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Vends appartement - 77m²

VilleSaint-Herblain (44)
Surface77m²
Coût Total140 340€
Loyer Annuel11 321€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 127 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 655,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony, Parking

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DESCRIPTION DU BIEN

Appartement 4 pièces de 77m² (loi Carrez) Saint Herblain quartier Bellevue, en pleine reconstruction. Résidence du parc Vous bénéficiez du statut fiscal LMNP amortissable, permettant une exonération…

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Total : 140 340€
Prix d'acquisition : 127 500€
Travaux : 2 640€
Valeur du bien : 130 140€
Frais de notaire : 10 200€
Coût estimé : 10 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11321€/an
Fourchette totale : 798€ - 1116€/mois
Fourchette annuelle : 9574€ - 13388€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 761,19 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 612 €
Prix d'achat :127 500 €
Décote à l'achat :-85 112€ (-40.0%)
Marge achat-revente :72 272€ (34.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 736,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 981,21€
Coût de l'assurance :10 525,50€
Taxe foncière : 1 132,11€/an
Soit par mois : 94,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain - pas de photo disponible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 38 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 640 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Aucune action nécessaire, pas de photo disponible.
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Herblain. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m², incluant la main d'œuvre. Aucun coût pour le chauffage et la salle de bain car aucune action n'est nécessaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 321 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 340 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 016 €
Revenus locatifs : +11 321 €
Charges déductibles : -9 016 €
Résultat foncier Année 1 : 2 306 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 376 €/an
Revenus locatifs : +11 321 €
Charges déductibles : -6 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 946 €/an
Prix d'achat du bien : 127 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 875 €(65% de 127 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 014 €/an
Calcul : 82 875 € × 3,636% = 3 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 321 €9 020 €4 827 €2 301 €---
211 547 €6 253 €4 700 €5 294 €---
311 778 €6 122 €4 569 €5 656 €---
412 014 €5 986 €4 433 €6 028 €---
512 254 €5 845 €4 292 €6 409 €---
612 499 €5 700 €4 147 €6 800 €---
712 749 €5 549 €3 996 €7 201 €---
813 004 €5 393 €3 840 €7 612 €---
913 264 €5 231 €3 678 €8 034 €---
1013 530 €5 063 €3 510 €8 466 €---
1113 800 €4 890 €3 337 €8 910 €---
1214 076 €4 711 €3 158 €9 366 €---
1314 358 €4 525 €2 972 €9 833 €---
1414 645 €4 332 €2 779 €10 313 €---
1514 938 €4 133 €2 580 €10 805 €---
1615 237 €3 927 €2 374 €11 310 €---
1715 541 €3 713 €2 160 €11 828 €---
1815 852 €3 492 €1 939 €12 360 €---
1916 169 €3 263 €1 710 €12 906 €---
2016 493 €3 026 €1 473 €13 466 €---
2116 823 €2 781 €1 228 €14 041 €---
2217 159 €2 527 €974 €14 632 €---
2317 502 €2 264 €711 €15 238 €---
2417 852 €1 992 €438 €15 861 €---
2518 209 €1 710 €156 €16 500 €---
TOTAL362 617 €111 449 €69 981 €251 168 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377 €+690 €+1 687 €
2+2 377 €+1 588 €+789 €
3+2 377 €+1 697 €+680 €
4+2 377 €+1 808 €+569 €
5+2 377 €+1 923 €+454 €
6+2 377 €+2 040 €+337 €
7+2 377 €+2 160 €+217 €
8+2 377 €+2 284 €+93 €
9+2 377 €+2 410 €-33 €
10+2 377 €+2 540 €-163 €
11+2 377 €+2 673 €-296 €
12+2 377 €+2 810 €-433 €
13+2 377 €+2 950 €-573 €
14+2 377 €+3 094 €-717 €
15+2 377 €+3 241 €-864 €
16+2 377 €+3 393 €-1 016 €
17+2 377 €+3 548 €-1 171 €
18+2 377 €+3 708 €-1 331 €
19+2 377 €+3 872 €-1 495 €
20+2 377 €+4 040 €-1 663 €
21+2 377 €+4 212 €-1 835 €
22+2 377 €+4 390 €-2 013 €
23+2 377 €+4 571 €-2 194 €
24+2 377 €+4 758 €-2 381 €
25+2 377 €+4 950 €-2 573 €
Total+59 425 €+75 350 €+-15 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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