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Détails du bien

VilleÉpinal (88)
Surface83.46
Coût Total96 089
Loyer Annuel8 965
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois-312
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 990 €
Surface : 83.46 m²
Prix au m² : 598,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé avenue Gambetta à Épinal, cet appartement de 83,46 m² habitables offre un cadre de vie agréable avec entrée indépendante. Il se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, ainsi que d'une salle de bains. Sa surface confortable permet d'envisager différents aménagements selon vos besoins. Vous bénéficierez également d'une grande cave d'environ 19 m², idéale pour le stockage. La copropriété est bien entretenue et un travail important vient d'être voté : le remplacement de la couverture de l'immeuble, entièrement à la charge du vendeur, ce qui représente un avantage financier important pour les futurs acquéreurs. Actuellement loué 480€ hors charges Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1602.0 € et 2168.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-guyon-epinal.com/mentions_legales/

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.169687, 6.447036
Total : 96 089
Prix d'acquisition : 49 990
Travaux : 42 100
Valeur du bien : 92 090
Frais de notaire : 3 999
Coût estimé : 3 999
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.46
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8965€/an
Fourchette totale : 584€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 7011€ - 11462€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 323,53 €/m²
Basé sur :305 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 462
Prix d'achat :49 990
Décote à l'achat :-60 472 (-54.7%)
Marge achat-revente :14 373€ (13.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 089
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 682,86
Coût de l'assurance :8 407,79
Taxe foncière : 896,46€/an
Soit par mois : 74,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 480,00€/mois
Soit par an : 5 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 747,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-311,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83.46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mettre aux normes et moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 965 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 089 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 760 €/an
Calcul : 480 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 318
Revenus locatifs : +8 965
Charges déductibles : -52 318
Résultat foncier Année 1 : -43 354(Déficit de 43 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 954
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 218 €/an
Revenus locatifs : +8 965
Charges déductibles : -10 218
Résultat foncier Années 2+ : -1 254 €/an(Déficit de 1 254 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21953.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 494(65% de 49 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 494 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 96552 3213 229-43 35721 400 €21 957 €21 957 €
29 14410 1363 143-992992 €-21 957 €
39 32710 0473 054-720720 €-21 957 €
49 5139 9552 962-442442 €-21 957 €
59 7049 8602 868-157157 €-21 957 €
69 8989 7622 769136--21 821 €
710 0969 6602 668435--21 386 €
810 2979 5552 563742--20 644 €
910 5039 4472 4541 057--19 587 €
1010 7139 3342 3411 379--18 208 €
1110 9289 2182 2251 710--16 498 €
1211 1469 0972 1052 049---
1311 3698 9731 9802 396---
1411 5978 8441 8512 753---
1511 8298 7111 7183 118---
1612 0658 5731 5803 492---
1712 3068 4301 4373 876---
1812 5538 2831 2904 270---
1912 8048 1301 1374 674---
2013 0607 9729795 088---
2113 3217 8098165 512---
2213 5877 6406475 948---
2313 8597 4654726 394---
2414 1367 2842916 852---
2514 4197 0971047 322---
TOTAL287 137263 60246 68323 53523 711Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 113
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 535
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883-6 420+8 303
2+1 883-298+2 181
3+1 883-216+2 099
4+1 883-133+2 016
5+1 883-47+1 930
6+1 8830+1 883
7+1 8830+1 883
8+1 8830+1 883
9+1 8830+1 883
10+1 8830+1 883
11+1 8830+1 883
12+1 883+615+1 268
13+1 883+719+1 164
14+1 883+826+1 057
15+1 883+935+948
16+1 883+1 048+835
17+1 883+1 163+720
18+1 883+1 281+602
19+1 883+1 402+481
20+1 883+1 526+357
21+1 883+1 654+229
22+1 883+1 784+99
23+1 883+1 918-35
24+1 883+2 056-173
25+1 883+2 197-314
Total+47 075+12 010+35 065
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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