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Maison de 224 m2 avec beau potentiel Terrain de 1 334 m2

Bien expiré
VilleSaint-Jean-Brévelay (56)
Surface224m²
Coût Total298 720€
Loyer Annuel27 068€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+484€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 1 156,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 224 m², 7 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1334 m² de terrain, Cheminée, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

À Saint-Jean-Brévelay, à proximité du bourg et des écoles, découvrez cette maison individuelle construite en 2004 offrant de beaux volumes et un fort potentiel d’aménagement sur une parcelle de 1 334 m2. À l’extérieur, le terrain offre de nombreuses possibilités d’aménagement selon vos envies. Un garage complète l’ensemble et permet un espace de stationnement ou de stockage supplémentaire. À l’intérieur, cette maison développe 224 m2 habitables répartis sur 7 pièces et séduit par ses volumes généreux. Son salon cathédrale apporte une belle sensation d’espace et de luminosité, créant une pièce de vie agréable et conviviale. La maison dispose de 5 chambres, de 2 salles de bain, de 2 salles d’eau, ainsi que d’un studio intégré offrant différentes possibilités selon vos projets : logement indépendant, espace pour recevoir la famille, hébergement d’un proche ou activité complémentaire. Un autre atout de ce bien : il est possible d’envisager un accès indépendant, permettant d’accueillir une activité à domicile ou un espace professionnel distinct de la partie habitation. Des travaux de remise au goût du jour et d’amélioration seront à prévoir afin de révéler pleinement le potentiel de cette maison. Des travaux d’étanchéité sont notamment à envisager au niveau des menuiseries de toiture ainsi que différentes améliorations intérieures et extérieures. Cette maison représente une belle opportunité pour les personnes recherchant une grande surface habitable avec de nombreuses possibilités d’évolution sur le secteur de Saint-Jean-Brévelay. Assainissement collectif. À découvrir rapidement. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Saint-Jean-Brévelay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56660
Coordonnées : 47.845260, -2.723290
Total : 298 720€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 19 000€
Valeur du bien : 278 000€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2256€/mois
Loyer annuel estimé : 27068€/an
Fourchette totale : 1765€ - 2882€/mois
Fourchette annuelle : 21185€ - 34585€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 996,1 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :447 125 €
Prix d'achat :259 000 €
Décote à l'achat :-188 125€ (-42.1%)
Marge achat-revente :148 405€ (33.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 458,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 546,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 940,70€
Coût de l'assurance :26 138,00€
Taxe foncière : 2 706,81€/an
Soit par mois : 225,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 255,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 771,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :484,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon de 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger possible
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, DPE D
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Étanchéité
Travaux d'étanchéité au niveau des menuiseries de toiture
Quantité: 1 intervention
Raison: Amélioration nécessaire pour prévenir les infiltrations d'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant meubles et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (remplacement des éléments sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (revêtement de sol et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture si nécessaire, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant pose, main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:1 000€
    Étanchéité toiture: 1 intervention × 1000€ = 1000€ (travaux d'étanchéité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Jean-Brévelay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 068 €/an
Calcul : 2 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 394 €
Revenus locatifs : +27 068 €
Charges déductibles : -32 394 €
Résultat foncier Année 1 : -5 326 €(Déficit de 5 326 €)
Imputable sur revenu global : 5 326 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 394 €/an
Revenus locatifs : +27 068 €
Charges déductibles : -13 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 674 €/an
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 068 €32 403 €9 651 €-5 335 €5 335 €--
227 609 €13 143 €9 390 €14 467 €---
328 162 €12 873 €9 121 €15 288 €---
428 725 €12 595 €8 843 €16 130 €---
529 299 €12 307 €8 555 €16 992 €---
629 885 €12 010 €8 258 €17 875 €---
730 483 €11 703 €7 951 €18 780 €---
831 093 €11 386 €7 634 €19 707 €---
931 715 €11 058 €7 306 €20 656 €---
1032 349 €10 720 €6 967 €21 629 €---
1132 996 €10 370 €6 618 €22 626 €---
1233 656 €10 008 €6 256 €23 647 €---
1334 329 €9 635 €5 883 €24 694 €---
1435 015 €9 249 €5 497 €25 766 €---
1535 716 €8 850 €5 098 €26 865 €---
1636 430 €8 439 €4 686 €27 992 €---
1737 159 €8 013 €4 261 €29 146 €---
1837 902 €7 573 €3 821 €30 329 €---
1938 660 €7 119 €3 367 €31 541 €---
2039 433 €6 650 €2 897 €32 783 €---
2140 222 €6 165 €2 412 €34 057 €---
2241 026 €5 664 €1 911 €35 363 €---
2341 847 €5 146 €1 394 €36 701 €---
2442 684 €4 611 €859 €38 073 €---
2543 537 €4 059 €306 €39 479 €---
TOTAL867 000 €251 749 €138 941 €615 251 €5 335 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 601 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 684 €-1 601 €+7 285 €
2+5 684 €+4 340 €+1 344 €
3+5 684 €+4 587 €+1 097 €
4+5 684 €+4 839 €+845 €
5+5 684 €+5 098 €+586 €
6+5 684 €+5 363 €+321 €
7+5 684 €+5 634 €+50 €
8+5 684 €+5 912 €-228 €
9+5 684 €+6 197 €-513 €
10+5 684 €+6 489 €-805 €
11+5 684 €+6 788 €-1 104 €
12+5 684 €+7 094 €-1 410 €
13+5 684 €+7 408 €-1 724 €
14+5 684 €+7 730 €-2 046 €
15+5 684 €+8 060 €-2 376 €
16+5 684 €+8 397 €-2 713 €
17+5 684 €+8 744 €-3 060 €
18+5 684 €+9 099 €-3 415 €
19+5 684 €+9 462 €-3 778 €
20+5 684 €+9 835 €-4 151 €
21+5 684 €+10 217 €-4 533 €
22+5 684 €+10 609 €-4 925 €
23+5 684 €+11 010 €-5 326 €
24+5 684 €+11 422 €-5 738 €
25+5 684 €+11 844 €-6 160 €
Total+142 100 €+184 575 €+-42 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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