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Appartement à vendre

VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface82m²
Coût Total269 500€
Loyer Annuel16 267€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-508€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 378,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Non meublé

Plongez dans le charme de cet appartement de 82 m², perché au sommet d'un immeuble bien entretenu à Pierrefitte-sur-Seine. Situé au 10ème et dernier étage, il offre une vue à couper le souffle sur la Tour Eiffel et le Stade de France depuis son balcon de 8 m², un espace parfait pour savourer des moments de détente en plein air.

À l'intérieur, le séjour baigné de lumière naturelle est un véritable havre de convivialité, idéal pour recevoir famille et amis dans une ambiance chaleureuse. Les trois chambres, spacieuses et bien agencées, offrent un cadre de vie confortable et intime pour chaque membre de la famille. La cuisine, intelligemment conçue, rend la préparation des repas quotidienne simple et agréable. Une salle de bain moderne et des toilettes séparées viennent compléter cet ensemble harmonieux. L'ascenseur vous mène directement à votre étage, assurant un accès facile et rapide à votre domicile. Les espaces verts environnants ajoutent une touche de nature apaisante à votre quotidien.

En termes de transport, l'emplacement est un véritable atout : la station de métro Saint-Denis - Université est accessible en moins de 10 minutes à pied, tandis que le tramway Petit Pierrefitte et la gare RER Pierrefitte Stains se trouvent à seulement 10 minutes de marche. De nombreux arrêts de bus sont situés à moins de 500 m, facilitant vos déplacements quotidiens. Pour les familles, plusieurs établissements scolaires sont situés à moins de 1 km, offrant un cadre pratique et sécurisé pour vos enfants.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 82 m²
  • Étage : 10ème sur 10
  • Chauffage : Collectif
  • Charges de copropriété : 300 € / mois
  • Taxe foncière : 2140 €
  • DPE : E

Mentions légales :

Ces renseignements sont fournis à titre informatif et ne constituent pas un engagement contractuel. Il revient à l'acheteur de mener toutes les vérifications nécessaires avant toute décision, notamment les contrôles techniques requis, l'état général du bien et l'existence de contraintes juridiques ou urbanistiques. La cartographie officielle des risques et les données publiques sont consultables Annonce diffusée par Zefir.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Coordonnées : 48.949468, 2.361612
Total : 269 500€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 253 900€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16267€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1787€/mois
Fourchette annuelle : 12340€ - 21444€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 958,76 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 618 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-47 618€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-26 882€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 306,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :78,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 384,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 362,96€
Coût de l'assurance :23 581,25€
Taxe foncière : 2 140,00€/an
Soit par mois : 178,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 355,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 863,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-507,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 267 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 500 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 943 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 140 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 094 €
Revenus locatifs : +16 267 €
Charges déductibles : -74 094 €
Résultat foncier Année 1 : -57 827 €(Déficit de 57 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 194 €/an
Revenus locatifs : +16 267 €
Charges déductibles : -15 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36427.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 267 €74 103 €8 520 €-57 836 €21 400 €36 436 €36 436 €
216 592 €14 971 €8 287 €1 622 €--34 814 €
316 924 €14 731 €8 047 €2 194 €--32 620 €
417 263 €14 483 €7 800 €2 780 €--29 841 €
517 608 €14 227 €7 544 €3 381 €--26 460 €
617 960 €13 963 €7 280 €3 997 €--22 463 €
718 319 €13 691 €7 007 €4 629 €--17 834 €
818 686 €13 409 €6 726 €5 277 €--12 558 €
919 059 €13 119 €6 435 €5 941 €--6 617 €
1019 441 €12 819 €6 135 €6 622 €---
1119 829 €12 509 €5 826 €7 321 €---
1220 226 €12 189 €5 506 €8 037 €---
1320 631 €11 859 €5 176 €8 772 €---
1421 043 €11 518 €4 835 €9 525 €---
1521 464 €11 166 €4 483 €10 298 €---
1621 893 €10 802 €4 119 €11 091 €---
1722 331 €10 427 €3 744 €11 904 €---
1822 778 €10 040 €3 356 €12 738 €---
1923 233 €9 640 €2 956 €13 594 €---
2023 698 €9 227 €2 543 €14 471 €---
2124 172 €8 800 €2 117 €15 372 €---
2224 655 €8 360 €1 677 €16 295 €---
2325 149 €7 905 €1 222 €17 243 €---
2425 652 €7 436 €753 €18 215 €---
2526 165 €6 952 €268 €19 213 €---
TOTAL521 039 €348 344 €122 363 €172 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 416 €-6 420 €+9 836 €
2+3 416 €0 €+3 416 €
3+3 416 €0 €+3 416 €
4+3 416 €0 €+3 416 €
5+3 416 €0 €+3 416 €
6+3 416 €0 €+3 416 €
7+3 416 €0 €+3 416 €
8+3 416 €0 €+3 416 €
9+3 416 €0 €+3 416 €
10+3 416 €+2 €+3 414 €
11+3 416 €+2 196 €+1 220 €
12+3 416 €+2 411 €+1 005 €
13+3 416 €+2 632 €+784 €
14+3 416 €+2 858 €+558 €
15+3 416 €+3 089 €+327 €
16+3 416 €+3 327 €+89 €
17+3 416 €+3 571 €-155 €
18+3 416 €+3 821 €-405 €
19+3 416 €+4 078 €-662 €
20+3 416 €+4 341 €-925 €
21+3 416 €+4 612 €-1 196 €
22+3 416 €+4 889 €-1 473 €
23+3 416 €+5 173 €-1 757 €
24+3 416 €+5 465 €-2 049 €
25+3 416 €+5 764 €-2 348 €
Total+85 400 €+51 809 €+33 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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