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Maison 4 pièces 112 m²

VilleOrgères-en-Beauce (28)
Surface112m²
Coût Total167 628€
Loyer Annuel10 766€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 600 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 826,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 À VENDRE – Maison à rénover avec fort potentiel 🔨✨

Orgères en Beauce, découvrez cette maison à rénover offrant de belles possibilités d'aménagement 💡

🛋️ un séjour lumineux 🛏️ trois chambres 🚗 un garage ☀️ Toit terrasse pour profiter 🌳 un jardin agréable, idéal pour profiter des beaux jours

📍 Commodités sur place : commerces, écoles et services accessibles à pied 👣

🔑 Parfait pour un projet de résidence principale ou un investissement 📈 👉 Laissez libre cours à votre imagination et créez la maison qui vous ressemble !

À visiter sans tarder ! 📞 [Coordonnées masquées] Référence agence : 15202 Référence annonce : 71R1-JH0-413 Date de réalisation du diagnostic : 16/04/2024 Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 040 € et 4 170 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Orgères-en-Beauce
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28140
Coordonnées : 48.143530, 1.682511
Total : 167 628€
Prix d'acquisition : 92 600€
Travaux : 67 620€
Valeur du bien : 160 220€
Frais de notaire : 7 408€
Coût estimé : 7 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 897€/mois
Loyer annuel estimé : 10766€/an
Fourchette totale : 722€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 8661€ - 13383€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 514,3 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 601 €
Prix d'achat :92 600 €
Décote à l'achat :-77 001€ (-45.4%)
Marge achat-revente :1 973€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 628€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 438,61€
Coût de l'assurance :14 667,45€
Taxe foncière : 1 076,64€/an
Soit par mois : 89,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 112 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: plomberie complète pour 112 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 620 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 900€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orgères-en-Beauce (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 897 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 766 €/an
Calcul : 897 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 628 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 910 €
Revenus locatifs : +10 766 €
Charges déductibles : -74 910 €
Résultat foncier Année 1 : -64 144 €(Déficit de 64 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 290 €/an
Revenus locatifs : +10 766 €
Charges déductibles : -7 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42743.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 190 €(65% de 92 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 189 €/an
Calcul : 60 190 € × 3,636% = 2 189 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 766 €74 916 €5 632 €-64 149 €21 400 €42 749 €42 749 €
210 982 €7 146 €5 483 €3 836 €--38 914 €
311 201 €6 991 €5 328 €4 210 €--34 703 €
411 425 €6 831 €5 168 €4 594 €--30 109 €
511 654 €6 666 €5 002 €4 988 €--25 121 €
611 887 €6 494 €4 831 €5 393 €--19 729 €
712 125 €6 317 €4 654 €5 808 €--13 921 €
812 367 €6 134 €4 471 €6 233 €--7 688 €
912 615 €5 944 €4 281 €6 670 €--1 017 €
1012 867 €5 748 €4 085 €7 119 €---
1113 124 €5 545 €3 882 €7 579 €---
1213 387 €5 335 €3 672 €8 052 €---
1313 654 €5 118 €3 454 €8 537 €---
1413 928 €4 893 €3 230 €9 035 €---
1514 206 €4 660 €2 997 €9 546 €---
1614 490 €4 420 €2 757 €10 070 €---
1714 780 €4 171 €2 508 €10 609 €---
1815 076 €3 914 €2 250 €11 162 €---
1915 377 €3 647 €1 984 €11 730 €---
2015 685 €3 372 €1 708 €12 313 €---
2115 998 €3 087 €1 423 €12 912 €---
2216 318 €2 792 €1 128 €13 527 €---
2316 645 €2 487 €823 €14 158 €---
2416 978 €2 171 €508 €14 807 €---
2517 317 €1 844 €181 €15 473 €---
TOTAL344 852 €190 642 €81 439 €154 210 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 261 €-6 420 €+8 681 €
2+2 261 €0 €+2 261 €
3+2 261 €0 €+2 261 €
4+2 261 €0 €+2 261 €
5+2 261 €0 €+2 261 €
6+2 261 €0 €+2 261 €
7+2 261 €0 €+2 261 €
8+2 261 €0 €+2 261 €
9+2 261 €0 €+2 261 €
10+2 261 €+1 830 €+431 €
11+2 261 €+2 274 €-13 €
12+2 261 €+2 416 €-155 €
13+2 261 €+2 561 €-300 €
14+2 261 €+2 710 €-449 €
15+2 261 €+2 864 €-603 €
16+2 261 €+3 021 €-760 €
17+2 261 €+3 183 €-922 €
18+2 261 €+3 349 €-1 088 €
19+2 261 €+3 519 €-1 258 €
20+2 261 €+3 694 €-1 433 €
21+2 261 €+3 874 €-1 613 €
22+2 261 €+4 058 €-1 797 €
23+2 261 €+4 247 €-1 986 €
24+2 261 €+4 442 €-2 181 €
25+2 261 €+4 642 €-2 381 €
Total+56 525 €+46 263 €+10 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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