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Maison avec jardin et dépendances

VilleFumel (47)
Surface90m²
Coût Total82 200€
Loyer Annuel8 035€
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 5445 m² de terrain, 2 garages, Frais d'agences inclus : 9,09% du prix, Kitchenette

Dans un quartier calme, légèrement en hauteur, maison en pierre de 90m2 2 chambres avec diverses petites dépendances sur 5.445m2 de terrain en paliers en périphérie de Fumel. Chauffage central au gaz de ville / DPE en D + tout à l'égout. A voir sans tarder ! In a quiet estate, slightly elevated, 90m² stone house with 2bedrooms and various small outbuildings on 1.36 acre of sloping land on the outskirts of Fumel. Town gas central heating / Energy efficiency report in D + Mains drainage. A must see !

Honoraires inclus de 9.09% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 55 000 . Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 1080.00 et 1500.00 .

Ville : Fumel
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.497584, 0.966915
Total : 82 200€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 17 400€
Valeur du bien : 77 400€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8035€/an
Fourchette totale : 507€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 6081€ - 10617€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 12.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 000 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-15 000€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-7 200€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :412,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :23,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 436,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 518,44€
Coût de l'assurance :7 192,50€
Taxe foncière : 803,47€/an
Soit par mois : 66,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 669,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée/couloir avec peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant meubles, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Entrée/Couloir:600€
    Rafraîchissement entrée/couloir: 8 m² × 75€/m² = 600€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 035 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 348 €
Revenus locatifs : +8 035 €
Charges déductibles : -21 348 €
Résultat foncier Année 1 : -13 314 €(Déficit de 13 314 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 948 €/an
Revenus locatifs : +8 035 €
Charges déductibles : -3 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2613.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 035 €21 351 €2 860 €-13 316 €10 700 €2 616 €2 616 €
28 195 €3 876 €2 785 €4 319 €---
38 359 €3 799 €2 708 €4 560 €---
48 527 €3 719 €2 628 €4 808 €---
58 697 €3 636 €2 545 €5 061 €---
68 871 €3 550 €2 459 €5 321 €---
79 048 €3 461 €2 370 €5 588 €---
89 229 €3 368 €2 277 €5 861 €---
99 414 €3 273 €2 182 €6 141 €---
109 602 €3 174 €2 083 €6 428 €---
119 794 €3 071 €1 980 €6 723 €---
129 990 €2 965 €1 874 €7 025 €---
1310 190 €2 855 €1 764 €7 335 €---
1410 394 €2 741 €1 650 €7 653 €---
1510 602 €2 623 €1 532 €7 978 €---
1610 814 €2 501 €1 410 €8 313 €---
1711 030 €2 374 €1 283 €8 656 €---
1811 251 €2 243 €1 152 €9 007 €---
1911 476 €2 107 €1 016 €9 368 €---
2011 705 €1 967 €876 €9 738 €---
2111 939 €1 821 €730 €10 118 €---
2212 178 €1 670 €579 €10 508 €---
2312 422 €1 514 €423 €10 908 €---
2412 670 €1 352 €261 €11 318 €---
2512 923 €1 184 €93 €11 739 €---
TOTAL257 355 €86 198 €41 518 €171 157 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 035 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 687 €-3 210 €+4 897 €
2+1 687 €+511 €+1 176 €
3+1 687 €+1 368 €+319 €
4+1 687 €+1 442 €+245 €
5+1 687 €+1 518 €+169 €
6+1 687 €+1 596 €+91 €
7+1 687 €+1 676 €+11 €
8+1 687 €+1 758 €-71 €
9+1 687 €+1 842 €-155 €
10+1 687 €+1 929 €-242 €
11+1 687 €+2 017 €-330 €
12+1 687 €+2 107 €-420 €
13+1 687 €+2 200 €-513 €
14+1 687 €+2 296 €-609 €
15+1 687 €+2 394 €-707 €
16+1 687 €+2 494 €-807 €
17+1 687 €+2 597 €-910 €
18+1 687 €+2 702 €-1 015 €
19+1 687 €+2 810 €-1 123 €
20+1 687 €+2 921 €-1 234 €
21+1 687 €+3 035 €-1 348 €
22+1 687 €+3 152 €-1 465 €
23+1 687 €+3 272 €-1 585 €
24+1 687 €+3 395 €-1 708 €
25+1 687 €+3 522 €-1 835 €
Total+42 175 €+51 347 €+-9 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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