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Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface53m²
Coût Total125 220€
Loyer Annuel9 009€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 2 056,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 14 m²), 2 chambres, Balcon, Exposition sud, Non meublé

Avenue de Valdone ,Dans un petit ensemble immobilier , T3 de 54 M2 en bon état général , 2 ème etage sur 4 sans ascenseur , locataire en place depuis 2017 , loyer net de 785,70EUR . Rentabilité brute de 8,7 % contact : Patrick Latry EI Agent commercial RSAC 352 527 653 Greffe de Marseille Cette annonce vous est proposée par LATRY Patrick - NoRSAC: , Enregistré à de

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.323493, 5.410609
Total : 125 220€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 116 500€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9009€/an
Fourchette totale : 586€ - 961€/mois
Fourchette annuelle : 7036€ - 11534€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 236,84 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 553 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-9 553€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-6 667€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 648,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 835,75€
Coût de l'assurance :9 391,50€
Taxe foncière : 900,88€/an
Soit par mois : 75,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 750,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 800€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Lavabo: 300€, Baignoire: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 500€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 009 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 918 €
Revenus locatifs : +9 009 €
Charges déductibles : -12 918 €
Résultat foncier Année 1 : -3 909 €(Déficit de 3 909 €)
Imputable sur revenu global : 3 909 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 418 €/an
Revenus locatifs : +9 009 €
Charges déductibles : -5 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 591 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 009 €12 922 €4 145 €-3 913 €3 913 €--
29 189 €5 311 €4 034 €3 878 €---
39 373 €5 196 €3 920 €4 176 €---
49 560 €5 078 €3 801 €4 482 €---
59 751 €4 955 €3 679 €4 796 €---
69 946 €4 829 €3 552 €5 118 €---
710 145 €4 698 €3 421 €5 448 €---
810 348 €4 562 €3 286 €5 786 €---
910 555 €4 422 €3 146 €6 133 €---
1010 766 €4 277 €3 001 €6 489 €---
1110 982 €4 128 €2 851 €6 854 €---
1211 201 €3 973 €2 696 €7 228 €---
1311 425 €3 813 €2 536 €7 613 €---
1411 654 €3 647 €2 371 €8 007 €---
1511 887 €3 476 €2 200 €8 411 €---
1612 125 €3 299 €2 023 €8 826 €---
1712 367 €3 116 €1 840 €9 251 €---
1812 615 €2 927 €1 650 €9 688 €---
1912 867 €2 731 €1 455 €10 136 €---
2013 124 €2 529 €1 252 €10 595 €---
2113 387 €2 320 €1 043 €11 067 €---
2213 654 €2 103 €827 €11 551 €---
2313 927 €1 880 €603 €12 048 €---
2414 206 €1 648 €372 €12 558 €---
2514 490 €1 409 €133 €13 081 €---
TOTAL288 556 €99 249 €59 836 €189 306 €3 913 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 174 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 892 €-1 174 €+3 066 €
2+1 892 €+1 163 €+729 €
3+1 892 €+1 253 €+639 €
4+1 892 €+1 345 €+547 €
5+1 892 €+1 439 €+453 €
6+1 892 €+1 535 €+357 €
7+1 892 €+1 634 €+258 €
8+1 892 €+1 736 €+156 €
9+1 892 €+1 840 €+52 €
10+1 892 €+1 947 €-55 €
11+1 892 €+2 056 €-164 €
12+1 892 €+2 169 €-277 €
13+1 892 €+2 284 €-392 €
14+1 892 €+2 402 €-510 €
15+1 892 €+2 523 €-631 €
16+1 892 €+2 648 €-756 €
17+1 892 €+2 775 €-883 €
18+1 892 €+2 906 €-1 014 €
19+1 892 €+3 041 €-1 149 €
20+1 892 €+3 179 €-1 287 €
21+1 892 €+3 320 €-1 428 €
22+1 892 €+3 465 €-1 573 €
23+1 892 €+3 614 €-1 722 €
24+1 892 €+3 767 €-1 875 €
25+1 892 €+3 924 €-2 032 €
Total+47 300 €+56 792 €+-9 492 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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