Détails du bien

Bien expiré

VilleÉpinal (88)

Surface83.46m²

Coût Total96 089€

Loyer Annuel8 965€

Rentabilité9.33%

Cashflow/mois-312€

Prix : 49 990 €

Surface : 83.46 m²

Prix au m² : 598,97 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé avenue Gambetta à Épinal, cet appartement de 83,46 m² habitables offre un cadre de vie agréable avec entrée indépendante. Il se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, ainsi que d'une salle de bains. Sa surface confortable permet d'envisager différents aménagements selon vos besoins. Vous bénéficierez également d'une grande cave d'environ 19 m², idéale pour le stockage. La copropriété est bien entretenue et un travail important vient d'être voté : le remplacement de la couverture de l'immeuble, entièrement à la charge du vendeur, ce qui représente un avantage financier important pour les futurs acquéreurs. Actuellement loué 480€ hors charges Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1602.0 € et 2168.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-guyon-epinal.com/mentions_legales/

Ville : Épinal

Département : Vosges

Région : Grand Est

Code postal : 88000

Coordonnées : 48.169687, 6.447036

Total : 96 089€

Prix d'acquisition : 49 990€

Travaux : 42 100€

Valeur du bien : 92 090€

Frais de notaire : 3 999€

Coût estimé : 3 999€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 83.46m²

Loyer prédit : 8.95€/m²/mois

Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois

Loyer total estimé : 747€/mois

Loyer annuel estimé : 8965€/an

Fourchette totale : 584€ - 955€/mois

Fourchette annuelle : 7011€ - 11462€/an

Rentabilité brute :9.33%

Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.93%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 323,53 €/m²

Basé sur :305 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :110 462 €

Prix d'achat :49 990 €

Décote à l'achat :-60 472€ (-54.7%)

Marge achat-revente :14 373€ (13.0%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :96 089€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,91€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :28,03€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 503,93€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 682,86€

Coût de l'assurance :8 407,79€

Taxe foncière : 896,46€/an

Soit par mois : 74,70€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 480,00€/mois

Soit par an : 5 760,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 747,05€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 058,64€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-311,59€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 206 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 83.46 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mettre aux normes et moderniser

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(504 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:4 800€
Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:1 200€
Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:1 600€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:2 000€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 965 €/an

Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 225 €/an

Base de calcul : Emprunt de 96 089 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 336 €/an

Calcul : 28 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 896 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 5 760 €/an

Calcul : 480 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 318 €

Revenus locatifs : +8 965 €

Charges déductibles : -52 318 €

Résultat foncier Année 1 : -43 354 €(Déficit de 43 354 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 21 954 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 218 €/an

Revenus locatifs : +8 965 €

Charges déductibles : -10 218 €

Résultat foncier Années 2+ : -1 254 €/an(Déficit de 1 254 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21953.69 € reporté.

Prix d'achat du bien : 49 990 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 32 494 €(65% de 49 990 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 182 €/an

Calcul : 32 494 € × 3,636% = 1 182 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 965 €	52 321 €	3 229 €	-43 357 €	21 400 €	21 957 €	21 957 €
2	9 144 €	10 136 €	3 143 €	-992 €	992 €	-	21 957 €
3	9 327 €	10 047 €	3 054 €	-720 €	720 €	-	21 957 €
4	9 513 €	9 955 €	2 962 €	-442 €	442 €	-	21 957 €
5	9 704 €	9 860 €	2 868 €	-157 €	157 €	-	21 957 €
6	9 898 €	9 762 €	2 769 €	136 €	-	-	21 821 €
7	10 096 €	9 660 €	2 668 €	435 €	-	-	21 386 €
8	10 297 €	9 555 €	2 563 €	742 €	-	-	20 644 €
9	10 503 €	9 447 €	2 454 €	1 057 €	-	-	19 587 €
10	10 713 €	9 334 €	2 341 €	1 379 €	-	-	18 208 €
11	10 928 €	9 218 €	2 225 €	1 710 €	-	-	16 498 €
12	11 146 €	9 097 €	2 105 €	2 049 €	-	-	-
13	11 369 €	8 973 €	1 980 €	2 396 €	-	-	-
14	11 597 €	8 844 €	1 851 €	2 753 €	-	-	-
15	11 829 €	8 711 €	1 718 €	3 118 €	-	-	-
16	12 065 €	8 573 €	1 580 €	3 492 €	-	-	-
17	12 306 €	8 430 €	1 437 €	3 876 €	-	-	-
18	12 553 €	8 283 €	1 290 €	4 270 €	-	-	-
19	12 804 €	8 130 €	1 137 €	4 674 €	-	-	-
20	13 060 €	7 972 €	979 €	5 088 €	-	-	-
21	13 321 €	7 809 €	816 €	5 512 €	-	-	-
22	13 587 €	7 640 €	647 €	5 948 €	-	-	-
23	13 859 €	7 465 €	472 €	6 394 €	-	-	-
24	14 136 €	7 284 €	291 €	6 852 €	-	-	-
25	14 419 €	7 097 €	104 €	7 322 €	-	-	-
TOTAL	287 137 €	263 602 €	46 683 €	23 535 €	23 711 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 113 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 535 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 965 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 883 €	-6 420 €	+8 303 €
2	+1 883 €	-298 €	+2 181 €
3	+1 883 €	-216 €	+2 099 €
4	+1 883 €	-133 €	+2 016 €
5	+1 883 €	-47 €	+1 930 €
6	+1 883 €	0 €	+1 883 €
7	+1 883 €	0 €	+1 883 €
8	+1 883 €	0 €	+1 883 €
9	+1 883 €	0 €	+1 883 €
10	+1 883 €	0 €	+1 883 €
11	+1 883 €	0 €	+1 883 €
12	+1 883 €	+615 €	+1 268 €
13	+1 883 €	+719 €	+1 164 €
14	+1 883 €	+826 €	+1 057 €
15	+1 883 €	+935 €	+948 €
16	+1 883 €	+1 048 €	+835 €
17	+1 883 €	+1 163 €	+720 €
18	+1 883 €	+1 281 €	+602 €
19	+1 883 €	+1 402 €	+481 €
20	+1 883 €	+1 526 €	+357 €
21	+1 883 €	+1 654 €	+229 €
22	+1 883 €	+1 784 €	+99 €
23	+1 883 €	+1 918 €	-35 €
24	+1 883 €	+2 056 €	-173 €
25	+1 883 €	+2 197 €	-314 €
Total	+47 075 €	+12 010 €	+35 065 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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