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Appartement 5 pièces 114 m²

VilleVincennes (94)
Surface114m²
Coût Total461 400€
Loyer Annuel38 584€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 3 684,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

VENTE NUE PROPRIETE - VENDU OCCUPÈ PAR DAME DE 82 ANS SANS LOYER - A RENOVER - RUE DEFRANCE - TERRASSE - VENDU OCCUPÈ PAR DAME DE 82 ANS SANS LOYER - Appartement 5 pièces d'environ 114 m2 + 25 m2 de terrasse et balcon, situé au 6eme étage avec ascenseur d'un immeuble semi récent de standing. Baigné de lumière et bien distribué, il se compose d'un séjour, salle à manger, accès terrasse, 3 belles chambres, balcon, salle d'eau, salle de bain et toilette. Un Box et une cave en sous-sol complète ce bien. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence agence : 0000 Référence annonce : NPNO-8J3-1AI Prix hors honoraires : 398 000 €

Ville : Vincennes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94300
Coordonnées : 48.849820, 2.455945
Total : 461 400€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 427 800€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 28.20€/m²/mois
Fourchette : 22.27€ - 35.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 3215€/mois
Loyer annuel estimé : 38584€/an
Fourchette totale : 2539€ - 4072€/mois
Fourchette annuelle : 30463€ - 48869€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :6 686,78 €/m²
Basé sur :766 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :762 292 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-342 292€ (-44.9%)
Marge achat-revente :300 892€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :461 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 309,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :134,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 444,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 563,15€
Coût de l'assurance :40 372,50€
Taxe foncière : 3 858,38€/an
Soit par mois : 321,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 215,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 765,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :449,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en état usé nécessitant rafraîchissement
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien du sol de la terrasse
Quantité: 15 m²
Raison: État 2.5/5 visible - terrasse nécessite nettoyage et entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 584 €/an
Calcul : 3 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 461 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 615 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 220 €
Revenus locatifs : +38 584 €
Charges déductibles : -29 220 €
Résultat foncier Année 1 : 9 364 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 420 €/an
Revenus locatifs : +38 584 €
Charges déductibles : -21 420 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 164 €/an
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 584 €29 235 €15 962 €9 349 €---
239 356 €21 017 €15 543 €18 339 €---
340 143 €20 584 €15 110 €19 559 €---
440 945 €20 135 €14 662 €20 810 €---
541 764 €19 671 €14 198 €22 094 €---
642 600 €19 190 €13 717 €23 410 €---
743 452 €18 692 €13 219 €24 760 €---
844 321 €18 176 €12 703 €26 144 €---
945 207 €17 642 €12 169 €27 565 €---
1046 111 €17 089 €11 616 €29 022 €---
1147 033 €16 516 €11 043 €30 517 €---
1247 974 €15 923 €10 450 €32 051 €---
1348 934 €15 309 €9 836 €33 624 €---
1449 912 €14 673 €9 200 €35 239 €---
1550 911 €14 014 €8 541 €36 896 €---
1651 929 €13 332 €7 859 €38 596 €---
1752 967 €12 626 €7 153 €40 341 €---
1854 027 €11 895 €6 421 €42 132 €---
1955 107 €11 137 €5 664 €43 970 €---
2056 209 €10 353 €4 879 €45 857 €---
2157 334 €9 540 €4 067 €47 793 €---
2258 480 €8 699 €3 226 €49 781 €---
2359 650 €7 828 €2 355 €51 822 €---
2460 843 €6 926 €1 453 €53 917 €---
2562 060 €5 992 €518 €56 068 €---
TOTAL1 235 852 €376 195 €231 563 €859 657 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 859 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 103 €+2 805 €+5 298 €
2+8 103 €+5 502 €+2 601 €
3+8 103 €+5 868 €+2 235 €
4+8 103 €+6 243 €+1 860 €
5+8 103 €+6 628 €+1 475 €
6+8 103 €+7 023 €+1 080 €
7+8 103 €+7 428 €+675 €
8+8 103 €+7 843 €+260 €
9+8 103 €+8 269 €-166 €
10+8 103 €+8 707 €-604 €
11+8 103 €+9 155 €-1 052 €
12+8 103 €+9 615 €-1 512 €
13+8 103 €+10 087 €-1 984 €
14+8 103 €+10 572 €-2 469 €
15+8 103 €+11 069 €-2 966 €
16+8 103 €+11 579 €-3 476 €
17+8 103 €+12 102 €-3 999 €
18+8 103 €+12 640 €-4 537 €
19+8 103 €+13 191 €-5 088 €
20+8 103 €+13 757 €-5 654 €
21+8 103 €+14 338 €-6 235 €
22+8 103 €+14 934 €-6 831 €
23+8 103 €+15 547 €-7 444 €
24+8 103 €+16 175 €-8 072 €
25+8 103 €+16 820 €-8 717 €
Total+202 575 €+257 897 €+-55 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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