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Chalet à vendre

VilleBiot (74)
Surface220
Coût Total439 100
Loyer Annuel39 266
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+619
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 395 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 795,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-est, Pas de balcon, Non meublé

A vendre,

Située dans le hameau paisible de Richebourg, cette ancienne bâtisse, implantée en face d'un bassin, offre un fort potentiel de rénovation grâce à sa configuration intéressante.

Le terrain, d'une contenance totale de 344 m², peut accueillir du stationnement et de l'espace privatif. Le bâtiment comprend, en rez-de-chaussée, un logement 4 pièces de 57 m² ainsi qu'une ancienne écurie de 34 m² sur le même palier.

L'accès à l'étage se fait par un appentis surélevé de 27 m² pour arriver sur le volume de la grange de 114 m², avec une hauteur maximale d'environ 5,50 m au faîtage. Les ouvertures sont déjà existantes sur cet espace.

En soubassement, environ 20 m² de caves.

Différents projets de rénovation peuvent être étudiés. Située à l'entrée des stations des Portes du Soleil et à environ 20 minutes du lac Léman.

Pour plus d'informations, contactez-nous au +33 (0)4.50.75.77.31, ASCENSION IMMOBILIER MORZINE. Visites possibles du lundi au samedi.

*Réf. 146 – Honoraires à la charge du vendeur – Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Biot
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74430
Coordonnées : 46.272580, 6.642282
Total : 439 100
Prix d'acquisition : 395 000
Travaux : 12 500
Valeur du bien : 407 500
Frais de notaire : 31 600
Coût estimé : 31 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.67€ - 20.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 3272€/mois
Loyer annuel estimé : 39266€/an
Fourchette totale : 2347€ - 4561€/mois
Fourchette annuelle : 28170€ - 54733€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 12.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 000 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :1 100 000
Prix d'achat :395 000
Décote à l'achat :-705 000 (-64.1%)
Marge achat-revente :660 900€ (60.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :439 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 198,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :128,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 326,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :220 371,43
Coût de l'assurance :38 421,25
Taxe foncière : 3 926,60€/an
Soit par mois : 327,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 272,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 653,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :618,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 665 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biot (Côte d'Azur, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 266 €/an
Calcul : 3 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 439 100 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 537 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 139
Revenus locatifs : +39 266
Charges déductibles : -33 139
Résultat foncier Année 1 : 6 127

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 639 €/an
Revenus locatifs : +39 266
Charges déductibles : -20 639
Résultat foncier Années 2+ : 18 627 €/an
Prix d'achat du bien : 395 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 256 750(65% de 395 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 336 €/an
Calcul : 256 750 € × 3,636% = 9 336
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 26633 15415 1906 112---
240 05120 25614 79219 796---
340 85219 84414 38021 009---
441 66919 41713 95322 253---
542 50318 97513 51123 528---
643 35318 51713 05424 836---
744 22018 04312 58026 177---
845 10417 55212 08927 552---
946 00617 04411 58128 962---
1046 92716 51811 05430 409---
1147 86515 97310 50931 892---
1248 82215 4089 94533 414---
1349 79914 8249 36034 975---
1450 79514 2198 75536 576---
1551 81113 5928 12838 219---
1652 84712 9437 47939 904---
1753 90412 2716 80741 633---
1854 98211 5746 11143 408---
1956 08210 8545 39045 228---
2057 20310 1074 64447 096---
2158 3479 3343 87149 013---
2259 5148 5333 07050 981---
2360 7047 7042 24153 000---
2461 9196 8461 38255 073---
2563 1575 95749357 200---
TOTAL1 257 702369 458220 371888 2440Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 888 244
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 246+1 834+6 412
2+8 246+5 939+2 307
3+8 246+6 303+1 943
4+8 246+6 676+1 570
5+8 246+7 058+1 188
6+8 246+7 451+795
7+8 246+7 853+393
8+8 246+8 266-20
9+8 246+8 689-443
10+8 246+9 123-877
11+8 246+9 568-1 322
12+8 246+10 024-1 778
13+8 246+10 492-2 246
14+8 246+10 973-2 727
15+8 246+11 466-3 220
16+8 246+11 971-3 725
17+8 246+12 490-4 244
18+8 246+13 022-4 776
19+8 246+13 568-5 322
20+8 246+14 129-5 883
21+8 246+14 704-6 458
22+8 246+15 294-7 048
23+8 246+15 900-7 654
24+8 246+16 522-8 276
25+8 246+17 160-8 914
Total+206 150+266 473+-60 323
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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