Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDrap (06)
Surface102.8m²
Coût Total223 245€
Loyer Annuel18 171€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 102.8 m²
Prix au m² : 1 838,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Climatisation, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

Sur la commune de DRAP, secteur la Condamine, nous vous proposons à la vente un spacieux appartement 5 pièces d'environ 100 m² avec cave et garage fermé.

Idéalement situé, à proximité immédiate des commodités, découvrez cet agréable appartement situé au 2 € étage d'une petite copropriété.

Dès l'entrée, un couloir avec placard dessert quatre chambres ainsi qu'un vaste séjour lumineux avec cuisine ouverte, offrant un espace de vie convivial et fonctionnel, une salle de douche, une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. Un petit balcon vient compléter cet espace.

Côté prestations, le bien dispose du double vitrage, d'une climatisation dans le séjour et d'un chauffage individuel électrique.

Une cave ainsi qu'un box fermé complètent ce bien et constituent de véritables atouts pour le stockage et le stationnement.

Idéal pour une famille à la recherche d'espace et de confort dans un environnement pratique et agréable.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez nous sans tarder. Référence agence : 540

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.770539, 7.330303
Total : 223 245€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 19 125€
Valeur du bien : 208 125€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.8m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18171€/an
Fourchette totale : 1205€ - 1902€/mois
Fourchette annuelle : 14466€ - 22827€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 882,07 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 477 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-4 477€ (-2.3%)
Marge achat-revente :-29 768€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 245€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 118,66€
Coût de l'assurance :19 533,94€
Taxe foncière : 1 817,14€/an
Soit par mois : 151,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 337,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 102.8 m²
Raison: DPE B - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale, peinture légèrement ternie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 125 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:875€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 500€
    Remplacement éléments sanitaires et carrelage: 1 salle de bain × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture chambres: 40 m² × 35€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drap (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 171 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 245 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 125 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 506 €
Revenus locatifs : +18 171 €
Charges déductibles : -29 506 €
Résultat foncier Année 1 : -11 334 €(Déficit de 11 334 €)
Imputable sur revenu global : 11 334 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 381 €/an
Revenus locatifs : +18 171 €
Charges déductibles : -10 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 791 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 171 €29 513 €7 789 €-11 342 €11 342 €--
218 535 €10 185 €7 586 €8 350 €---
318 905 €9 974 €7 376 €8 931 €---
419 284 €9 756 €7 158 €9 528 €---
519 669 €9 530 €6 932 €10 139 €---
620 063 €9 296 €6 698 €10 766 €---
720 464 €9 054 €6 455 €11 410 €---
820 873 €8 803 €6 204 €12 071 €---
921 291 €8 543 €5 944 €12 748 €---
1021 716 €8 273 €5 675 €13 443 €---
1122 151 €7 994 €5 395 €14 157 €---
1222 594 €7 705 €5 106 €14 889 €---
1323 046 €7 405 €4 807 €15 640 €---
1423 507 €7 095 €4 497 €16 412 €---
1523 977 €6 774 €4 175 €17 203 €---
1624 456 €6 441 €3 842 €18 016 €---
1724 945 €6 096 €3 497 €18 850 €---
1825 444 €5 739 €3 140 €19 706 €---
1925 953 €5 369 €2 770 €20 585 €---
2026 472 €4 985 €2 387 €21 487 €---
2127 002 €4 588 €1 990 €22 413 €---
2227 542 €4 177 €1 578 €23 365 €---
2328 093 €3 751 €1 152 €24 342 €---
2428 654 €3 309 €711 €25 345 €---
2529 228 €2 852 €254 €26 375 €---
TOTAL582 034 €197 206 €113 119 €384 828 €11 342 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 402 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 816 €-3 402 €+7 218 €
2+3 816 €+2 505 €+1 311 €
3+3 816 €+2 679 €+1 137 €
4+3 816 €+2 858 €+958 €
5+3 816 €+3 042 €+774 €
6+3 816 €+3 230 €+586 €
7+3 816 €+3 423 €+393 €
8+3 816 €+3 621 €+195 €
9+3 816 €+3 824 €-8 €
10+3 816 €+4 033 €-217 €
11+3 816 €+4 247 €-431 €
12+3 816 €+4 467 €-651 €
13+3 816 €+4 692 €-876 €
14+3 816 €+4 923 €-1 107 €
15+3 816 €+5 161 €-1 345 €
16+3 816 €+5 405 €-1 589 €
17+3 816 €+5 655 €-1 839 €
18+3 816 €+5 912 €-2 096 €
19+3 816 €+6 175 €-2 359 €
20+3 816 €+6 446 €-2 630 €
21+3 816 €+6 724 €-2 908 €
22+3 816 €+7 009 €-3 193 €
23+3 816 €+7 303 €-3 487 €
24+3 816 €+7 603 €-3 787 €
25+3 816 €+7 913 €-4 097 €
Total+95 400 €+115 449 €+-20 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →