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Réf. annonce : 10 012.S - VENTE A TERME LIBRE PAR PERCEPTION DES LOYERS - COURBEVOIE (92)

Bien expiré
VilleCourbevoie (92)
Surface80m²
Coût Total243 500€
Loyer Annuel24 960€
Rentabilité10.25%
Cashflow/mois+336€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 170 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 125 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf. Annonce : 10 012. S - vente a terme libre par perception des loyers courbevoie (92) - square henri regnault en plein centre du quartier d'affaires de la défense, proche toutes commodités (centre commercial des 4 temps, bus, métro et rer à moins de 10 min. À pied), dans une résidence gardiennée construite en 1973, un appartement de 4 pieces situé au 9ème étage (sur 35) avec 4 ascenseurs, traversant est-ouest avec vue dégagée sur les autres immeubles (pas de vis-à-vis direct). Il se compose : • une entrée, • une cuisine, • un séjour double, • un salon, • un couloir avec placard, • 2 chambres avec placard, • une salle de bains, • un débarras (ancienne salle d'eau), • un w. C. Indépendant. Sols : parquet flottant superficie habitable : 80.3 m² chauffage et eau chaude collectifs • une cave. • un garage. N.B. : double vitrage. Appartement à rafraîchir. Résidence sécurisée (4 personnes en charge de la sécurité). Loyer à percevoir par l'acquéreur : 1 300 euros hors charges, suivant bail location meublée du 30 / 07 / 2010. Comptant : 170 000 euros hai 180 mensualités de 800 euros / mois indexées valeur vénale : 314 000 euros t. F. : 841 euros dont 94 euros d'om charges : 400 euros / mois rcp du 22 / 07 / 1973 - nombre total de lots : 496 dont 308 principaux .

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.897998, 2.257066
Total : 243 500€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 229 900€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2080€/mois
Loyer annuel estimé : 24960€/an
Fourchette totale : 1648€ - 2625€/mois
Fourchette annuelle : 19775€ - 31505€/an
Rentabilité brute :10.25%
Fourchette de rentabilité :8.12% - 12.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :71,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 274,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 521,07€
Coût de l'assurance :21 306,25€
Taxe foncière : 841,00€/an
Soit par mois : 70,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 080,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 744,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :335,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant ou mise à jour du système existant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire, bien que double vitrage soit déjà présent.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration possible pour le confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du système d'eau chaude sanitaire si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€, Électricité: 1000€, Peinture et revêtement: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 960 €/an
Calcul : 2 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 519 €
Revenus locatifs : +24 960 €
Charges déductibles : -74 519 €
Résultat foncier Année 1 : -49 558 €(Déficit de 49 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 619 €/an
Revenus locatifs : +24 960 €
Charges déductibles : -14 619 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28158.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 960 €74 526 €8 133 €-49 566 €21 400 €28 166 €28 166 €
225 460 €14 410 €7 917 €11 050 €--17 116 €
325 969 €14 186 €7 693 €11 783 €--5 333 €
426 488 €13 954 €7 461 €12 534 €---
527 018 €13 715 €7 221 €13 303 €---
627 558 €13 467 €6 974 €14 092 €---
728 110 €13 210 €6 717 €14 899 €---
828 672 €12 945 €6 452 €15 726 €---
929 245 €12 671 €6 178 €16 574 €---
1029 830 €12 387 €5 894 €17 443 €---
1130 427 €12 094 €5 601 €18 333 €---
1231 035 €11 791 €5 297 €19 245 €---
1331 656 €11 477 €4 983 €20 179 €---
1432 289 €11 152 €4 659 €21 137 €---
1532 935 €10 816 €4 323 €22 119 €---
1633 594 €10 469 €3 976 €23 125 €---
1734 265 €10 110 €3 616 €24 156 €---
1834 951 €9 738 €3 245 €25 213 €---
1935 650 €9 354 €2 860 €26 296 €---
2036 363 €8 956 €2 463 €27 407 €---
2137 090 €8 545 €2 052 €28 545 €---
2237 832 €8 120 €1 626 €29 712 €---
2338 588 €7 680 €1 187 €30 909 €---
2439 360 €7 225 €732 €32 135 €---
2540 147 €6 754 €261 €33 393 €---
TOTAL799 492 €339 752 €117 521 €459 739 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 242 €-6 420 €+11 662 €
2+5 242 €0 €+5 242 €
3+5 242 €0 €+5 242 €
4+5 242 €+2 160 €+3 082 €
5+5 242 €+3 991 €+1 251 €
6+5 242 €+4 227 €+1 015 €
7+5 242 €+4 470 €+772 €
8+5 242 €+4 718 €+524 €
9+5 242 €+4 972 €+270 €
10+5 242 €+5 233 €+9 €
11+5 242 €+5 500 €-258 €
12+5 242 €+5 773 €-531 €
13+5 242 €+6 054 €-812 €
14+5 242 €+6 341 €-1 099 €
15+5 242 €+6 636 €-1 394 €
16+5 242 €+6 937 €-1 695 €
17+5 242 €+7 247 €-2 005 €
18+5 242 €+7 564 €-2 322 €
19+5 242 €+7 889 €-2 647 €
20+5 242 €+8 222 €-2 980 €
21+5 242 €+8 563 €-3 321 €
22+5 242 €+8 914 €-3 672 €
23+5 242 €+9 273 €-4 031 €
24+5 242 €+9 641 €-4 399 €
25+5 242 €+10 018 €-4 776 €
Total+131 050 €+137 922 €+-6 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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