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Appartement à vendre

VillePontoise (95)
Surface65.9m²
Coût Total201 320€
Loyer Annuel12 531€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 65.9 m²
Prix au m² : 2 564,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

Coup de coeur pour cet appartement de trois pièces de plus de 60m² au sol et 39,67m² en loi CARREZ, comprenant, entrée, salon/cuisine aménagée avec son ilot central, salle de bains avec water-closet, beaucoup de charme, il est à proximité de la gare de Pontoise et des commerces. Dernier étage au sein d'une petite copropriété. Beaucoup de charme, DPE en D. Il est accompagné de sa place de parking privative.. Référence agence : 8397

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.049642, 2.095031
Total : 201 320€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 18 800€
Valeur du bien : 187 800€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.9m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12531€/an
Fourchette totale : 879€ - 1241€/mois
Fourchette annuelle : 10543€ - 14893€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :385 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 666 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-50 666€ (-23.1%)
Marge achat-revente :18 346€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 007,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 066,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 036,61€
Coût de l'assurance :17 615,50€
Taxe foncière : 1 253,06€/an
Soit par mois : 104,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 171,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 65.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique requise
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65.9 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, vérification des installations sanitaires)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 800 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:2 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 531 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 716 €
Revenus locatifs : +12 531 €
Charges déductibles : -27 716 €
Résultat foncier Année 1 : -15 185 €(Déficit de 15 185 €)
Imputable sur revenu global : 15 185 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 916 €/an
Revenus locatifs : +12 531 €
Charges déductibles : -8 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 615 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 531 €27 722 €6 964 €-15 192 €15 192 €--
212 781 €8 740 €6 782 €4 042 €---
313 037 €8 551 €6 593 €4 486 €---
413 298 €8 355 €6 397 €4 942 €---
513 563 €8 152 €6 195 €5 411 €---
613 835 €7 943 €5 985 €5 892 €---
714 111 €7 725 €5 768 €6 386 €---
814 394 €7 500 €5 543 €6 893 €---
914 682 €7 267 €5 310 €7 414 €---
1014 975 €7 026 €5 068 €7 949 €---
1115 275 €6 776 €4 818 €8 499 €---
1215 580 €6 517 €4 560 €9 063 €---
1315 892 €6 249 €4 292 €9 642 €---
1416 210 €5 972 €4 014 €10 238 €---
1516 534 €5 684 €3 727 €10 849 €---
1616 864 €5 387 €3 429 €11 478 €---
1717 202 €5 079 €3 121 €12 123 €---
1817 546 €4 759 €2 802 €12 786 €---
1917 897 €4 429 €2 471 €13 468 €---
2018 255 €4 087 €2 129 €14 168 €---
2118 620 €3 732 €1 775 €14 888 €---
2218 992 €3 365 €1 408 €15 627 €---
2319 372 €2 985 €1 027 €16 387 €---
2419 759 €2 591 €634 €17 168 €---
2520 155 €2 184 €226 €17 971 €---
TOTAL401 358 €168 779 €101 037 €232 579 €15 192 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 557 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 631 €-4 557 €+7 188 €
2+2 631 €+1 212 €+1 419 €
3+2 631 €+1 346 €+1 285 €
4+2 631 €+1 483 €+1 148 €
5+2 631 €+1 623 €+1 008 €
6+2 631 €+1 768 €+863 €
7+2 631 €+1 916 €+715 €
8+2 631 €+2 068 €+563 €
9+2 631 €+2 224 €+407 €
10+2 631 €+2 385 €+246 €
11+2 631 €+2 550 €+81 €
12+2 631 €+2 719 €-88 €
13+2 631 €+2 893 €-262 €
14+2 631 €+3 071 €-440 €
15+2 631 €+3 255 €-624 €
16+2 631 €+3 443 €-812 €
17+2 631 €+3 637 €-1 006 €
18+2 631 €+3 836 €-1 205 €
19+2 631 €+4 040 €-1 409 €
20+2 631 €+4 250 €-1 619 €
21+2 631 €+4 466 €-1 835 €
22+2 631 €+4 688 €-2 057 €
23+2 631 €+4 916 €-2 285 €
24+2 631 €+5 150 €-2 519 €
25+2 631 €+5 391 €-2 760 €
Total+65 775 €+69 774 €+-3 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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