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Détails du bien

Bien expiré
VilleMilhac (46)
Surface223.69m²
Coût Total327 740€
Loyer Annuel21 276€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 253 000 €
Surface : 223.69 m²
Prix au m² : 1 131,03 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Individuel radiateur Electricité, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

MILHAC, en plein centre bourg de ce village typique. Situé entre SARLAT LA CANEDA et GOURDON, cet immeuble en pierre est composé de 3 appartements indépendants. Un appartement en rez-de chaussée composé d'un séjour/cuisine, d'une chambre, d'une salle d'eau avec WC et d'un extérieur. Le deuxième est composé en rez-de chaussée d'une cuisine ouverte avec séjour, et à l'étage d'une chambre d'enfant, d'une chambre et d'une salle d'eau. Le troisième appartement situé au 1er étage est composé d'une cuisine ouverte sur un séjour très lumineux et d'un WC et au 2ème étage de 5 chambres d'une salle d'eau, d'un WC et d'un dressing. Pour plus d'informations, notre équipe est à votre service du lundi au vendredi de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 18h30 et le samedi de 9h00 à 12h00 au 51 Boulevard des Martyrs 46300 GOURDON ; mais aussi au 844 Avenue Simone Veil 24200 SARLAT-LA-CANEDA Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4699.0 € et 6357.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-loa-gourdon.com/mentions_legales/

Ville : Milhac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.797288, 1.348870
Total : 327 740€
Prix d'acquisition : 253 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 307 500€
Frais de notaire : 20 240€
Coût estimé : 20 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223.69m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1773€/mois
Loyer annuel estimé : 21276€/an
Fourchette totale : 1372€ - 2291€/mois
Fourchette annuelle : 16466€ - 27493€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 113,06 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :472 672 €
Prix d'achat :253 000 €
Décote à l'achat :-219 672€ (-46.5%)
Marge achat-revente :144 932€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 600,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :131,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 731,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 438,49€
Coût de l'assurance :39 328,80€
Taxe foncière : 2 127,64€/an
Soit par mois : 177,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 773,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 908,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 223.69 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (1 pour chaque appartement)
Raison: État 4/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Parquet flottant: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 20€/m² = 1400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Milhac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 276 €/an
Calcul : 1 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 573 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 779 €
Revenus locatifs : +21 276 €
Charges déductibles : -68 779 €
Résultat foncier Année 1 : -47 503 €(Déficit de 47 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 279 €/an
Revenus locatifs : +21 276 €
Charges déductibles : -14 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26102.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 253 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 164 450 €(65% de 253 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 980 €/an
Calcul : 164 450 € × 3,636% = 5 980 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 276 €68 789 €10 589 €-47 513 €21 400 €26 113 €26 113 €
221 702 €14 003 €10 303 €7 699 €--18 415 €
322 136 €13 708 €10 007 €8 428 €--9 986 €
422 579 €13 402 €9 702 €9 176 €--810 €
523 030 €13 087 €9 386 €9 943 €---
623 491 €12 761 €9 060 €10 730 €---
723 961 €12 424 €8 723 €11 537 €---
824 440 €12 076 €8 375 €12 364 €---
924 929 €11 716 €8 016 €13 212 €---
1025 427 €11 345 €7 644 €14 082 €---
1125 936 €10 961 €7 260 €14 975 €---
1226 454 €10 565 €6 864 €15 890 €---
1326 984 €10 155 €6 454 €16 829 €---
1427 523 €9 732 €6 031 €17 792 €---
1528 074 €9 294 €5 593 €18 780 €---
1628 635 €8 842 €5 141 €19 793 €---
1729 208 €8 375 €4 675 €20 833 €---
1829 792 €7 893 €4 192 €21 899 €---
1930 388 €7 395 €3 694 €22 993 €---
2030 996 €6 880 €3 179 €24 116 €---
2131 616 €6 348 €2 647 €25 268 €---
2232 248 €5 798 €2 097 €26 450 €---
2332 893 €5 230 €1 529 €27 663 €---
2433 551 €4 643 €942 €28 908 €---
2534 222 €4 037 €336 €30 185 €---
TOTAL681 489 €299 458 €152 438 €382 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 468 €-6 420 €+10 888 €
2+4 468 €0 €+4 468 €
3+4 468 €0 €+4 468 €
4+4 468 €0 €+4 468 €
5+4 468 €+2 740 €+1 728 €
6+4 468 €+3 219 €+1 249 €
7+4 468 €+3 461 €+1 007 €
8+4 468 €+3 709 €+759 €
9+4 468 €+3 964 €+504 €
10+4 468 €+4 225 €+243 €
11+4 468 €+4 492 €-24 €
12+4 468 €+4 767 €-299 €
13+4 468 €+5 049 €-581 €
14+4 468 €+5 338 €-870 €
15+4 468 €+5 634 €-1 166 €
16+4 468 €+5 938 €-1 470 €
17+4 468 €+6 250 €-1 782 €
18+4 468 €+6 570 €-2 102 €
19+4 468 €+6 898 €-2 430 €
20+4 468 €+7 235 €-2 767 €
21+4 468 €+7 580 €-3 112 €
22+4 468 €+7 935 €-3 467 €
23+4 468 €+8 299 €-3 831 €
24+4 468 €+8 672 €-4 204 €
25+4 468 €+9 055 €-4 587 €
Total+111 700 €+114 609 €+-2 909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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