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Maison à vendre

VilleVannes (56)
Surface548m²
Coût Total569 784€
Loyer Annuel82 752€
Rentabilité14.52%
Cashflow/mois+3 218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 473 800 €
Surface : 548 m²
Prix au m² : 864,6 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 chambres, 1 parking: Garage

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL Charles-Albert GRANDJEAN, Régis LE PORT, Jérôme WATREMEZ, Marie BELLEC, Kyomi DE BOERDERE vous proposent : Maison / villa à vendre - VANNES (56000)

. PROCHE GARE ET ECOLES : MAISON DES ANNEES 70 202 m² HABITABLES SUR TERRAIN DE 548 m² :

. RDC RUE : entrée, 1 pièce avec coin cuisine, 1 chambre, WC avec lavabo, chaufferie avec douche, pièce avec placards de rangement, grand garage . RDC SURELEVE : palier, séjour Ouest avec cheminée donnant sur balcon et placards, cuisine, petite arrière-cuisine, salle d'eau avec placard, 1 chambre avec placard Est, WC, 1 chambre sur parquet Ouest . ETAGE : 4 chambres dont 3 avec placards, petit grenier avec coin cuisine, salle d'eau avec placards,

. TRAVAUX A PREVOIR

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.97.01.58.64

Annonce de l'étude SELARL Charles-Albert GRANDJEAN, Régis LE PORT, Jérôme WATREMEZ, Marie BELLEC, Kyomi DE BOERDERE - Notaires à Vannes - N° SIRET : 30446435700033

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Vannes
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56000
Coordonnées : 47.656437, -2.750469
Total : 569 784€
Prix d'acquisition : 473 800€
Travaux : 58 080€
Valeur du bien : 531 880€
Frais de notaire : 37 904€
Coût estimé : 37 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 548m²
Loyer prédit : 12.58€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 6896€/mois
Loyer annuel estimé : 82752€/an
Fourchette totale : 5061€ - 9396€/mois
Fourchette annuelle : 60735€ - 112751€/an
Rentabilité brute :14.52%
Fourchette de rentabilité :10.66% - 19.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 748,2 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 602 014 €
Prix d'achat :473 800 €
Décote à l'achat :-2 128 214€ (-81.8%)
Marge achat-revente :2 032 230€ (78.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :569 784€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 846,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :142,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 988,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :284 125,50€
Coût de l'assurance :42 733,80€
Taxe foncière : 8 275,21€/an
Soit par mois : 689,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 896,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 678,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 217,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 548 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 548 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen des autres pièces
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen des autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 080 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 440€
    Isolation combles: 548 m² × 30€/m² = 16440€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 72 m² × 50€/m² = 3600€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 20€/m² = 500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vannes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 82 752 €/an
Calcul : 6 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 569 784 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 709 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 644 €
Revenus locatifs : +82 752 €
Charges déductibles : -87 644 €
Résultat foncier Année 1 : -4 892 €(Déficit de 4 892 €)
Imputable sur revenu global : 4 892 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 564 €/an
Revenus locatifs : +82 752 €
Charges déductibles : -29 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 53 188 €/an
Prix d'achat du bien : 473 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 307 970 €(65% de 473 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 199 €/an
Calcul : 307 970 € × 3,636% = 11 199 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
182 752 €87 662 €19 598 €-4 910 €4 910 €--
284 407 €29 067 €19 083 €55 340 €---
386 095 €28 534 €18 550 €57 561 €---
487 817 €27 983 €17 998 €59 835 €---
589 574 €27 411 €17 427 €62 162 €---
691 365 €26 820 €16 835 €64 545 €---
793 192 €26 207 €16 223 €66 985 €---
895 056 €25 573 €15 589 €69 483 €---
996 957 €24 916 €14 932 €72 041 €---
1098 896 €24 237 €14 252 €74 660 €---
11100 874 €23 533 €13 548 €77 341 €---
12102 892 €22 804 €12 820 €80 088 €---
13104 950 €22 050 €12 065 €82 900 €---
14107 049 €21 269 €11 284 €85 780 €---
15109 190 €20 460 €10 475 €88 730 €---
16111 373 €19 622 €9 638 €91 751 €---
17113 601 €18 755 €8 771 €94 845 €---
18115 873 €17 858 €7 873 €98 015 €---
19118 190 €16 928 €6 944 €101 262 €---
20120 554 €15 966 €5 982 €104 588 €---
21122 965 €14 970 €4 985 €107 995 €---
22125 425 €13 938 €3 954 €111 486 €---
23127 933 €12 870 €2 886 €115 063 €---
24130 492 €11 765 €1 780 €118 727 €---
25133 102 €10 620 €635 €122 482 €---
TOTAL2 650 574 €591 819 €284 125 €2 058 754 €4 910 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 473 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 058 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 82 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 378 €-1 473 €+18 851 €
2+17 378 €+16 602 €+776 €
3+17 378 €+17 268 €+110 €
4+17 378 €+17 950 €-572 €
5+17 378 €+18 649 €-1 271 €
6+17 378 €+19 364 €-1 986 €
7+17 378 €+20 096 €-2 718 €
8+17 378 €+20 845 €-3 467 €
9+17 378 €+21 612 €-4 234 €
10+17 378 €+22 398 €-5 020 €
11+17 378 €+23 202 €-5 824 €
12+17 378 €+24 026 €-6 648 €
13+17 378 €+24 870 €-7 492 €
14+17 378 €+25 734 €-8 356 €
15+17 378 €+26 619 €-9 241 €
16+17 378 €+27 525 €-10 147 €
17+17 378 €+28 454 €-11 076 €
18+17 378 €+29 405 €-12 027 €
19+17 378 €+30 379 €-13 001 €
20+17 378 €+31 376 €-13 998 €
21+17 378 €+32 399 €-15 021 €
22+17 378 €+33 446 €-16 068 €
23+17 378 €+34 519 €-17 141 €
24+17 378 €+35 618 €-18 240 €
25+17 378 €+36 745 €-19 367 €
Total+434 450 €+617 626 €+-183 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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