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Appartement

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface56.55m²
Coût Total103 900€
Loyer Annuel6 841€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 56.55 m²
Prix au m² : 1 237,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À quelques minutes du centre-ville d'Avignon, découvrez cet appartement T3 de 56,55 m² habitables, composé d'un salon lumineux et de deux chambres profitant d'une belle exposition et d'une vue dégagée. Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif, il est situé dans une résidence équipée d'un ascenseur. Proche des commerces, transports, écoles et des commodités du centre historique d'Avignon, ce bien offre un cadre de vie pratique et agréable. À visiter sans tarder !

  • https://www.citya.com/agences-immobilieres/Carpentras-84200/283
Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.949637, 4.805145
Total : 103 900€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 28 300€
Valeur du bien : 98 300€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.55m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6841€/an
Fourchette totale : 436€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5227€ - 8954€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 921,43 €/m²
Basé sur :797 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 207 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-95 207€ (-57.6%)
Marge achat-revente :61 307€ (37.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 646,32€
Coût de l'assurance :9 091,25€
Taxe foncière : 684,10€/an
Soit par mois : 57,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 56.55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en carrelage, état correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail et électroménager, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 841 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 970 €
Revenus locatifs : +6 841 €
Charges déductibles : -32 970 €
Résultat foncier Année 1 : -26 129 €(Déficit de 26 129 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 670 €/an
Revenus locatifs : +6 841 €
Charges déductibles : -4 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15428.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 841 €32 973 €3 625 €-26 132 €10 700 €15 432 €15 432 €
26 978 €4 578 €3 531 €2 399 €--13 033 €
37 117 €4 480 €3 433 €2 637 €--10 396 €
47 260 €4 379 €3 331 €2 881 €--7 515 €
57 405 €4 274 €3 226 €3 131 €--4 384 €
67 553 €4 165 €3 117 €3 388 €--996 €
77 704 €4 052 €3 004 €3 652 €---
87 858 €3 935 €2 887 €3 923 €---
98 015 €3 814 €2 766 €4 201 €---
108 176 €3 689 €2 641 €4 487 €---
118 339 €3 559 €2 511 €4 780 €---
128 506 €3 424 €2 377 €5 082 €---
138 676 €3 285 €2 237 €5 391 €---
148 850 €3 140 €2 093 €5 709 €---
159 026 €2 991 €1 943 €6 036 €---
169 207 €2 836 €1 788 €6 371 €---
179 391 €2 675 €1 628 €6 716 €---
189 579 €2 509 €1 461 €7 070 €---
199 771 €2 337 €1 289 €7 434 €---
209 966 €2 159 €1 111 €7 807 €---
2110 165 €1 974 €926 €8 192 €---
2210 369 €1 782 €735 €8 586 €---
2310 576 €1 584 €536 €8 992 €---
2410 787 €1 379 €331 €9 409 €---
2511 003 €1 166 €118 €9 837 €---
TOTAL219 118 €107 140 €52 646 €111 978 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-3 210 €+4 647 €
2+1 437 €0 €+1 437 €
3+1 437 €0 €+1 437 €
4+1 437 €0 €+1 437 €
5+1 437 €0 €+1 437 €
6+1 437 €0 €+1 437 €
7+1 437 €+797 €+640 €
8+1 437 €+1 177 €+260 €
9+1 437 €+1 260 €+177 €
10+1 437 €+1 346 €+91 €
11+1 437 €+1 434 €+3 €
12+1 437 €+1 524 €-87 €
13+1 437 €+1 617 €-180 €
14+1 437 €+1 713 €-276 €
15+1 437 €+1 811 €-374 €
16+1 437 €+1 911 €-474 €
17+1 437 €+2 015 €-578 €
18+1 437 €+2 121 €-684 €
19+1 437 €+2 230 €-793 €
20+1 437 €+2 342 €-905 €
21+1 437 €+2 457 €-1 020 €
22+1 437 €+2 576 €-1 139 €
23+1 437 €+2 698 €-1 261 €
24+1 437 €+2 823 €-1 386 €
25+1 437 €+2 951 €-1 514 €
Total+35 925 €+33 593 €+2 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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