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Appartement à vendre

VilleSalon-de-Provence (13)
Surface79m²
Coût Total196 900€
Loyer Annuel11 626€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-465€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 772,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Salon (total 29 m²), 2 chambres, Balcon, calme, Digicode, Interphone

Cet appartement lumineux et fonctionnel se compose de deux chambres confortables, d'un double salon offrant un bel espace de vie convivial, idéal pour recevoir ou aménager un coin bureau selon vos besoins. La cuisine, aménagée, est complétée par une loggia et une arrière-cuisine très pratiques au quotidien. Vous disposerez également d'une salle d'eau, d'un WC séparé ainsi que de nombreux rangements qui optimisent parfaitement l'espace.

À l'extérieur, un grand balcon vous permettra de profiter d'un agréable espace supplémentaire, parfait pour vos moments de détente. Grâce à sa belle superficie, son agencement optimisé et sa luminosité, cet appartement conviendra parfaitement à une famille, un jeune couple ou un investisseur.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder !

Ce bien vous est présenté par votre agence Nestenn Salon de Provence expert du pays salonais.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Coordonnées : 43.652504, 5.091279
Total : 196 900€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 185 700€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11626€/an
Fourchette totale : 775€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 9302€ - 14531€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 968,46 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 508 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-15 508€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-41 392€ (-26.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :59,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 042,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 185,12€
Coût de l'assurance :17 721,00€
Taxe foncière : 1 162,63€/an
Soit par mois : 96,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 294,00€/mois
Soit par an : 3 528,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 968,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 433,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-464,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:19 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ × 0.9 (région Salon-de-Provence) = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€/fenêtre = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 4000€ × 0.875 (région Salon-de-Provence) = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence (coefficient 0.9 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 626 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 163 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 528 €/an
Calcul : 294 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 865 €
Revenus locatifs : +11 626 €
Charges déductibles : -57 865 €
Résultat foncier Année 1 : -46 239 €(Déficit de 46 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 165 €/an
Revenus locatifs : +11 626 €
Charges déductibles : -12 165 €
Résultat foncier Années 2+ : -539 €/an(Déficit de 539 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24839.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 626 €57 872 €6 772 €-46 246 €21 400 €24 846 €24 846 €
211 859 €11 994 €6 594 €-135 €135 €-24 846 €
312 096 €11 810 €6 410 €286 €--24 559 €
412 338 €11 619 €6 220 €719 €--23 841 €
512 585 €11 422 €6 022 €1 163 €--22 677 €
612 836 €11 217 €5 818 €1 619 €--21 058 €
713 093 €11 006 €5 606 €2 088 €--18 971 €
813 355 €10 786 €5 387 €2 569 €--16 402 €
913 622 €10 559 €5 160 €3 063 €--13 340 €
1013 894 €10 325 €4 925 €3 570 €--9 770 €
1114 172 €10 081 €4 682 €4 091 €--5 679 €
1214 456 €9 830 €4 430 €4 626 €---
1314 745 €9 569 €4 169 €5 176 €---
1415 040 €9 299 €3 899 €5 741 €---
1515 341 €9 019 €3 620 €6 321 €---
1615 647 €8 730 €3 331 €6 917 €---
1715 960 €8 430 €3 031 €7 530 €---
1816 280 €8 120 €2 721 €8 159 €---
1916 605 €7 799 €2 400 €8 806 €---
2016 937 €7 467 €2 067 €9 471 €---
2117 276 €7 122 €1 723 €10 154 €---
2217 622 €6 766 €1 366 €10 856 €---
2317 974 €6 397 €997 €11 577 €---
2418 333 €6 015 €615 €12 319 €---
2518 700 €5 619 €220 €13 081 €---
TOTAL372 393 €278 872 €98 185 €93 521 €21 535 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 461 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 442 €-6 420 €+8 862 €
2+2 442 €-41 €+2 483 €
3+2 442 €0 €+2 442 €
4+2 442 €0 €+2 442 €
5+2 442 €0 €+2 442 €
6+2 442 €0 €+2 442 €
7+2 442 €0 €+2 442 €
8+2 442 €0 €+2 442 €
9+2 442 €0 €+2 442 €
10+2 442 €0 €+2 442 €
11+2 442 €0 €+2 442 €
12+2 442 €+1 388 €+1 054 €
13+2 442 €+1 553 €+889 €
14+2 442 €+1 722 €+720 €
15+2 442 €+1 896 €+546 €
16+2 442 €+2 075 €+367 €
17+2 442 €+2 259 €+183 €
18+2 442 €+2 448 €-6 €
19+2 442 €+2 642 €-200 €
20+2 442 €+2 841 €-399 €
21+2 442 €+3 046 €-604 €
22+2 442 €+3 257 €-815 €
23+2 442 €+3 473 €-1 031 €
24+2 442 €+3 696 €-1 254 €
25+2 442 €+3 924 €-1 482 €
Total+61 050 €+29 760 €+31 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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