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Appartement à vendre

VilleSaint-Dizier (52)
Surface105m²
Coût Total180 880€
Loyer Annuel10 174€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 009,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 56 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon

Venez découvrir ce bel appartement de 105m2 avec terrasse dans un secteur proche de toutes commodités. Entrée avec placards, cuisine équipée ouverte sur une vaste pièce de vie lumineuse avec accès sur une terrasse privative, 3 chambres, salle de bains rénovée, buanderie et wc séparés. Garage + place de parking. DOUBLE VITRAGE PVC - CHAUFFAGE CENTRAL BIOMASSE - FIBRE - CLEFS EN MAINS. Charges de copropriété : 243€/mois (diminution à prévoir avec la BIOMASSE) Visites exclusivement sur rendez-vous auprès de Déborah PHILIPPE E.I, Réseau IDLR, au ou Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.633292, 4.938700
Total : 180 880€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 172 400€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10174€/an
Fourchette totale : 649€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 7786€ - 13294€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 085,71 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 000 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-8 000€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-66 880€ (-58.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 876,83€
Coût de l'assurance :15 827,00€
Taxe foncière : 1 017,43€/an
Soit par mois : 84,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 243,00€/mois
Soit par an : 2 916,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 847,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-428,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage central à biomasse conforme aux normes actuelles
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage PVC existantes
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour optimiser la production d'eau chaude
Quantité: 1 chauffe-eau pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol si nécessaire dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Optionnel selon l'état du sol actuel
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur biomasse: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre) = 12000€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 700€/fenêtre = 7000€ (incluant installation et main d'œuvre) = 7000€
  • Eau chaude:8 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre) = 4000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Remplacement revêtement sol 3 chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre) = 1800€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 174 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 916 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 038 €
Revenus locatifs : +10 174 €
Charges déductibles : -77 038 €
Résultat foncier Année 1 : -66 864 €(Déficit de 66 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 638 €/an
Revenus locatifs : +10 174 €
Charges déductibles : -10 638 €
Résultat foncier Années 2+ : -464 €/an(Déficit de 464 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45463.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 174 €77 044 €6 078 €-66 870 €21 400 €45 470 €45 470 €
210 378 €10 483 €5 916 €-105 €105 €-45 470 €
310 585 €10 316 €5 749 €270 €--45 200 €
410 797 €10 143 €5 577 €654 €--44 546 €
511 013 €9 964 €5 398 €1 049 €--43 498 €
611 233 €9 780 €5 213 €1 454 €--42 044 €
711 458 €9 588 €5 022 €1 870 €--40 174 €
811 687 €9 390 €4 824 €2 297 €--37 878 €
911 921 €9 186 €4 619 €2 735 €--35 143 €
1012 159 €8 974 €4 408 €3 185 €--31 957 €
1112 402 €8 755 €4 188 €3 647 €--28 310 €
1212 650 €8 528 €3 962 €4 122 €---
1312 903 €8 294 €3 727 €4 609 €---
1413 162 €8 051 €3 485 €5 110 €---
1513 425 €7 801 €3 234 €5 624 €---
1613 693 €7 541 €2 974 €6 152 €---
1713 967 €7 272 €2 706 €6 695 €---
1814 246 €6 995 €2 428 €7 252 €---
1914 531 €6 707 €2 141 €7 824 €---
2014 822 €6 410 €1 843 €8 412 €---
2115 118 €6 102 €1 536 €9 016 €---
2215 421 €5 784 €1 218 €9 637 €---
2315 729 €5 455 €888 €10 274 €---
2416 044 €5 114 €548 €10 930 €---
2516 365 €4 762 €195 €11 603 €---
TOTAL325 886 €268 440 €87 877 €57 446 €21 505 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 451 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 137 €-6 420 €+8 557 €
2+2 137 €-31 €+2 168 €
3+2 137 €0 €+2 137 €
4+2 137 €0 €+2 137 €
5+2 137 €0 €+2 137 €
6+2 137 €0 €+2 137 €
7+2 137 €0 €+2 137 €
8+2 137 €0 €+2 137 €
9+2 137 €0 €+2 137 €
10+2 137 €0 €+2 137 €
11+2 137 €0 €+2 137 €
12+2 137 €+1 237 €+900 €
13+2 137 €+1 383 €+754 €
14+2 137 €+1 533 €+604 €
15+2 137 €+1 687 €+450 €
16+2 137 €+1 846 €+291 €
17+2 137 €+2 008 €+129 €
18+2 137 €+2 176 €-39 €
19+2 137 €+2 347 €-210 €
20+2 137 €+2 524 €-387 €
21+2 137 €+2 705 €-568 €
22+2 137 €+2 891 €-754 €
23+2 137 €+3 082 €-945 €
24+2 137 €+3 279 €-1 142 €
25+2 137 €+3 481 €-1 344 €
Total+53 425 €+25 727 €+27 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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