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Réf. annonce : 10 012.S - VENTE A TERME LIBRE PAR PERCEPTION DES LOYERS - COURBEVOIE (92)

Bien expiré
VilleCourbevoie (92)
Surface80
Coût Total243 500
Loyer Annuel24 960
Rentabilité10.25%
Cashflow/mois+336
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 170 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 125 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf. Annonce : 10 012. S - vente a terme libre par perception des loyers courbevoie (92) - square henri regnault en plein centre du quartier d'affaires de la défense, proche toutes commodités (centre commercial des 4 temps, bus, métro et rer à moins de 10 min. À pied), dans une résidence gardiennée construite en 1973, un appartement de 4 pieces situé au 9ème étage (sur 35) avec 4 ascenseurs, traversant est-ouest avec vue dégagée sur les autres immeubles (pas de vis-à-vis direct). Il se compose : • une entrée, • une cuisine, • un séjour double, • un salon, • un couloir avec placard, • 2 chambres avec placard, • une salle de bains, • un débarras (ancienne salle d'eau), • un w. C. Indépendant. Sols : parquet flottant superficie habitable : 80.3 m² chauffage et eau chaude collectifs • une cave. • un garage. N.B. : double vitrage. Appartement à rafraîchir. Résidence sécurisée (4 personnes en charge de la sécurité). Loyer à percevoir par l'acquéreur : 1 300 euros hors charges, suivant bail location meublée du 30 / 07 / 2010. Comptant : 170 000 euros hai 180 mensualités de 800 euros / mois indexées valeur vénale : 314 000 euros t. F. : 841 euros dont 94 euros d'om charges : 400 euros / mois rcp du 22 / 07 / 1973 - nombre total de lots : 496 dont 308 principaux .

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.897998, 2.257066
Total : 243 500
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 59 900
Valeur du bien : 229 900
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2080€/mois
Loyer annuel estimé : 24960€/an
Fourchette totale : 1648€ - 2625€/mois
Fourchette annuelle : 19775€ - 31505€/an
Rentabilité brute :10.25%
Fourchette de rentabilité :8.12% - 12.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :71,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 274,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 521,07
Coût de l'assurance :21 306,25
Taxe foncière : 841,00€/an
Soit par mois : 70,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 080,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 744,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :335,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant ou mise à jour du système existant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire, bien que double vitrage soit déjà présent.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration possible pour le confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du système d'eau chaude sanitaire si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€, Électricité: 1000€, Peinture et revêtement: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 960 €/an
Calcul : 2 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 500 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 519
Revenus locatifs : +24 960
Charges déductibles : -74 519
Résultat foncier Année 1 : -49 558(Déficit de 49 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 158
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 619 €/an
Revenus locatifs : +24 960
Charges déductibles : -14 619
Résultat foncier Années 2+ : 10 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28158.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 96074 5268 133-49 56621 400 €28 166 €28 166 €
225 46014 4107 91711 050--17 116 €
325 96914 1867 69311 783--5 333 €
426 48813 9547 46112 534---
527 01813 7157 22113 303---
627 55813 4676 97414 092---
728 11013 2106 71714 899---
828 67212 9456 45215 726---
929 24512 6716 17816 574---
1029 83012 3875 89417 443---
1130 42712 0945 60118 333---
1231 03511 7915 29719 245---
1331 65611 4774 98320 179---
1432 28911 1524 65921 137---
1532 93510 8164 32322 119---
1633 59410 4693 97623 125---
1734 26510 1103 61624 156---
1834 9519 7383 24525 213---
1935 6509 3542 86026 296---
2036 3638 9562 46327 407---
2137 0908 5452 05228 545---
2237 8328 1201 62629 712---
2338 5887 6801 18730 909---
2439 3607 22573232 135---
2540 1476 75426133 393---
TOTAL799 492339 752117 521459 73921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 739
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 242-6 420+11 662
2+5 2420+5 242
3+5 2420+5 242
4+5 242+2 160+3 082
5+5 242+3 991+1 251
6+5 242+4 227+1 015
7+5 242+4 470+772
8+5 242+4 718+524
9+5 242+4 972+270
10+5 242+5 233+9
11+5 242+5 500-258
12+5 242+5 773-531
13+5 242+6 054-812
14+5 242+6 341-1 099
15+5 242+6 636-1 394
16+5 242+6 937-1 695
17+5 242+7 247-2 005
18+5 242+7 564-2 322
19+5 242+7 889-2 647
20+5 242+8 222-2 980
21+5 242+8 563-3 321
22+5 242+8 914-3 672
23+5 242+9 273-4 031
24+5 242+9 641-4 399
25+5 242+10 018-4 776
Total+131 050+137 922+-6 872
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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