Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Local Commercial - Cassagnes Begonhes

Bien expiré
VilleCassagnes-Bégonhès (12)
Surface56m²
Coût Total128 200€
Loyer Annuel4 463€
Rentabilité3.48%
Cashflow/mois-329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 446,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 56 m², 4 pièces, Climatisation, Accès handicapé, 1 garage, 1 place de parking

Local commercial de 56 m² accessible tous publics, avec parking public sur le devant. Il se compose d'un hall d'entrée de 2 pièces, un espace rangement accolé à un point d'eau et un toilette. Possibilité de réagencer facilement afin d'optimiser la surface. Conviendrait pour exercer une profession libérale, créer un petit commerce, pour un artisan, ou simplement en tant que bureaux...

Ville : Cassagnes-Bégonhès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12120
Coordonnées : 44.178795, 2.514535
Total : 128 200€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 101 200€
Valeur du bien : 126 200€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 372€/mois
Loyer annuel estimé : 4463€/an
Fourchette totale : 296€ - 468€/mois
Fourchette annuelle : 3546€ - 5617€/an
Rentabilité brute :3.48%
Fourchette de rentabilité :2.77% - 4.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :911,67 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :51 054 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :-26 054€ (-51.0%)
Marge achat-revente :-77 146€ (-151.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 663,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 628,41€
Coût de l'assurance :11 217,50€
Taxe foncière : 446,33€/an
Soit par mois : 37,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 371,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-328,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 451 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: pompe à chaleur ou chauffage électrique performant) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 200 €(1 807 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 11500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres: 1000€ + Main d'œuvre: 1200€ = 2200€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Salon:14 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:22 000€
    Rénovation complète 4 chambres: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cassagnes-Bégonhès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 372 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 463 €/an
Calcul : 372 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 233 €
Revenus locatifs : +4 463 €
Charges déductibles : -106 233 €
Résultat foncier Année 1 : -101 770 €(Déficit de 101 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 033 €/an
Revenus locatifs : +4 463 €
Charges déductibles : -5 033 €
Résultat foncier Années 2+ : -570 €/an(Déficit de 570 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80369.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 463 €106 237 €4 142 €-101 774 €21 400 €80 374 €80 374 €
24 553 €4 925 €4 030 €-372 €372 €-80 374 €
34 644 €4 809 €3 914 €-166 €166 €-80 374 €
44 737 €4 690 €3 795 €47 €--80 327 €
54 831 €4 567 €3 672 €265 €--80 062 €
64 928 €4 439 €3 544 €489 €--79 573 €
75 026 €4 307 €3 412 €719 €--78 854 €
85 127 €4 171 €3 276 €956 €--77 898 €
95 229 €4 030 €3 135 €1 199 €--76 699 €
105 334 €3 885 €2 990 €1 449 €--75 251 €
115 441 €3 735 €2 840 €1 706 €--73 545 €
125 550 €3 580 €2 685 €1 970 €---
135 661 €3 420 €2 525 €2 241 €---
145 774 €3 254 €2 359 €2 520 €---
155 889 €3 083 €2 188 €2 806 €---
166 007 €2 906 €2 011 €3 101 €---
176 127 €2 724 €1 829 €3 404 €---
186 250 €2 535 €1 640 €3 715 €---
196 375 €2 340 €1 445 €4 035 €---
206 502 €2 138 €1 243 €4 364 €---
216 632 €1 930 €1 035 €4 702 €---
226 765 €1 715 €820 €5 050 €---
236 900 €1 493 €598 €5 407 €---
247 038 €1 264 €369 €5 775 €---
257 179 €1 026 €131 €6 153 €---
TOTAL142 962 €183 204 €59 628 €-40 243 €21 938 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 581 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -40 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+937 €-6 420 €+7 357 €
2+937 €-112 €+1 049 €
3+937 €-50 €+987 €
4+937 €0 €+937 €
5+937 €0 €+937 €
6+937 €0 €+937 €
7+937 €0 €+937 €
8+937 €0 €+937 €
9+937 €0 €+937 €
10+937 €0 €+937 €
11+937 €0 €+937 €
12+937 €+591 €+346 €
13+937 €+672 €+265 €
14+937 €+756 €+181 €
15+937 €+842 €+95 €
16+937 €+930 €+7 €
17+937 €+1 021 €-84 €
18+937 €+1 114 €-177 €
19+937 €+1 210 €-273 €
20+937 €+1 309 €-372 €
21+937 €+1 411 €-474 €
22+937 €+1 515 €-578 €
23+937 €+1 622 €-685 €
24+937 €+1 732 €-795 €
25+937 €+1 846 €-909 €
Total+23 425 €+9 991 €+13 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →