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Appartement à vendre

VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface130m²
Coût Total177 400€
Loyer Annuel13 992€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme

Les Maisons Du Sud, agence immobilière à Bagnols sur Cèze, vous propose ce bel ensemble composé d'un appartement et d'un studio pour un total de 130 m² situé au 2ème étage d'une résidence proche du Centre Hospitalier et du Lycée. Bien exposé et au calme, le 1er appartement est composé d'une pièce de vie lumineuse de 30 m², d'une cuisine séparée, avec grande terrasse intérieure de 25 m², d'une salle de bain avec WC, de 2 chambres et d'un coin bureau. Une seconde habitation de 37.50 m² avec entrée indépendante est à votre disposition sur le même niveau de l'appartement séparé par la cour intérieure. Elle aussi compte avec une grande terrasse de 27 m². Elle est équipée d'une pièce de 16 m² d'un cellier ou buanderie, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Le bien est équipé de Velux, d'une climatisation dans la pièce de vie et de radiateurs électriques dans le reste de l'appartement. Rénovation de la toiture en cours. A visiter sans tarder !

Jean-Rémi WEISS : O6.25.35.83.38 / O4.66.89.09.07 Copropriété de 6 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 800.00 euros. Jean-Rémi Weiss (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 898 257 092 - Nimes.

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.161857, 4.621202
Total : 177 400€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 58 600€
Valeur du bien : 168 600€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1166€/mois
Loyer annuel estimé : 13992€/an
Fourchette totale : 952€ - 1428€/mois
Fourchette annuelle : 11426€ - 17134€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 513,16 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 711 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-86 711€ (-44.1%)
Marge achat-revente :19 311€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :70,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 939,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 075,63€
Coût de l'assurance :21 288,00€
Taxe foncière : 1 399,22€/an
Soit par mois : 116,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 166,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en parquet et peinture des murs
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure normale, rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 600 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, prix moyen).
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation comprise, prix moyen).
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise, prix moyen).
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre).
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre).
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (pose comprise, prix moyen).
  • Salon:4 000€
    Rafraîchissement sol et peinture: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (matériaux et main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 166 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 992 €/an
Calcul : 1 166 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 399 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 412 €
Revenus locatifs : +13 992 €
Charges déductibles : -67 412 €
Résultat foncier Année 1 : -53 420 €(Déficit de 53 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 812 €/an
Revenus locatifs : +13 992 €
Charges déductibles : -8 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32019.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 992 €67 417 €5 767 €-53 425 €21 400 €32 025 €32 025 €
214 272 €8 662 €5 611 €5 610 €--26 415 €
314 557 €8 501 €5 451 €6 056 €--20 359 €
414 849 €8 336 €5 285 €6 513 €--13 846 €
515 146 €8 164 €5 113 €6 982 €--6 865 €
615 448 €7 987 €4 936 €7 462 €---
715 757 €7 804 €4 753 €7 954 €---
816 073 €7 614 €4 564 €8 458 €---
916 394 €7 419 €4 368 €8 975 €---
1016 722 €7 217 €4 166 €9 505 €---
1117 056 €7 008 €3 957 €10 048 €---
1217 398 €6 792 €3 741 €10 605 €---
1317 745 €6 569 €3 518 €11 176 €---
1418 100 €6 339 €3 288 €11 762 €---
1518 462 €6 100 €3 050 €12 362 €---
1618 832 €5 854 €2 804 €12 977 €---
1719 208 €5 600 €2 549 €13 608 €---
1819 592 €5 337 €2 286 €14 255 €---
1919 984 €5 065 €2 015 €14 919 €---
2020 384 €4 785 €1 734 €15 599 €---
2120 792 €4 495 €1 444 €16 297 €---
2221 207 €4 195 €1 144 €17 013 €---
2321 632 €3 885 €834 €17 747 €---
2422 064 €3 565 €514 €18 499 €---
2522 506 €3 234 €183 €19 271 €---
TOTAL448 174 €217 944 €83 076 €230 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 938 €-6 420 €+9 358 €
2+2 938 €0 €+2 938 €
3+2 938 €0 €+2 938 €
4+2 938 €0 €+2 938 €
5+2 938 €0 €+2 938 €
6+2 938 €+179 €+2 759 €
7+2 938 €+2 386 €+552 €
8+2 938 €+2 537 €+401 €
9+2 938 €+2 693 €+245 €
10+2 938 €+2 852 €+86 €
11+2 938 €+3 015 €-77 €
12+2 938 €+3 182 €-244 €
13+2 938 €+3 353 €-415 €
14+2 938 €+3 529 €-591 €
15+2 938 €+3 709 €-771 €
16+2 938 €+3 893 €-955 €
17+2 938 €+4 083 €-1 145 €
18+2 938 €+4 277 €-1 339 €
19+2 938 €+4 476 €-1 538 €
20+2 938 €+4 680 €-1 742 €
21+2 938 €+4 889 €-1 951 €
22+2 938 €+5 104 €-2 166 €
23+2 938 €+5 324 €-2 386 €
24+2 938 €+5 550 €-2 612 €
25+2 938 €+5 781 €-2 843 €
Total+73 450 €+69 069 €+4 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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