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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleMontignac (24)
Surface125m²
Coût Total207 840€
Loyer Annuel11 610€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 440 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse, Pas de cave

Charmant immeuble en pierre composé de deux appartements entièrement indépendants, chacun avec son entrée privative. En rez-de-chaussée, un appartement d'environ 51 m² avec terrasse. À l'étage, un duplex d'environ 80 m² offrant 3 chambres et un agréable balcon. Situé à deux pas de tous les commerces, bon rendement locatif.

Ville : Montignac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24290
Coordonnées : 45.063673, 1.155674
Total : 207 840€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 13 440€
Valeur du bien : 193 440€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11610€/an
Fourchette totale : 739€ - 1268€/mois
Fourchette annuelle : 8862€ - 15211€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 571,43 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :196 429 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-16 429€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-11 411€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 100,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 640,40€
Coût de l'assurance :18 705,60€
Taxe foncière : 1 161,04€/an
Soit par mois : 96,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 440 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montignac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 610 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 491 €
Revenus locatifs : +11 610 €
Charges déductibles : -22 491 €
Résultat foncier Année 1 : -10 881 €(Déficit de 10 881 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 051 €/an
Revenus locatifs : +11 610 €
Charges déductibles : -9 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 180.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 610 €22 498 €7 149 €-10 888 €10 700 €188 €188 €
211 843 €8 870 €6 961 €2 972 €---
312 079 €8 676 €6 766 €3 404 €---
412 321 €8 474 €6 565 €3 847 €---
512 567 €8 266 €6 357 €4 301 €---
612 819 €8 050 €6 141 €4 769 €---
713 075 €7 827 €5 918 €5 248 €---
813 337 €7 595 €5 686 €5 741 €---
913 603 €7 356 €5 447 €6 247 €---
1013 875 €7 108 €5 199 €6 767 €---
1114 153 €6 851 €4 942 €7 302 €---
1214 436 €6 585 €4 676 €7 851 €---
1314 725 €6 310 €4 401 €8 414 €---
1415 019 €6 025 €4 116 €8 994 €---
1515 320 €5 730 €3 821 €9 589 €---
1615 626 €5 425 €3 516 €10 201 €---
1715 939 €5 109 €3 199 €10 830 €---
1816 257 €4 781 €2 872 €11 476 €---
1916 582 €4 442 €2 533 €12 140 €---
2016 914 €4 091 €2 182 €12 823 €---
2117 252 €3 728 €1 818 €13 525 €---
2217 597 €3 351 €1 442 €14 246 €---
2317 949 €2 962 €1 053 €14 987 €---
2418 308 €2 559 €649 €15 750 €---
2518 675 €2 141 €232 €16 534 €---
TOTAL371 884 €164 812 €103 640 €207 072 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 438 €-3 210 €+5 648 €
2+2 438 €+835 €+1 603 €
3+2 438 €+1 021 €+1 417 €
4+2 438 €+1 154 €+1 284 €
5+2 438 €+1 290 €+1 148 €
6+2 438 €+1 431 €+1 007 €
7+2 438 €+1 575 €+863 €
8+2 438 €+1 722 €+716 €
9+2 438 €+1 874 €+564 €
10+2 438 €+2 030 €+408 €
11+2 438 €+2 191 €+247 €
12+2 438 €+2 355 €+83 €
13+2 438 €+2 524 €-86 €
14+2 438 €+2 698 €-260 €
15+2 438 €+2 877 €-439 €
16+2 438 €+3 060 €-622 €
17+2 438 €+3 249 €-811 €
18+2 438 €+3 443 €-1 005 €
19+2 438 €+3 642 €-1 204 €
20+2 438 €+3 847 €-1 409 €
21+2 438 €+4 057 €-1 619 €
22+2 438 €+4 274 €-1 836 €
23+2 438 €+4 496 €-2 058 €
24+2 438 €+4 725 €-2 287 €
25+2 438 €+4 960 €-2 522 €
Total+60 950 €+62 121 €+-1 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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