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Achat maison

Bien expiré
VilleHalles-sous-les-Côtes (55)
Surface176m²
Coût Total170 580€
Loyer Annuel14 481€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 505,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 176 m², 7 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 708 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - HALLES SOUS LES COTES (55700)

Maison d'habitation comprenant :

Au rez-de-chaussée : Hall d'entrée cuisine, salon - salle à manger, une chambre, une salle de bain, un WC séparé, une buanderie, une véranda, une chaufferie, grenier. 

A l'étage : palier, 3 chambres.

Garage avec porte sectionnelle électrique.

Jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Halles-sous-les-Côtes
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55700
Coordonnées : 49.443440, 5.123890
Total : 170 580€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 74 460€
Valeur du bien : 163 460€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1207€/mois
Loyer annuel estimé : 14481€/an
Fourchette totale : 970€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 11644€ - 18009€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,17€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 883,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 069,62€
Coût de l'assurance :15 352,20€
Taxe foncière : 1 448,07€/an
Soit par mois : 120,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 206,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 176 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux si non présente.
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 460 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:12 060€
    Isolation toiture/combles: 176 m² × 60€/m² = 10560€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Ventilation:4 500€
    Installation VMC double flux: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Halles-sous-les-Côtes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 207 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 481 €/an
Calcul : 1 207 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 448 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 011 €
Revenus locatifs : +14 481 €
Charges déductibles : -82 011 €
Résultat foncier Année 1 : -67 530 €(Déficit de 67 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 551 €/an
Revenus locatifs : +14 481 €
Charges déductibles : -7 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46130.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 481 €82 016 €5 494 €-67 536 €21 400 €46 136 €46 136 €
214 770 €7 408 €5 346 €7 363 €--38 773 €
315 066 €7 254 €5 192 €7 812 €--30 962 €
415 367 €7 096 €5 033 €8 271 €--22 690 €
515 674 €6 932 €4 869 €8 743 €--13 947 €
615 988 €6 762 €4 700 €9 226 €--4 722 €
716 308 €6 587 €4 525 €9 720 €---
816 634 €6 407 €4 345 €10 227 €---
916 966 €6 220 €4 158 €10 746 €---
1017 306 €6 027 €3 965 €11 279 €---
1117 652 €5 828 €3 766 €11 824 €---
1218 005 €5 622 €3 560 €12 383 €---
1318 365 €5 409 €3 347 €12 956 €---
1418 732 €5 190 €3 128 €13 543 €---
1519 107 €4 963 €2 901 €14 144 €---
1619 489 €4 728 €2 666 €14 761 €---
1719 879 €4 486 €2 424 €15 393 €---
1820 276 €4 236 €2 174 €16 041 €---
1920 682 €3 977 €1 915 €16 705 €---
2021 096 €3 710 €1 648 €17 385 €---
2121 517 €3 434 €1 372 €18 083 €---
2221 948 €3 149 €1 087 €18 799 €---
2322 387 €2 855 €793 €19 532 €---
2422 835 €2 551 €488 €20 284 €---
2523 291 €2 236 €174 €21 055 €---
TOTAL463 820 €205 083 €79 070 €258 736 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 041 €-6 420 €+9 461 €
2+3 041 €0 €+3 041 €
3+3 041 €0 €+3 041 €
4+3 041 €0 €+3 041 €
5+3 041 €0 €+3 041 €
6+3 041 €0 €+3 041 €
7+3 041 €+1 499 €+1 542 €
8+3 041 €+3 068 €-27 €
9+3 041 €+3 224 €-183 €
10+3 041 €+3 384 €-343 €
11+3 041 €+3 547 €-506 €
12+3 041 €+3 715 €-674 €
13+3 041 €+3 887 €-846 €
14+3 041 €+4 063 €-1 022 €
15+3 041 €+4 243 €-1 202 €
16+3 041 €+4 428 €-1 387 €
17+3 041 €+4 618 €-1 577 €
18+3 041 €+4 812 €-1 771 €
19+3 041 €+5 011 €-1 970 €
20+3 041 €+5 216 €-2 175 €
21+3 041 €+5 425 €-2 384 €
22+3 041 €+5 640 €-2 599 €
23+3 041 €+5 860 €-2 819 €
24+3 041 €+6 085 €-3 044 €
25+3 041 €+6 316 €-3 275 €
Total+76 025 €+77 621 €+-1 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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