Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 139 m²

VilleFontenay-le-Comte (85)
Surface139m²
Coût Total209 098€
Loyer Annuel14 326€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 850 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 042,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 139 m² Surface : 139 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Fontenay-le-Comte
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.469994, -0.807096
Total : 209 098€
Prix d'acquisition : 144 850€
Travaux : 52 660€
Valeur du bien : 197 510€
Frais de notaire : 11 588€
Coût estimé : 11 588€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1194€/mois
Loyer annuel estimé : 14326€/an
Fourchette totale : 927€ - 1538€/mois
Fourchette annuelle : 11121€ - 18454€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 421,43 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 579 €
Prix d'achat :144 850 €
Décote à l'achat :-52 729€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-11 519€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 098€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,73€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 107,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 267,71€
Coût de l'assurance :18 818,82€
Taxe foncière : 1 432,57€/an
Soit par mois : 119,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 193,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 226,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant une mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: 139 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessitant une mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 660 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 560€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 40€/m² = 5560€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€/fenêtre = 10200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement important:8 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale - Mise aux normes:5 000€
    Mise à jour plomberie: 139 m² × 30€/m² = 4170€, Main d'œuvre: 830€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontenay-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 326 €/an
Calcul : 1 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 098 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 030 €
Revenus locatifs : +14 326 €
Charges déductibles : -62 030 €
Résultat foncier Année 1 : -47 705 €(Déficit de 47 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 370 €/an
Revenus locatifs : +14 326 €
Charges déductibles : -9 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26304.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 153 €(65% de 144 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 424 €/an
Calcul : 94 153 € × 3,636% = 3 424 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 326 €62 037 €7 192 €-47 712 €21 400 €26 312 €26 312 €
214 612 €9 188 €7 003 €5 424 €--20 888 €
314 904 €8 993 €6 807 €5 912 €--14 976 €
415 203 €8 790 €6 605 €6 412 €--8 563 €
515 507 €8 581 €6 395 €6 926 €--1 637 €
615 817 €8 363 €6 178 €7 453 €---
716 133 €8 139 €5 953 €7 994 €---
816 456 €7 906 €5 721 €8 550 €---
916 785 €7 665 €5 480 €9 120 €---
1017 121 €7 416 €5 230 €9 705 €---
1117 463 €7 157 €4 972 €10 306 €---
1217 812 €6 890 €4 705 €10 922 €---
1318 168 €6 613 €4 428 €11 556 €---
1418 532 €6 326 €4 141 €12 206 €---
1518 903 €6 029 €3 844 €12 873 €---
1619 281 €5 722 €3 537 €13 558 €---
1719 666 €5 404 €3 219 €14 262 €---
1820 059 €5 075 €2 889 €14 985 €---
1920 461 €4 734 €2 548 €15 727 €---
2020 870 €4 380 €2 195 €16 489 €---
2121 287 €4 015 €1 829 €17 272 €---
2221 713 €3 636 €1 451 €18 077 €---
2322 147 €3 244 €1 059 €18 903 €---
2422 590 €2 839 €653 €19 752 €---
2523 042 €2 418 €233 €20 624 €---
TOTAL458 858 €211 561 €104 268 €247 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 008 €-6 420 €+9 428 €
2+3 008 €0 €+3 008 €
3+3 008 €0 €+3 008 €
4+3 008 €0 €+3 008 €
5+3 008 €0 €+3 008 €
6+3 008 €+1 745 €+1 263 €
7+3 008 €+2 398 €+610 €
8+3 008 €+2 565 €+443 €
9+3 008 €+2 736 €+272 €
10+3 008 €+2 912 €+96 €
11+3 008 €+3 092 €-84 €
12+3 008 €+3 277 €-269 €
13+3 008 €+3 467 €-459 €
14+3 008 €+3 662 €-654 €
15+3 008 €+3 862 €-854 €
16+3 008 €+4 068 €-1 060 €
17+3 008 €+4 279 €-1 271 €
18+3 008 €+4 495 €-1 487 €
19+3 008 €+4 718 €-1 710 €
20+3 008 €+4 947 €-1 939 €
21+3 008 €+5 182 €-2 174 €
22+3 008 €+5 423 €-2 415 €
23+3 008 €+5 671 €-2 663 €
24+3 008 €+5 926 €-2 918 €
25+3 008 €+6 187 €-3 179 €
Total+75 200 €+74 189 €+1 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →