---
1162 947 €21 177 €13 874 €41 770 €---
1264 206 €20 424 €13 120 €43 783 €---
1365 490 €19 644 €12 340 €45 846 €---
1466 800 €18 838 €11 534 €47 962 €---
1568 136 €18 005 €10 701 €50 131 €---
1669 499 €17 143 €9 840 €52 356 €---
1770 889 €16 253 €8 949 €54 636 €---
1872 307 €15 332 €8 028 €56 975 €---
1973 753 €14 379 €7 076 €59 373 €---
2075 228 €13 395 €6 091 €61 833 €---
2176 732 €12 377 €5 073 €64 355 €---
2278 267 €11 325 €4 021 €66 942 €---
2379 832 €10 237 €2 933 €69 596 €---
2481 429 €9 112 €1 808 €72 317 €---
2583 058 €7 949 €645 €75 109 €---
TOTAL1 654 004 €566 870 €291 176 €1 087 135 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 087 135 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 844 €-6 420 €+17 264 €
2+10 844 €0 €+10 844 €
3+10 844 €+1 658 €+9 186 €
4+10 844 €+8 698 €+2 146 €
5+10 844 €+9 206 €+1 638 €
6+10 844 €+9 726 €+1 118 €
7+10 844 €+10 260 €+584 €
8+10 844 €+10 807 €+37 €
9+10 844 €+11 367 €-523 €
10+10 844 €+11 942 €-1 098 €
11+10 844 €+12 531 €-1 687 €
12+10 844 €+13 135 €-2 291 €
13+10 844 €+13 754 €-2 910 €
14+10 844 €+14 389 €-3 545 €
15+10 844 €+15 039 €-4 195 €
16+10 844 €+15 707 €-4 863 €
17+10 844 €+16 391 €-5 547 €
18+10 844 €+17 093 €-6 249 €
19+10 844 €+17 812 €-6 968 €
20+10 844 €+18 550 €-7 706 €
21+10 844 €+19 307 €-8 463 €
22+10 844 €+20 083 €-9 239 €
23+10 844 €+20 879 €-10 035 €
24+10 844 €+21 695 €-10 851 €
25+10 844 €+22 533 €-11 689 €
Total+271 100 €+326 140 €+-55 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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