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Appartement 7 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleÉmerainville (77)
Surface128m²
Coût Total355 700€
Loyer Annuel26 997€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 2 265,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 7 pièces 128 m²

A Emerainville, idéalement situé à deux pas de la gare , des écoles et des commerces, venez découvrir ce superbe appartement de 128.34m² aux volumes généreux. Il vous offre : entrée, cuisine, séjour, salle à manger, chambre, escalier intérieur, loggia, balcon W.C. A l'étage : dégagement, deux chambres, WC, salle d'eau, escalier intérieur. Au niveau des combles : dégagement, 2 chambres, salle d'eau. Box + stationnement. Copropriété de 18 lots dont 7 d'habitation. Charges annuelles de 1756.72€ (146€/mois). Pas de procédure en cours.

Surface : 128 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18

Consommation énergie primaire : 170 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 053 € et 2 777 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Émerainville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77184
Coordonnées : 48.813156, 2.623210
Total : 355 700€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 332 500€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 17.58€/m²/mois
Fourchette : 14.01€ - 22.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2250€/mois
Loyer annuel estimé : 26997€/an
Fourchette totale : 1793€ - 2822€/mois
Fourchette annuelle : 21521€ - 33866€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 714,29 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :475 429 €
Prix d'achat :290 000 €
Décote à l'achat :-185 429€ (-39.0%)
Marge achat-revente :119 729€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 737,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 837,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 443,25€
Coût de l'assurance :30 234,50€
Taxe foncière : 2 699,67€/an
Soit par mois : 224,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 146,00€/mois
Soit par an : 1 752,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 249,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 208,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 170 kWh/m²/an, classée D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine avec des matériaux modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger bien entretenue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Émerainville (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 250 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 997 €/an
Calcul : 2 250 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 209 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 752 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 642 €
Revenus locatifs : +26 997 €
Charges déductibles : -59 642 €
Résultat foncier Année 1 : -32 645 €(Déficit de 32 645 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 245 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 142 €/an
Revenus locatifs : +26 997 €
Charges déductibles : -17 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11245.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 997 €59 653 €11 492 €-32 656 €21 400 €11 256 €11 256 €
227 537 €16 843 €11 182 €10 694 €--562 €
328 087 €16 522 €10 861 €11 566 €---
428 649 €16 190 €10 529 €12 459 €---
529 222 €15 848 €10 187 €13 374 €---
629 807 €15 494 €9 833 €14 312 €---
730 403 €15 129 €9 467 €15 274 €---
831 011 €14 751 €9 090 €16 260 €---
931 631 €14 361 €8 700 €17 270 €---
1032 264 €13 957 €8 296 €18 306 €---
1132 909 €13 541 €7 880 €19 368 €---
1233 567 €13 110 €7 449 €20 457 €---
1334 238 €12 666 €7 005 €21 573 €---
1434 923 €12 206 €6 545 €22 717 €---
1535 622 €11 732 €6 071 €23 890 €---
1636 334 €11 241 €5 580 €25 093 €---
1737 061 €10 734 €5 073 €26 326 €---
1837 802 €10 211 €4 550 €27 591 €---
1938 558 €9 670 €4 009 €28 888 €---
2039 329 €9 111 €3 450 €30 218 €---
2140 116 €8 534 €2 873 €31 582 €---
2240 918 €7 937 €2 276 €32 981 €---
2341 736 €7 321 €1 659 €34 416 €---
2442 571 €6 684 €1 023 €35 887 €---
2543 423 €6 026 €365 €37 397 €---
TOTAL864 713 €349 470 €165 443 €515 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 669 €-6 420 €+12 089 €
2+5 669 €0 €+5 669 €
3+5 669 €+3 301 €+2 368 €
4+5 669 €+3 738 €+1 931 €
5+5 669 €+4 012 €+1 657 €
6+5 669 €+4 294 €+1 375 €
7+5 669 €+4 582 €+1 087 €
8+5 669 €+4 878 €+791 €
9+5 669 €+5 181 €+488 €
10+5 669 €+5 492 €+177 €
11+5 669 €+5 810 €-141 €
12+5 669 €+6 137 €-468 €
13+5 669 €+6 472 €-803 €
14+5 669 €+6 815 €-1 146 €
15+5 669 €+7 167 €-1 498 €
16+5 669 €+7 528 €-1 859 €
17+5 669 €+7 898 €-2 229 €
18+5 669 €+8 277 €-2 608 €
19+5 669 €+8 666 €-2 997 €
20+5 669 €+9 065 €-3 396 €
21+5 669 €+9 475 €-3 806 €
22+5 669 €+9 894 €-4 225 €
23+5 669 €+10 325 €-4 656 €
24+5 669 €+10 766 €-5 097 €
25+5 669 €+11 219 €-5 550 €
Total+141 725 €+154 573 €+-12 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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