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Maison de ville 4 pièces 109 m²

VilleLaroquebrou (15)
Surface109m²
Coût Total108 769€
Loyer Annuel9 173€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 999 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 504,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 4 pièces principales

Charmante maison de bourg, se composant d'un grand séjour, une cuisine, deux chambres et un bureau. Les combles aménageables permettent d'envisager un espace supplémentaire selon vos projets. Une belle opportunité à découvrir.idéale pour une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif. Honoraires à charge acquéreur : 10%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 546-384 Date de réalisation du diagnostic : 01/08/2025 Prix hors honoraires : 49 999 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 920 € et 3 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Laroquebrou
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15150
Coordonnées : 44.967777, 2.190577
Total : 108 769€
Prix d'acquisition : 54 999€
Travaux : 49 370€
Valeur du bien : 104 369€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9173€/an
Fourchette totale : 590€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 7075€ - 11893€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,14 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 428 €
Prix d'achat :54 999 €
Décote à l'achat :-38 429€ (-41.1%)
Marge achat-revente :-15 341€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 769€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 108,89€
Coût de l'assurance :9 517,29€
Taxe foncière : 917,31€/an
Soit par mois : 76,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 31 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 370 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 450€
    Isolation combles perdus: 109 m² × 50€/m² = 5450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement de sol - Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Salon:620€
    Peinture salon: 31 m² × 20€/m² = 620€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroquebrou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 173 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 769 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 211 €
Revenus locatifs : +9 173 €
Charges déductibles : -54 211 €
Résultat foncier Année 1 : -45 038 €(Déficit de 45 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 638 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 841 €/an
Revenus locatifs : +9 173 €
Charges déductibles : -4 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 332 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23637.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 749 €(65% de 54 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 749 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 173 €54 215 €3 547 €-45 041 €21 400 €23 641 €23 641 €
29 357 €4 749 €3 451 €4 607 €--19 034 €
39 544 €4 650 €3 352 €4 893 €--14 141 €
49 735 €4 549 €3 251 €5 186 €--8 955 €
59 929 €4 443 €3 145 €5 486 €--3 469 €
610 128 €4 334 €3 036 €5 794 €---
710 330 €4 222 €2 924 €6 109 €---
810 537 €4 105 €2 807 €6 432 €---
910 748 €3 985 €2 687 €6 763 €---
1010 963 €3 861 €2 563 €7 102 €---
1111 182 €3 733 €2 435 €7 449 €---
1211 406 €3 600 €2 302 €7 806 €---
1311 634 €3 463 €2 165 €8 171 €---
1411 866 €3 321 €2 023 €8 545 €---
1512 104 €3 175 €1 877 €8 929 €---
1612 346 €3 023 €1 725 €9 323 €---
1712 593 €2 867 €1 569 €9 726 €---
1812 845 €2 705 €1 407 €10 140 €---
1913 101 €2 538 €1 240 €10 564 €---
2013 364 €2 365 €1 067 €10 998 €---
2113 631 €2 187 €889 €11 444 €---
2213 903 €2 002 €704 €11 901 €---
2314 181 €1 812 €514 €12 370 €---
2414 465 €1 615 €317 €12 851 €---
2514 754 €1 411 €113 €13 344 €---
TOTAL293 818 €132 929 €51 109 €160 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-6 420 €+8 346 €
2+1 926 €0 €+1 926 €
3+1 926 €0 €+1 926 €
4+1 926 €0 €+1 926 €
5+1 926 €0 €+1 926 €
6+1 926 €+698 €+1 228 €
7+1 926 €+1 833 €+93 €
8+1 926 €+1 929 €-3 €
9+1 926 €+2 029 €-103 €
10+1 926 €+2 131 €-205 €
11+1 926 €+2 235 €-309 €
12+1 926 €+2 342 €-416 €
13+1 926 €+2 451 €-525 €
14+1 926 €+2 564 €-638 €
15+1 926 €+2 679 €-753 €
16+1 926 €+2 797 €-871 €
17+1 926 €+2 918 €-992 €
18+1 926 €+3 042 €-1 116 €
19+1 926 €+3 169 €-1 243 €
20+1 926 €+3 299 €-1 373 €
21+1 926 €+3 433 €-1 507 €
22+1 926 €+3 570 €-1 644 €
23+1 926 €+3 711 €-1 785 €
24+1 926 €+3 855 €-1 929 €
25+1 926 €+4 003 €-2 077 €
Total+48 150 €+48 267 €+-117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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