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25 minutes sud troyes

Bien expiré
VilleAuxon (10)
Surface115m²
Coût Total153 020€
Loyer Annuel9 724€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 4 pièces, 1204 m² de terrain

20 Minutes Sud Troyes

Chamoy

Maison Ancienne A Rrenover ENTIEREMENT

Séjour de 44 m² (cheminée insert poutres), cuisine, WC.

Etage : couloir desservant 3 chambres (parquet chêne), salle de bains, WC.

Grange en retour, atelier et pièce au-dessus.

Terrain d'environ 1204m².

PRIX : 69 000€

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auxon
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10130
Coordonnées : 48.103630, 3.918470
Total : 153 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 78 500€
Valeur du bien : 147 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9724€/an
Fourchette totale : 655€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 7865€ - 12022€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 414,78 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 699 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-93 699€ (-57.6%)
Marge achat-revente :9 679€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 172,69€
Coût de l'assurance :13 389,25€
Taxe foncière : 972,40€/an
Soit par mois : 81,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 810,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes et murs en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, réparation des murs et nettoyage
Quantité: 44 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et propreté douteuse
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 500 €(683 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 200€
    Isolation des combles: 115 m² × 80€/m² = 9200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 400€
    Rénovation salon: 44 m² × 100€/m² = 4400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 724 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 947 €
Revenus locatifs : +9 724 €
Charges déductibles : -84 947 €
Résultat foncier Année 1 : -75 223 €(Déficit de 75 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 447 €/an
Revenus locatifs : +9 724 €
Charges déductibles : -6 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53822.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 724 €84 952 €4 944 €-75 228 €21 400 €53 828 €53 828 €
29 918 €6 318 €4 810 €3 600 €--50 228 €
310 117 €6 180 €4 672 €3 937 €--46 291 €
410 319 €6 038 €4 530 €4 282 €--42 009 €
510 526 €5 890 €4 382 €4 635 €--37 374 €
610 736 €5 738 €4 230 €4 998 €--32 376 €
710 951 €5 581 €4 073 €5 370 €--27 006 €
811 170 €5 418 €3 910 €5 751 €--21 255 €
911 393 €5 250 €3 742 €6 143 €--15 112 €
1011 621 €5 077 €3 569 €6 544 €--8 568 €
1111 853 €4 898 €3 390 €6 956 €--1 612 €
1212 091 €4 713 €3 205 €7 378 €---
1312 332 €4 521 €3 013 €7 811 €---
1412 579 €4 324 €2 816 €8 255 €---
1512 831 €4 119 €2 612 €8 711 €---
1613 087 €3 908 €2 401 €9 179 €---
1713 349 €3 690 €2 183 €9 658 €---
1813 616 €3 465 €1 957 €10 151 €---
1913 888 €3 233 €1 725 €10 656 €---
2014 166 €2 992 €1 484 €11 174 €---
2114 449 €2 744 €1 236 €11 706 €---
2214 738 €2 487 €979 €12 251 €---
2315 033 €2 222 €714 €12 811 €---
2415 334 €1 948 €440 €13 386 €---
2515 640 €1 665 €157 €13 976 €---
TOTAL311 462 €187 372 €71 173 €124 090 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 042 €-6 420 €+8 462 €
2+2 042 €0 €+2 042 €
3+2 042 €0 €+2 042 €
4+2 042 €0 €+2 042 €
5+2 042 €0 €+2 042 €
6+2 042 €0 €+2 042 €
7+2 042 €0 €+2 042 €
8+2 042 €0 €+2 042 €
9+2 042 €0 €+2 042 €
10+2 042 €0 €+2 042 €
11+2 042 €0 €+2 042 €
12+2 042 €+2 213 €-171 €
13+2 042 €+2 343 €-301 €
14+2 042 €+2 477 €-435 €
15+2 042 €+2 613 €-571 €
16+2 042 €+2 754 €-712 €
17+2 042 €+2 898 €-856 €
18+2 042 €+3 045 €-1 003 €
19+2 042 €+3 197 €-1 155 €
20+2 042 €+3 352 €-1 310 €
21+2 042 €+3 512 €-1 470 €
22+2 042 €+3 675 €-1 633 €
23+2 042 €+3 843 €-1 801 €
24+2 042 €+4 016 €-1 974 €
25+2 042 €+4 193 €-2 151 €
Total+51 050 €+37 711 €+13 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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