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Maison à vendre

VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface250m²
Coût Total155 488€
Loyer Annuel20 525€
Rentabilité13.20%
Cashflow/mois+690€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 434,4 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

Ancien hôtel/restaurant réhabiliter en centre ville. Rez-de-chaussé: une entrée, cuisine, bureau, salon, séjour de 43 m², salle de bain, WC. A l'étage, 4 grandes chambres, salle d'eau, WC et une pièce de 40 m² à rénover. Grenier aménageable de 200m². Dépendances, garage d'environ 100m². Pompe à chaleur et ballon thermodynamique.

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.724633, 2.500176
Total : 155 488€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 146 800€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1710€/mois
Loyer annuel estimé : 20525€/an
Fourchette totale : 1343€ - 2179€/mois
Fourchette annuelle : 16114€ - 26145€/an
Rentabilité brute :13.20%
Fourchette de rentabilité :10.36% - 16.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :984,13 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 033 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-137 433€ (-55.9%)
Marge achat-revente :90 545€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 488€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :62,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 849,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 795,79€
Coût de l'assurance :18 658,56€
Taxe foncière : 2 052,53€/an
Soit par mois : 171,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 710,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :689,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation lourde
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, éventuellement remplacement du rangement en bois.
Quantité: entrée (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC si non présente.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1300€/m² = 7800€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, baignoire/douche, lavabo, WC, Main d'œuvre: 2000€)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant remplacement des éléments, plomberie, électricité, peinture, Main d'œuvre: 1500€)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, Main d'œuvre: 3000€)
  • Entrée:1 500€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant peinture, Main d'œuvre: 300€)
  • Électricité générale:3 100€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 2500€ (incluant vérification, ajout de prises, Main d'œuvre: 600€)
  • Ventilation:1 300€
    Installation VMC: 1 système = 1000€ (incluant matériel et pose, Main d'œuvre: 300€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 525 €/an
Calcul : 1 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 488 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 543 €
Revenus locatifs : +20 525 €
Charges déductibles : -46 543 €
Résultat foncier Année 1 : -26 017 €(Déficit de 26 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 343 €/an
Revenus locatifs : +20 525 €
Charges déductibles : -8 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4617.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 525 €46 548 €5 549 €-26 023 €21 400 €4 623 €4 623 €
220 936 €8 205 €5 406 €12 731 €---
321 355 €8 056 €5 257 €13 298 €---
421 782 €7 902 €5 103 €13 879 €---
522 217 €7 743 €4 944 €14 475 €---
622 662 €7 577 €4 778 €15 084 €---
723 115 €7 406 €4 607 €15 709 €---
823 577 €7 228 €4 429 €16 349 €---
924 049 €7 043 €4 245 €17 005 €---
1024 530 €6 852 €4 054 €17 677 €---
1125 020 €6 654 €3 855 €18 366 €---
1225 521 €6 449 €3 650 €19 072 €---
1326 031 €6 236 €3 437 €19 795 €---
1426 552 €6 015 €3 216 €20 536 €---
1527 083 €5 786 €2 987 €21 296 €---
1627 624 €5 549 €2 750 €22 075 €---
1728 177 €5 303 €2 504 €22 874 €---
1828 740 €5 048 €2 249 €23 692 €---
1929 315 €4 784 €1 985 €24 531 €---
2029 901 €4 510 €1 711 €25 392 €---
2130 500 €4 226 €1 427 €26 274 €---
2231 110 €3 931 €1 132 €27 178 €---
2331 732 €3 626 €827 €28 106 €---
2432 366 €3 309 €510 €29 057 €---
2533 014 €2 981 €182 €30 033 €---
TOTAL657 432 €188 968 €80 796 €468 464 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 468 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 310 €-6 420 €+10 730 €
2+4 310 €+2 433 €+1 877 €
3+4 310 €+3 990 €+320 €
4+4 310 €+4 164 €+146 €
5+4 310 €+4 342 €-32 €
6+4 310 €+4 525 €-215 €
7+4 310 €+4 713 €-403 €
8+4 310 €+4 905 €-595 €
9+4 310 €+5 102 €-792 €
10+4 310 €+5 303 €-993 €
11+4 310 €+5 510 €-1 200 €
12+4 310 €+5 722 €-1 412 €
13+4 310 €+5 939 €-1 629 €
14+4 310 €+6 161 €-1 851 €
15+4 310 €+6 389 €-2 079 €
16+4 310 €+6 623 €-2 313 €
17+4 310 €+6 862 €-2 552 €
18+4 310 €+7 108 €-2 798 €
19+4 310 €+7 359 €-3 049 €
20+4 310 €+7 618 €-3 308 €
21+4 310 €+7 882 €-3 572 €
22+4 310 €+8 154 €-3 844 €
23+4 310 €+8 432 €-4 122 €
24+4 310 €+8 717 €-4 407 €
25+4 310 €+9 010 €-4 700 €
Total+107 750 €+140 539 €+-32 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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