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Appartement T4 90m² - Dernier étage - Vue dégagée - 70 000

VilleGuéret (23)
Surface91m²
Coût Total116 150€
Loyer Annuel8 776€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement T4 de 91 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 2 étages, à Guéret. Cet espace de vie généreux offre une belle luminosité et une vue dégagée. Cet appartement comprend 3 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée. L'exposition généreuse permet de profiter d'une belle clarté naturelle tout au long de la journée.

  • garage
  • 1 place de parking
  • Cave
  • Interphone
  • Cuisine équipée L'appartement bénéficie d'une localisation privilégiée avec une vue dégagée sur les environs, offrant un cadre de vie agréable et lumineux. Chauffage au gaz individuel. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite de ce bien.
Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.170760, 1.881470
Total : 116 150€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 40 550€
Valeur du bien : 110 550€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8776€/an
Fourchette totale : 595€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7144€ - 10781€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 067,17 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 112 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-27 112€ (-27.9%)
Marge achat-revente :-19 038€ (-19.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 501,69€
Coût de l'assurance :10 163,13€
Taxe foncière : 877,63€/an
Soit par mois : 73,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 550 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:11 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:4 100€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 450€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 150 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 675 €
Revenus locatifs : +8 776 €
Charges déductibles : -45 675 €
Résultat foncier Année 1 : -36 899 €(Déficit de 36 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 125 €/an
Revenus locatifs : +8 776 €
Charges déductibles : -5 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15499.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 776 €45 679 €3 845 €-36 903 €21 400 €15 503 €15 503 €
28 952 €5 026 €3 742 €3 925 €--11 577 €
39 131 €4 920 €3 636 €4 211 €--7 367 €
49 313 €4 810 €3 526 €4 503 €--2 863 €
59 500 €4 697 €3 412 €4 803 €---
69 690 €4 579 €3 295 €5 111 €---
79 883 €4 458 €3 173 €5 426 €---
810 081 €4 332 €3 048 €5 749 €---
910 283 €4 202 €2 918 €6 081 €---
1010 488 €4 068 €2 784 €6 421 €---
1110 698 €3 929 €2 645 €6 769 €---
1210 912 €3 785 €2 501 €7 127 €---
1311 130 €3 637 €2 353 €7 494 €---
1411 353 €3 483 €2 199 €7 870 €---
1511 580 €3 324 €2 040 €8 256 €---
1611 812 €3 160 €1 876 €8 651 €---
1712 048 €2 990 €1 706 €9 057 €---
1812 289 €2 815 €1 531 €9 474 €---
1912 535 €2 633 €1 349 €9 901 €---
2012 785 €2 446 €1 162 €10 340 €---
2113 041 €2 252 €968 €10 789 €---
2213 302 €2 051 €767 €11 251 €---
2313 568 €1 844 €559 €11 724 €---
2413 839 €1 629 €345 €12 210 €---
2514 116 €1 407 €123 €12 709 €---
TOTAL281 106 €128 155 €55 502 €152 951 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 843 €-6 420 €+8 263 €
2+1 843 €0 €+1 843 €
3+1 843 €0 €+1 843 €
4+1 843 €0 €+1 843 €
5+1 843 €+582 €+1 261 €
6+1 843 €+1 533 €+310 €
7+1 843 €+1 628 €+215 €
8+1 843 €+1 725 €+118 €
9+1 843 €+1 824 €+19 €
10+1 843 €+1 926 €-83 €
11+1 843 €+2 031 €-188 €
12+1 843 €+2 138 €-295 €
13+1 843 €+2 248 €-405 €
14+1 843 €+2 361 €-518 €
15+1 843 €+2 477 €-634 €
16+1 843 €+2 595 €-752 €
17+1 843 €+2 717 €-874 €
18+1 843 €+2 842 €-999 €
19+1 843 €+2 970 €-1 127 €
20+1 843 €+3 102 €-1 259 €
21+1 843 €+3 237 €-1 394 €
22+1 843 €+3 375 €-1 532 €
23+1 843 €+3 517 €-1 674 €
24+1 843 €+3 663 €-1 820 €
25+1 843 €+3 813 €-1 970 €
Total+46 075 €+45 885 €+190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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