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Appartement 2 pièces 37 m²

Bien expiré
VilleÉtampes (91)
Surface37m²
Coût Total129 060€
Loyer Annuel7 471€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 2 216,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 37 m² - Grand F2 en rez-de-chaussée – Centre-ville avec cour privative

Idéalement situé en plein cœur du centre-ville, découvrez ce spacieux F2 en rez-de-chaussée, alliant confort, praticité et charme.

Dès l'entrée, vous serez séduit par ses beaux volumes et sa luminosité. L'appartement se compose d'un grand séjour convivial, d'une chambre confortable, d'une cuisine fonctionnelle et d'une salle d'eau moderne.

Son véritable atout ? Une agréable cour privative, rare en centre-ville, parfaite pour profiter des beaux jours, aménager un coin détente ou partager des moments en extérieur en toute tranquillité.

✔ Emplacement privilégié, proche des commerces, transports et services ✔ Rez-de-chaussée pratique et accessible ✔ Grande superficie pour un F2 ✔ Cour privative

Que vous soyez jeune actif, couple ou investisseur, ce bien représente une opportunité rare en centre-ville.

📞 Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Référence agence : 0000 Référence annonce : KH0A-PZ8-CCE Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Étampes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91150
Coordonnées : 48.435543, 2.165824
Total : 129 060€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 122 500€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 16.83€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 20.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7471€/an
Fourchette totale : 522€ - 742€/mois
Fourchette annuelle : 6270€ - 8903€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 288,58€
Coût de l'assurance :11 292,75€
Taxe foncière : 747,10€/an
Soit par mois : 62,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 622,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, évier, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8-10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du parquet et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec usure visible nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(1 095 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ + Main d'œuvre: 700€ = 6700€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 18000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1500€/m² + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 12 m² × 60€/m² + Peinture murs/plafonds: 50 m² × 30€/m² + Main d'œuvre: 300€ = 1800€
  • Salon:2 100€
    Remplacement du parquet: 15 m² × 60€/m² + Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² + Main d'œuvre: 300€ = 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 471 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 005 €
Revenus locatifs : +7 471 €
Charges déductibles : -46 005 €
Résultat foncier Année 1 : -38 534 €(Déficit de 38 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 505 €/an
Revenus locatifs : +7 471 €
Charges déductibles : -5 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17134.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 471 €46 010 €4 311 €-38 539 €21 400 €17 139 €17 139 €
27 620 €5 395 €4 196 €2 226 €--14 913 €
37 773 €5 276 €4 077 €2 497 €--12 416 €
47 928 €5 153 €3 954 €2 775 €--9 641 €
58 087 €5 026 €3 827 €3 061 €--6 581 €
68 249 €4 895 €3 696 €3 354 €--3 227 €
78 414 €4 759 €3 560 €3 654 €---
88 582 €4 619 €3 420 €3 963 €---
98 753 €4 473 €3 274 €4 280 €---
108 929 €4 323 €3 124 €4 606 €---
119 107 €4 167 €2 969 €4 940 €---
129 289 €4 007 €2 808 €5 283 €---
139 475 €3 840 €2 641 €5 635 €---
149 665 €3 668 €2 469 €5 996 €---
159 858 €3 490 €2 291 €6 368 €---
1610 055 €3 306 €2 107 €6 749 €---
1710 256 €3 116 €1 917 €7 140 €---
1810 461 €2 919 €1 720 €7 543 €---
1910 670 €2 715 €1 516 €7 955 €---
2010 884 €2 504 €1 305 €8 380 €---
2111 102 €2 286 €1 087 €8 815 €---
2211 324 €2 061 €862 €9 263 €---
2311 550 €1 828 €629 €9 722 €---
2411 781 €1 587 €388 €10 194 €---
2512 017 €1 337 €138 €10 680 €---
TOTAL239 298 €132 759 €62 289 €106 539 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569 €-6 420 €+7 989 €
2+1 569 €0 €+1 569 €
3+1 569 €0 €+1 569 €
4+1 569 €0 €+1 569 €
5+1 569 €0 €+1 569 €
6+1 569 €0 €+1 569 €
7+1 569 €+128 €+1 441 €
8+1 569 €+1 189 €+380 €
9+1 569 €+1 284 €+285 €
10+1 569 €+1 382 €+187 €
11+1 569 €+1 482 €+87 €
12+1 569 €+1 585 €-16 €
13+1 569 €+1 690 €-121 €
14+1 569 €+1 799 €-230 €
15+1 569 €+1 910 €-341 €
16+1 569 €+2 025 €-456 €
17+1 569 €+2 142 €-573 €
18+1 569 €+2 263 €-694 €
19+1 569 €+2 387 €-818 €
20+1 569 €+2 514 €-945 €
21+1 569 €+2 645 €-1 076 €
22+1 569 €+2 779 €-1 210 €
23+1 569 €+2 917 €-1 348 €
24+1 569 €+3 058 €-1 489 €
25+1 569 €+3 204 €-1 635 €
Total+39 225 €+31 962 €+7 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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