25 minutes sud troyes

VilleAuxon (10)

Surface115m²

Coût Total153 020€

Loyer Annuel9 724€

Rentabilité6.35%

Cashflow/mois-63€

Prix : 69 000 €

Surface : 115 m²

Prix au m² : 600 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 115 m², 4 pièces, 1204 m² de terrain

20 Minutes Sud Troyes

Chamoy

Maison Ancienne A Rrenover ENTIEREMENT

Séjour de 44 m² (cheminée insert poutres), cuisine, WC.

Etage : couloir desservant 3 chambres (parquet chêne), salle de bains, WC.

Grange en retour, atelier et pièce au-dessus.

Terrain d'environ 1204m².

PRIX : 69 000€

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auxon

Département : Aube

Région : Grand Est

Code postal : 10130

Coordonnées : 48.103630, 3.918470

Total : 153 020€

Prix d'acquisition : 69 000€

Travaux : 78 500€

Valeur du bien : 147 500€

Frais de notaire : 5 520€

Coût estimé : 5 520€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 115m²

Loyer prédit : 7.05€/m²/mois

Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois

Loyer total estimé : 810€/mois

Loyer annuel estimé : 9724€/an

Fourchette totale : 655€ - 1002€/mois

Fourchette annuelle : 7865€ - 12022€/an

Rentabilité brute :6.35%

Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.86%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 414,78 €/m²

Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :162 699 €

Prix d'achat :69 000 €

Décote à l'achat :-93 699€ (-57.6%)

Marge achat-revente :9 679€ (5.9%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :153 020€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,31€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :44,63€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 791,94€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 172,69€

Coût de l'assurance :13 389,25€

Taxe foncière : 972,40€/an

Soit par mois : 81,03€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 810,33€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 872,97€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-62,64€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 115 m²

Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 115 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes et murs en mauvais état

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation du salon avec peinture, réparation des murs et nettoyage

Quantité: 44 m²

Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et propreté douteuse

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet) et peinture dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité

PlomberieOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)

Quantité: plomberie complète

Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 500 €(683 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation - Toiture/combles:9 200€
Isolation des combles: 115 m² × 80€/m² = 9200€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage - Remplacement système:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries - Fenêtres:14 000€
Remplacement fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine - Rénovation complète:15 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Rénovation complète:4 400€
Rénovation salon: 44 m² × 100€/m² = 4400€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Rénovation lourde:5 400€
Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Électricité - Mise aux normes:1 500€
Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Plomberie - Mise aux normes:5 000€
Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 35 200€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 724 €/an

Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 939 €/an

Base de calcul : Emprunt de 153 020 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 536 €/an

Calcul : 45 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 947 €

Revenus locatifs : +9 724 €

Charges déductibles : -84 947 €

Résultat foncier Année 1 : -75 223 €(Déficit de 75 223 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 53 823 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 447 €/an

Revenus locatifs : +9 724 €

Charges déductibles : -6 447 €

Résultat foncier Années 2+ : 3 277 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53822.93 € reporté.

Prix d'achat du bien : 69 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 631 €/an

Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 724 €	84 952 €	4 944 €	-75 228 €	21 400 €	53 828 €	53 828 €
2	9 918 €	6 318 €	4 810 €	3 600 €	-	-	50 228 €
3	10 117 €	6 180 €	4 672 €	3 937 €	-	-	46 291 €
4	10 319 €	6 038 €	4 530 €	4 282 €	-	-	42 009 €
5	10 526 €	5 890 €	4 382 €	4 635 €	-	-	37 374 €
6	10 736 €	5 738 €	4 230 €	4 998 €	-	-	32 376 €
7	10 951 €	5 581 €	4 073 €	5 370 €	-	-	27 006 €
8	11 170 €	5 418 €	3 910 €	5 751 €	-	-	21 255 €
9	11 393 €	5 250 €	3 742 €	6 143 €	-	-	15 112 €
10	11 621 €	5 077 €	3 569 €	6 544 €	-	-	8 568 €
11	11 853 €	4 898 €	3 390 €	6 956 €	-	-	1 612 €
12	12 091 €	4 713 €	3 205 €	7 378 €	-	-	-
13	12 332 €	4 521 €	3 013 €	7 811 €	-	-	-
14	12 579 €	4 324 €	2 816 €	8 255 €	-	-	-
15	12 831 €	4 119 €	2 612 €	8 711 €	-	-	-
16	13 087 €	3 908 €	2 401 €	9 179 €	-	-	-
17	13 349 €	3 690 €	2 183 €	9 658 €	-	-	-
18	13 616 €	3 465 €	1 957 €	10 151 €	-	-	-
19	13 888 €	3 233 €	1 725 €	10 656 €	-	-	-
20	14 166 €	2 992 €	1 484 €	11 174 €	-	-	-
21	14 449 €	2 744 €	1 236 €	11 706 €	-	-	-
22	14 738 €	2 487 €	979 €	12 251 €	-	-	-
23	15 033 €	2 222 €	714 €	12 811 €	-	-	-
24	15 334 €	1 948 €	440 €	13 386 €	-	-	-
25	15 640 €	1 665 €	157 €	13 976 €	-	-	-
TOTAL	311 462 €	187 372 €	71 173 €	124 090 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 090 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 724 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 042 €	-6 420 €	+8 462 €
2	+2 042 €	0 €	+2 042 €
3	+2 042 €	0 €	+2 042 €
4	+2 042 €	0 €	+2 042 €
5	+2 042 €	0 €	+2 042 €
6	+2 042 €	0 €	+2 042 €
7	+2 042 €	0 €	+2 042 €
8	+2 042 €	0 €	+2 042 €
9	+2 042 €	0 €	+2 042 €
10	+2 042 €	0 €	+2 042 €
11	+2 042 €	0 €	+2 042 €
12	+2 042 €	+2 213 €	-171 €
13	+2 042 €	+2 343 €	-301 €
14	+2 042 €	+2 477 €	-435 €
15	+2 042 €	+2 613 €	-571 €
16	+2 042 €	+2 754 €	-712 €
17	+2 042 €	+2 898 €	-856 €
18	+2 042 €	+3 045 €	-1 003 €
19	+2 042 €	+3 197 €	-1 155 €
20	+2 042 €	+3 352 €	-1 310 €
21	+2 042 €	+3 512 €	-1 470 €
22	+2 042 €	+3 675 €	-1 633 €
23	+2 042 €	+3 843 €	-1 801 €
24	+2 042 €	+4 016 €	-1 974 €
25	+2 042 €	+4 193 €	-2 151 €
Total	+51 050 €	+37 711 €	+13 339 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

25 minutes sud troyes

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour