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Vente appartement 4 pièces 74 m² Toulouse (31100) - Superimmo

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface74m²
Coût Total139 213€
Loyer Annuel10 958€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 568 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 588,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Route de Seysses - dans une résidence sécurisée, appartement T4 offrant de beaux volumes ,bien agencé idéal pour une famille ou un investissement.Il se compose d’un séjour lumineux exposé Est avec un balcon, une cuisine séparée avec extérieur, 3 chambres confortables, une salle d’eau et WC séparée. Vendu avec une cave et un parking

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Total : 139 213€
Prix d'acquisition : 117 568€
Travaux : 12 240€
Valeur du bien : 129 808€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10958€/an
Fourchette totale : 715€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8579€ - 13997€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 213€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 720,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 529,95€
Coût de l'assurance :12 529,17€
Taxe foncière : 1 095,78€/an
Soit par mois : 91,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - papier peint daté nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 240 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds dans 3 chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:800€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 213 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 316 €
Revenus locatifs : +10 958 €
Charges déductibles : -18 316 €
Résultat foncier Année 1 : -7 359 €(Déficit de 7 359 €)
Imputable sur revenu global : 7 359 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 076 €/an
Revenus locatifs : +10 958 €
Charges déductibles : -6 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 881 €/an
Prix d'achat du bien : 117 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 419 €(65% de 117 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 419 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 958 €18 321 €4 484 €-7 363 €7 363 €--
211 177 €5 960 €4 363 €5 217 €---
311 401 €5 834 €4 237 €5 566 €---
411 629 €5 705 €4 108 €5 924 €---
511 861 €5 571 €3 974 €6 290 €---
612 098 €5 433 €3 836 €6 665 €---
712 340 €5 290 €3 693 €7 050 €---
812 587 €5 143 €3 546 €7 444 €---
912 839 €4 990 €3 393 €7 849 €---
1013 096 €4 833 €3 236 €8 263 €---
1113 358 €4 670 €3 073 €8 687 €---
1213 625 €4 502 €2 905 €9 122 €---
1313 897 €4 329 €2 732 €9 568 €---
1414 175 €4 149 €2 552 €10 026 €---
1514 459 €3 964 €2 367 €10 494 €---
1614 748 €3 773 €2 176 €10 975 €---
1715 043 €3 575 €1 978 €11 468 €---
1815 344 €3 371 €1 774 €11 973 €---
1915 650 €3 160 €1 563 €12 491 €---
2015 963 €2 942 €1 345 €13 021 €---
2116 283 €2 717 €1 120 €13 566 €---
2216 608 €2 484 €887 €14 124 €---
2316 941 €2 244 €647 €14 697 €---
2417 279 €1 996 €399 €15 284 €---
2517 625 €1 739 €142 €15 886 €---
TOTAL350 982 €116 694 €64 530 €234 288 €7 363 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 209 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301 €-2 209 €+4 510 €
2+2 301 €+1 565 €+736 €
3+2 301 €+1 670 €+631 €
4+2 301 €+1 777 €+524 €
5+2 301 €+1 887 €+414 €
6+2 301 €+2 000 €+301 €
7+2 301 €+2 115 €+186 €
8+2 301 €+2 233 €+68 €
9+2 301 €+2 355 €-54 €
10+2 301 €+2 479 €-178 €
11+2 301 €+2 606 €-305 €
12+2 301 €+2 737 €-436 €
13+2 301 €+2 871 €-570 €
14+2 301 €+3 008 €-707 €
15+2 301 €+3 148 €-847 €
16+2 301 €+3 292 €-991 €
17+2 301 €+3 440 €-1 139 €
18+2 301 €+3 592 €-1 291 €
19+2 301 €+3 747 €-1 446 €
20+2 301 €+3 906 €-1 605 €
21+2 301 €+4 070 €-1 769 €
22+2 301 €+4 237 €-1 936 €
23+2 301 €+4 409 €-2 108 €
24+2 301 €+4 585 €-2 284 €
25+2 301 €+4 766 €-2 465 €
Total+57 525 €+70 286 €+-12 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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