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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDrap (06)
Surface102.8
Coût Total223 245
Loyer Annuel18 171
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 102.8 m²
Prix au m² : 1 838,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Climatisation, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

Sur la commune de DRAP, secteur la Condamine, nous vous proposons à la vente un spacieux appartement 5 pièces d'environ 100 m² avec cave et garage fermé.

Idéalement situé, à proximité immédiate des commodités, découvrez cet agréable appartement situé au 2 € étage d'une petite copropriété.

Dès l'entrée, un couloir avec placard dessert quatre chambres ainsi qu'un vaste séjour lumineux avec cuisine ouverte, offrant un espace de vie convivial et fonctionnel, une salle de douche, une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. Un petit balcon vient compléter cet espace.

Côté prestations, le bien dispose du double vitrage, d'une climatisation dans le séjour et d'un chauffage individuel électrique.

Une cave ainsi qu'un box fermé complètent ce bien et constituent de véritables atouts pour le stockage et le stationnement.

Idéal pour une famille à la recherche d'espace et de confort dans un environnement pratique et agréable.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez nous sans tarder. Référence agence : 540

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.770539, 7.330303
Total : 223 245
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 19 125
Valeur du bien : 208 125
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.8
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18171€/an
Fourchette totale : 1205€ - 1902€/mois
Fourchette annuelle : 14466€ - 22827€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 882,07 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 477
Prix d'achat :189 000
Décote à l'achat :-4 477 (-2.3%)
Marge achat-revente :-29 768€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 245
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 118,66
Coût de l'assurance :19 533,94
Taxe foncière : 1 817,14€/an
Soit par mois : 151,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 337,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 102.8 m²
Raison: DPE B - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale, peinture légèrement ternie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 125(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:350
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:875
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 500
    Remplacement éléments sanitaires et carrelage: 1 salle de bain × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture chambres: 40 m² × 35€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drap (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BA(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 171 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 245 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 125
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 506
Revenus locatifs : +18 171
Charges déductibles : -29 506
Résultat foncier Année 1 : -11 334(Déficit de 11 334 €)
Imputable sur revenu global : 11 334
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 381 €/an
Revenus locatifs : +18 171
Charges déductibles : -10 381
Résultat foncier Années 2+ : 7 791 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 17129 5137 789-11 34211 342 €--
218 53510 1857 5868 350---
318 9059 9747 3768 931---
419 2849 7567 1589 528---
519 6699 5306 93210 139---
620 0639 2966 69810 766---
720 4649 0546 45511 410---
820 8738 8036 20412 071---
921 2918 5435 94412 748---
1021 7168 2735 67513 443---
1122 1517 9945 39514 157---
1222 5947 7055 10614 889---
1323 0467 4054 80715 640---
1423 5077 0954 49716 412---
1523 9776 7744 17517 203---
1624 4566 4413 84218 016---
1724 9456 0963 49718 850---
1825 4445 7393 14019 706---
1925 9535 3692 77020 585---
2026 4724 9852 38721 487---
2127 0024 5881 99022 413---
2227 5424 1771 57823 365---
2328 0933 7511 15224 342---
2428 6543 30971125 345---
2529 2282 85225426 375---
TOTAL582 034197 206113 119384 82811 342Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 402
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 828
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 816-3 402+7 218
2+3 816+2 505+1 311
3+3 816+2 679+1 137
4+3 816+2 858+958
5+3 816+3 042+774
6+3 816+3 230+586
7+3 816+3 423+393
8+3 816+3 621+195
9+3 816+3 824-8
10+3 816+4 033-217
11+3 816+4 247-431
12+3 816+4 467-651
13+3 816+4 692-876
14+3 816+4 923-1 107
15+3 816+5 161-1 345
16+3 816+5 405-1 589
17+3 816+5 655-1 839
18+3 816+5 912-2 096
19+3 816+6 175-2 359
20+3 816+6 446-2 630
21+3 816+6 724-2 908
22+3 816+7 009-3 193
23+3 816+7 303-3 487
24+3 816+7 603-3 787
25+3 816+7 913-4 097
Total+95 400+115 449+-20 049
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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