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Maison à vendre

VilleMurat (15)
Surface160m²
Coût Total223 550€
Loyer Annuel12 961€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 812,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 5 chambres, Terrasse

Immobilier Murat vous propose une jolie Bâtisse de 1900 en pierre, centre Bourg, village de Montagne 20 mn centre ville Murat. A 10 mn de Pierrefort et Sation Prat de Bouc. Gros potentiel avec Cantou, aujourd'hui séparé en 2 Appartements, très facilement reliable en une grande maison familliale : Au rez de chaussée : Appartement Type 2 avec cour-Terrasse de 20 m². Au dessus : Appartement Duplex type 6. Au total 9 pièces, 3 Salles d'eau, 3 wc, Cave, Grenier, Cellier. Idéal investisseurs ou famille nombreuse..A voir Vite à ce prix..Transaxia : Marc Descheemaker : Agent commercial enregistré sous le n°338649494 Rcas Aurillac. Prix hors frais de notaire. Bien visible sur : transaxia-murat.fr. Nouveau Dpe en cours.. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Murat
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15300
Coordonnées : 45.113212, 2.868014
Total : 223 550€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 83 150€
Valeur du bien : 213 150€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1080€/mois
Loyer annuel estimé : 12961€/an
Fourchette totale : 768€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 9215€ - 18228€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 246,15 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 384 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-69 384€ (-34.8%)
Marge achat-revente :-24 166€ (-12.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 113,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :81,97€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 195,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 397,49€
Coût de l'assurance :24 590,50€
Taxe foncière : 1 296,06€/an
Soit par mois : 108,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 080,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 303,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 879 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 assumé - Mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 150 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation des combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 30€/m² × 10m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:750€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 150€/m² × 10m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 30€/m² × 40m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salle à manger × 30€/m² × 20m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Murat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 961 €/an
Calcul : 1 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 550 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 296 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 045 €
Revenus locatifs : +12 961 €
Charges déductibles : -93 045 €
Résultat foncier Année 1 : -80 084 €(Déficit de 80 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 895 €/an
Revenus locatifs : +12 961 €
Charges déductibles : -9 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58684.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 961 €93 052 €7 622 €-80 091 €21 400 €58 691 €58 691 €
213 220 €9 701 €7 421 €3 519 €--55 173 €
313 484 €9 493 €7 213 €3 991 €--51 181 €
413 754 €9 278 €6 998 €4 476 €--46 705 €
514 029 €9 055 €6 775 €4 974 €--41 731 €
614 310 €8 824 €6 544 €5 486 €--36 245 €
714 596 €8 585 €6 305 €6 011 €--30 234 €
814 888 €8 338 €6 058 €6 550 €--23 684 €
915 185 €8 082 €5 802 €7 103 €--16 581 €
1015 489 €7 817 €5 537 €7 672 €--8 909 €
1115 799 €7 543 €5 263 €8 256 €--653 €
1216 115 €7 259 €4 980 €8 856 €---
1316 437 €6 966 €4 686 €9 472 €---
1416 766 €6 662 €4 382 €10 104 €---
1517 101 €6 347 €4 067 €10 754 €---
1617 443 €6 021 €3 742 €11 422 €---
1717 792 €5 684 €3 405 €12 108 €---
1818 148 €5 336 €3 056 €12 812 €---
1918 511 €4 974 €2 695 €13 536 €---
2018 881 €4 601 €2 321 €14 280 €---
2119 259 €4 214 €1 934 €15 045 €---
2219 644 €3 813 €1 534 €15 831 €---
2320 037 €3 399 €1 119 €16 638 €---
2420 438 €2 970 €690 €17 468 €---
2520 846 €2 526 €246 €18 320 €---
TOTAL415 132 €250 539 €110 397 €164 592 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 722 €-6 420 €+9 142 €
2+2 722 €0 €+2 722 €
3+2 722 €0 €+2 722 €
4+2 722 €0 €+2 722 €
5+2 722 €0 €+2 722 €
6+2 722 €0 €+2 722 €
7+2 722 €0 €+2 722 €
8+2 722 €0 €+2 722 €
9+2 722 €0 €+2 722 €
10+2 722 €0 €+2 722 €
11+2 722 €0 €+2 722 €
12+2 722 €+2 657 €+65 €
13+2 722 €+2 841 €-119 €
14+2 722 €+3 031 €-309 €
15+2 722 €+3 226 €-504 €
16+2 722 €+3 427 €-705 €
17+2 722 €+3 632 €-910 €
18+2 722 €+3 844 €-1 122 €
19+2 722 €+4 061 €-1 339 €
20+2 722 €+4 284 €-1 562 €
21+2 722 €+4 513 €-1 791 €
22+2 722 €+4 749 €-2 027 €
23+2 722 €+4 991 €-2 269 €
24+2 722 €+5 240 €-2 518 €
25+2 722 €+5 496 €-2 774 €
Total+68 050 €+49 574 €+18 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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