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Maison de 224 m2 avec beau potentiel Terrain de 1 334 m2

VilleSaint-Jean-Brévelay (56)
Surface224
Coût Total298 720
Loyer Annuel27 068
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+484
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 1 156,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 224 m², 7 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1334 m² de terrain, Cheminée, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

À Saint-Jean-Brévelay, à proximité du bourg et des écoles, découvrez cette maison individuelle construite en 2004 offrant de beaux volumes et un fort potentiel d’aménagement sur une parcelle de 1 334 m2. À l’extérieur, le terrain offre de nombreuses possibilités d’aménagement selon vos envies. Un garage complète l’ensemble et permet un espace de stationnement ou de stockage supplémentaire. À l’intérieur, cette maison développe 224 m2 habitables répartis sur 7 pièces et séduit par ses volumes généreux. Son salon cathédrale apporte une belle sensation d’espace et de luminosité, créant une pièce de vie agréable et conviviale. La maison dispose de 5 chambres, de 2 salles de bain, de 2 salles d’eau, ainsi que d’un studio intégré offrant différentes possibilités selon vos projets : logement indépendant, espace pour recevoir la famille, hébergement d’un proche ou activité complémentaire. Un autre atout de ce bien : il est possible d’envisager un accès indépendant, permettant d’accueillir une activité à domicile ou un espace professionnel distinct de la partie habitation. Des travaux de remise au goût du jour et d’amélioration seront à prévoir afin de révéler pleinement le potentiel de cette maison. Des travaux d’étanchéité sont notamment à envisager au niveau des menuiseries de toiture ainsi que différentes améliorations intérieures et extérieures. Cette maison représente une belle opportunité pour les personnes recherchant une grande surface habitable avec de nombreuses possibilités d’évolution sur le secteur de Saint-Jean-Brévelay. Assainissement collectif. À découvrir rapidement. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Saint-Jean-Brévelay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56660
Coordonnées : 47.845260, -2.723290
Total : 298 720
Prix d'acquisition : 259 000
Travaux : 19 000
Valeur du bien : 278 000
Frais de notaire : 20 720
Coût estimé : 20 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2256€/mois
Loyer annuel estimé : 27068€/an
Fourchette totale : 1765€ - 2882€/mois
Fourchette annuelle : 21185€ - 34585€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 996,1 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :447 125
Prix d'achat :259 000
Décote à l'achat :-188 125 (-42.1%)
Marge achat-revente :148 405€ (33.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 458,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 546,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 940,70
Coût de l'assurance :26 138,00
Taxe foncière : 2 706,81€/an
Soit par mois : 225,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 255,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 771,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :484,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon de 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger possible
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, DPE D
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Étanchéité
Travaux d'étanchéité au niveau des menuiseries de toiture
Quantité: 1 intervention
Raison: Amélioration nécessaire pour prévenir les infiltrations d'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant meubles et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (remplacement des éléments sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (revêtement de sol et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture si nécessaire, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant pose, main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:1 000
    Étanchéité toiture: 1 intervention × 1000€ = 1000€ (travaux d'étanchéité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Jean-Brévelay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 068 €/an
Calcul : 2 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 394
Revenus locatifs : +27 068
Charges déductibles : -32 394
Résultat foncier Année 1 : -5 326(Déficit de 5 326 €)
Imputable sur revenu global : 5 326
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 394 €/an
Revenus locatifs : +27 068
Charges déductibles : -13 394
Résultat foncier Années 2+ : 13 674 €/an
Prix d'achat du bien : 259 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 06832 4039 651-5 3355 335 €--
227 60913 1439 39014 467---
328 16212 8739 12115 288---
428 72512 5958 84316 130---
529 29912 3078 55516 992---
629 88512 0108 25817 875---
730 48311 7037 95118 780---
831 09311 3867 63419 707---
931 71511 0587 30620 656---
1032 34910 7206 96721 629---
1132 99610 3706 61822 626---
1233 65610 0086 25623 647---
1334 3299 6355 88324 694---
1435 0159 2495 49725 766---
1535 7168 8505 09826 865---
1636 4308 4394 68627 992---
1737 1598 0134 26129 146---
1837 9027 5733 82130 329---
1938 6607 1193 36731 541---
2039 4336 6502 89732 783---
2140 2226 1652 41234 057---
2241 0265 6641 91135 363---
2341 8475 1461 39436 701---
2442 6844 61185938 073---
2543 5374 05930639 479---
TOTAL867 000251 749138 941615 2515 335Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 601
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 251
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 684-1 601+7 285
2+5 684+4 340+1 344
3+5 684+4 587+1 097
4+5 684+4 839+845
5+5 684+5 098+586
6+5 684+5 363+321
7+5 684+5 634+50
8+5 684+5 912-228
9+5 684+6 197-513
10+5 684+6 489-805
11+5 684+6 788-1 104
12+5 684+7 094-1 410
13+5 684+7 408-1 724
14+5 684+7 730-2 046
15+5 684+8 060-2 376
16+5 684+8 397-2 713
17+5 684+8 744-3 060
18+5 684+9 099-3 415
19+5 684+9 462-3 778
20+5 684+9 835-4 151
21+5 684+10 217-4 533
22+5 684+10 609-4 925
23+5 684+11 010-5 326
24+5 684+11 422-5 738
25+5 684+11 844-6 160
Total+142 100+184 575+-42 475
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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