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Appartement T5 75m Vénissieux Charéard

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface75m²
Coût Total202 922€
Loyer Annuel11 648€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 998,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T5 75m Vénissieux Charéard - Je vous propose cet appartement T5 de 75m² situé au rez-de-chaussée surélevé d'un immeuble de 4 étages à Vénissieux. Cet appartement comprend 3 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée. Il dispose également d'un balcon.

  • Bon état général
  • Chauffage au sol
  • Cave
  • Cuisine équipée
  • Baignoire
  • Interphone
  • Gardien L'appartement est situé dans le quartier Charéard à Vénissieux, dans un environnement calme. Chauffage au gaz. Classe énergie D Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.698870, 4.896760
Total : 202 922€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 41 030€
Valeur du bien : 190 930€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11648€/an
Fourchette totale : 802€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 9618€ - 14105€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 922€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 002,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 062,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 936,80€
Coût de l'assurance :17 755,68€
Taxe foncière : 1 164,79€/an
Soit par mois : 97,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 159,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du chauffe-eau pour s'assurer de son efficacité
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle baignoire, lavabo, carrelage, plomberie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 030 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 900€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5700€ + Main d'œuvre: 1200€ = 6900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau thermodynamique × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:2 880€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 720€ = 1800€
  • Salon:1 750€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué pour la région Rhône-Alpes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 922 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 676 €
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -49 676 €
Résultat foncier Année 1 : -38 028 €(Déficit de 38 028 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 628 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 646 €/an
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -8 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16628.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 648 €49 683 €6 778 €-38 035 €21 400 €16 635 €16 635 €
211 881 €8 472 €6 597 €3 408 €--13 227 €
312 118 €8 286 €6 411 €3 833 €--9 394 €
412 361 €8 093 €6 218 €4 268 €--5 126 €
512 608 €7 893 €6 018 €4 715 €--411 €
612 860 €7 686 €5 811 €5 174 €---
713 117 €7 473 €5 598 €5 645 €---
813 380 €7 252 €5 377 €6 128 €---
913 647 €7 023 €5 148 €6 624 €---
1013 920 €6 787 €4 912 €7 133 €---
1114 199 €6 542 €4 667 €7 656 €---
1214 483 €6 290 €4 415 €8 193 €---
1314 772 €6 028 €4 153 €8 744 €---
1415 068 €5 757 €3 882 €9 310 €---
1515 369 €5 478 €3 603 €9 891 €---
1615 676 €5 188 €3 313 €10 488 €---
1715 990 €4 889 €3 014 €11 101 €---
1816 310 €4 579 €2 704 €11 731 €---
1916 636 €4 259 €2 384 €12 377 €---
2016 969 €3 928 €2 053 €13 041 €---
2117 308 €3 585 €1 710 €13 723 €---
2217 654 €3 230 €1 355 €14 424 €---
2318 007 €2 864 €989 €15 144 €---
2418 367 €2 485 €610 €15 883 €---
2518 735 €2 092 €217 €16 642 €---
TOTAL373 084 €185 842 €97 937 €187 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446 €-6 420 €+8 866 €
2+2 446 €0 €+2 446 €
3+2 446 €0 €+2 446 €
4+2 446 €0 €+2 446 €
5+2 446 €0 €+2 446 €
6+2 446 €+1 429 €+1 017 €
7+2 446 €+1 693 €+753 €
8+2 446 €+1 838 €+608 €
9+2 446 €+1 987 €+459 €
10+2 446 €+2 140 €+306 €
11+2 446 €+2 297 €+149 €
12+2 446 €+2 458 €-12 €
13+2 446 €+2 623 €-177 €
14+2 446 €+2 793 €-347 €
15+2 446 €+2 967 €-521 €
16+2 446 €+3 146 €-700 €
17+2 446 €+3 330 €-884 €
18+2 446 €+3 519 €-1 073 €
19+2 446 €+3 713 €-1 267 €
20+2 446 €+3 912 €-1 466 €
21+2 446 €+4 117 €-1 671 €
22+2 446 €+4 327 €-1 881 €
23+2 446 €+4 543 €-2 097 €
24+2 446 €+4 765 €-2 319 €
25+2 446 €+4 993 €-2 547 €
Total+61 150 €+56 173 €+4 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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