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Appartement F.2 situé dans l'ancien Perpignan

VillePerpignan (66)
Surface44.7
Coût Total67 710
Loyer Annuel7 101
Rentabilité10.49%
Cashflow/mois+177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 44.7 m²
Prix au m² : 1 185,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

PERPIGNAN Jonathan MORAZÉ vous propose cet appartement meublé situé dans le centre ancien de Perpignan, entre le Conservatoire et le Palais des Rois de Majorque (École Jordi Barre) Cet appartement de type F.2 d'une superficie de 44,70 m² habitable est situé au 1er étage sur 3 d'une copropriété au Syndic bénévole. Il est composé d'un salon avec cuisine ouverte équipée et aménagée de plus de 20m², d'une chambre de 14m² avec placards et d'une salle de bain avec toilette. Ce logement qui bénéficie d'un interphone, du double vitrage, est idéal pour une personne seule, un couple ou pour faire un investissement locatif. Copropriété de 4 lots au syndic bénévole.


Contactez-moi pour organiser une visite. Jonathan MORAZÉ – Agent mandataire Expert en Immobilier des Pyrénées-Orientales RSAC Perpignan n° 903933372 ESTIMATION OFFERTE sur tout le département Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Ce bien vous est présenté par Jonathan Morazé, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/261.pdf

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695933, 2.892582
Total : 67 710
Prix d'acquisition : 53 000
Travaux : 10 470
Valeur du bien : 63 470
Frais de notaire : 4 240
Coût estimé : 4 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.7
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7101€/an
Fourchette totale : 484€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5808€ - 8682€/an
Rentabilité brute :10.49%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 12.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,91 €/m²
Basé sur :1226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 504
Prix d'achat :53 000
Décote à l'achat :-16 504 (-23.7%)
Marge achat-revente :1 794€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :335,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 355,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 895,51
Coût de l'assurance :5 924,62
Taxe foncière : 710,11€/an
Soit par mois : 59,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 44.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la chambre
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 470(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Peinture:650
    Peinture cuisine: 10 m² × 65€/m² = 650€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Salle de bain - Peinture:400
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€
  • Chambres - Peinture:1 120
    Peinture chambre: 14 m² × 80€/m² = 1120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 710 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 470
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 690
Revenus locatifs : +7 101
Charges déductibles : -13 690
Résultat foncier Année 1 : -6 589(Déficit de 6 589 €)
Imputable sur revenu global : 6 589
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 220 €/an
Revenus locatifs : +7 101
Charges déductibles : -3 220
Résultat foncier Années 2+ : 3 881 €/an
Prix d'achat du bien : 53 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 10113 6922 275-6 5916 591 €--
27 2433 1622 2154 081---
37 3883 0992 1524 289---
47 5363 0352 0874 501---
57 6862 9682 0214 719---
67 8402 8991 9514 942---
77 9972 8271 8805 170---
88 1572 7531 8065 404---
98 3202 6761 7295 644---
108 4862 5971 6505 889---
118 6562 5151 5686 141---
128 8292 4301 4836 399---
139 0062 3421 3956 663---
149 1862 2521 3056 934---
159 3702 1581 2117 212---
169 5572 0611 1137 497---
179 7481 9601 0137 788---
189 9431 8569098 087---
1910 1421 7488018 394---
2010 3451 6376908 708---
2110 5521 5225759 030---
2210 7631 4034569 360---
2310 9781 2803339 698---
2411 1981 15220510 046---
2511 4221 0207310 401---
TOTAL227 45067 04332 896160 4076 591Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 977
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 407
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 491-1 977+3 468
2+1 491+1 224+267
3+1 491+1 287+204
4+1 491+1 350+141
5+1 491+1 416+75
6+1 491+1 482+9
7+1 491+1 551-60
8+1 491+1 621-130
9+1 491+1 693-202
10+1 491+1 767-276
11+1 491+1 842-351
12+1 491+1 920-429
13+1 491+1 999-508
14+1 491+2 080-589
15+1 491+2 164-673
16+1 491+2 249-758
17+1 491+2 336-845
18+1 491+2 426-935
19+1 491+2 518-1 027
20+1 491+2 612-1 121
21+1 491+2 709-1 218
22+1 491+2 808-1 317
23+1 491+2 910-1 419
24+1 491+3 014-1 523
25+1 491+3 120-1 629
Total+37 275+48 122+-10 847
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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