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Appartement F.2 situé dans l'ancien Perpignan

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface44.7m²
Coût Total67 710€
Loyer Annuel7 101€
Rentabilité10.49%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 44.7 m²
Prix au m² : 1 185,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

PERPIGNAN Jonathan MORAZÉ vous propose cet appartement meublé situé dans le centre ancien de Perpignan, entre le Conservatoire et le Palais des Rois de Majorque (École Jordi Barre) Cet appartement de type F.2 d'une superficie de 44,70 m² habitable est situé au 1er étage sur 3 d'une copropriété au Syndic bénévole. Il est composé d'un salon avec cuisine ouverte équipée et aménagée de plus de 20m², d'une chambre de 14m² avec placards et d'une salle de bain avec toilette. Ce logement qui bénéficie d'un interphone, du double vitrage, est idéal pour une personne seule, un couple ou pour faire un investissement locatif. Copropriété de 4 lots au syndic bénévole.


Contactez-moi pour organiser une visite. Jonathan MORAZÉ – Agent mandataire Expert en Immobilier des Pyrénées-Orientales RSAC Perpignan n° 903933372 ESTIMATION OFFERTE sur tout le département Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Ce bien vous est présenté par Jonathan Morazé, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/261.pdf

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695933, 2.892582
Total : 67 710€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 10 470€
Valeur du bien : 63 470€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.7m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7101€/an
Fourchette totale : 484€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5808€ - 8682€/an
Rentabilité brute :10.49%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 12.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,91 €/m²
Basé sur :1226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 504 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-16 504€ (-23.7%)
Marge achat-revente :1 794€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :335,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 355,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 895,51€
Coût de l'assurance :5 924,62€
Taxe foncière : 710,11€/an
Soit par mois : 59,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 44.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la chambre
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 470 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Peinture:650€
    Peinture cuisine: 10 m² × 65€/m² = 650€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Salle de bain - Peinture:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€
  • Chambres - Peinture:1 120€
    Peinture chambre: 14 m² × 80€/m² = 1120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 710 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 690 €
Revenus locatifs : +7 101 €
Charges déductibles : -13 690 €
Résultat foncier Année 1 : -6 589 €(Déficit de 6 589 €)
Imputable sur revenu global : 6 589 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 220 €/an
Revenus locatifs : +7 101 €
Charges déductibles : -3 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 881 €/an
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 101 €13 692 €2 275 €-6 591 €6 591 €--
27 243 €3 162 €2 215 €4 081 €---
37 388 €3 099 €2 152 €4 289 €---
47 536 €3 035 €2 087 €4 501 €---
57 686 €2 968 €2 021 €4 719 €---
67 840 €2 899 €1 951 €4 942 €---
77 997 €2 827 €1 880 €5 170 €---
88 157 €2 753 €1 806 €5 404 €---
98 320 €2 676 €1 729 €5 644 €---
108 486 €2 597 €1 650 €5 889 €---
118 656 €2 515 €1 568 €6 141 €---
128 829 €2 430 €1 483 €6 399 €---
139 006 €2 342 €1 395 €6 663 €---
149 186 €2 252 €1 305 €6 934 €---
159 370 €2 158 €1 211 €7 212 €---
169 557 €2 061 €1 113 €7 497 €---
179 748 €1 960 €1 013 €7 788 €---
189 943 €1 856 €909 €8 087 €---
1910 142 €1 748 €801 €8 394 €---
2010 345 €1 637 €690 €8 708 €---
2110 552 €1 522 €575 €9 030 €---
2210 763 €1 403 €456 €9 360 €---
2310 978 €1 280 €333 €9 698 €---
2411 198 €1 152 €205 €10 046 €---
2511 422 €1 020 €73 €10 401 €---
TOTAL227 450 €67 043 €32 896 €160 407 €6 591 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 977 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 491 €-1 977 €+3 468 €
2+1 491 €+1 224 €+267 €
3+1 491 €+1 287 €+204 €
4+1 491 €+1 350 €+141 €
5+1 491 €+1 416 €+75 €
6+1 491 €+1 482 €+9 €
7+1 491 €+1 551 €-60 €
8+1 491 €+1 621 €-130 €
9+1 491 €+1 693 €-202 €
10+1 491 €+1 767 €-276 €
11+1 491 €+1 842 €-351 €
12+1 491 €+1 920 €-429 €
13+1 491 €+1 999 €-508 €
14+1 491 €+2 080 €-589 €
15+1 491 €+2 164 €-673 €
16+1 491 €+2 249 €-758 €
17+1 491 €+2 336 €-845 €
18+1 491 €+2 426 €-935 €
19+1 491 €+2 518 €-1 027 €
20+1 491 €+2 612 €-1 121 €
21+1 491 €+2 709 €-1 218 €
22+1 491 €+2 808 €-1 317 €
23+1 491 €+2 910 €-1 419 €
24+1 491 €+3 014 €-1 523 €
25+1 491 €+3 120 €-1 629 €
Total+37 275 €+48 122 €+-10 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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