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Maison - 3 pièce(s) - 85 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface85m²
Coût Total96 440€
Loyer Annuel8 333€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 976,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec jardin, terrasse et sous-sol - beau potentielVenez découvrir cette maison offrant un beau potentiel, idéale pour une résidence principale ou un projet d'investissement locatif.Édifiée sur sous-sol avec garage, elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour lumineux et d'une cuisine à aménager selon les goûts de chacun, avec un accès au jardin situé en contrebas.À l'étage, un dégagement dessert deux chambres avec placards, dont une avec balcon, ainsi qu'une salle de bains et un WC indépendant.À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin, parfait pour les moments de détente.Ce bien nécessite quelques travaux de rafraîchissement et certaines huisseries pourront être remplacées par du double vitrage, laissant ainsi la possibilité de personnaliser la maison à votre convenance.Proche des écoles, des commerces, de la gare et des transports, cette maison allie emplacement pratique et cadre de vie agréable.Prix attractif - une opportunité à ne pas manquer.

Numéro de mandat : 6778

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.806452, 1.717063
Total : 96 440€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 89 800€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8333€/an
Fourchette totale : 564€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6774€ - 10251€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 396,6 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 711 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-35 711€ (-30.1%)
Marge achat-revente :22 271€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,17€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 514,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 007,67€
Coût de l'assurance :10 849,50€
Taxe foncière : 833,32€/an
Soit par mois : 69,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à aménager selon les goûts, nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 800€
    Isolation combles perdus: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 314 €
Revenus locatifs : +8 333 €
Charges déductibles : -11 314 €
Résultat foncier Année 1 : -2 981 €(Déficit de 2 981 €)
Imputable sur revenu global : 2 981 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 514 €/an
Revenus locatifs : +8 333 €
Charges déductibles : -4 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 819 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 333 €11 317 €3 250 €-2 984 €2 984 €--
28 500 €4 431 €3 164 €4 069 €---
38 670 €4 342 €3 075 €4 328 €---
48 843 €4 250 €2 982 €4 594 €---
59 020 €4 154 €2 887 €4 866 €---
69 200 €4 055 €2 788 €5 145 €---
79 384 €3 953 €2 686 €5 431 €---
89 572 €3 848 €2 580 €5 725 €---
99 764 €3 738 €2 471 €6 025 €---
109 959 €3 625 €2 358 €6 334 €---
1110 158 €3 508 €2 241 €6 650 €---
1210 361 €3 387 €2 120 €6 974 €---
1310 568 €3 261 €1 994 €7 307 €---
1410 780 €3 132 €1 865 €7 648 €---
1510 995 €2 998 €1 730 €7 998 €---
1611 215 €2 859 €1 592 €8 357 €---
1711 440 €2 715 €1 448 €8 724 €---
1811 668 €2 567 €1 299 €9 102 €---
1911 902 €2 413 €1 146 €9 489 €---
2012 140 €2 254 €987 €9 886 €---
2112 383 €2 089 €822 €10 293 €---
2212 630 €1 919 €652 €10 711 €---
2312 883 €1 743 €475 €11 140 €---
2413 141 €1 560 €293 €11 580 €---
2513 403 €1 372 €105 €12 031 €---
TOTAL266 914 €85 490 €47 008 €181 424 €2 984 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 895 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-895 €+2 645 €
2+1 750 €+1 221 €+529 €
3+1 750 €+1 298 €+452 €
4+1 750 €+1 378 €+372 €
5+1 750 €+1 460 €+290 €
6+1 750 €+1 544 €+206 €
7+1 750 €+1 629 €+121 €
8+1 750 €+1 717 €+33 €
9+1 750 €+1 808 €-58 €
10+1 750 €+1 900 €-150 €
11+1 750 €+1 995 €-245 €
12+1 750 €+2 092 €-342 €
13+1 750 €+2 192 €-442 €
14+1 750 €+2 294 €-544 €
15+1 750 €+2 399 €-649 €
16+1 750 €+2 507 €-757 €
17+1 750 €+2 617 €-867 €
18+1 750 €+2 731 €-981 €
19+1 750 €+2 847 €-1 097 €
20+1 750 €+2 966 €-1 216 €
21+1 750 €+3 088 €-1 338 €
22+1 750 €+3 213 €-1 463 €
23+1 750 €+3 342 €-1 592 €
24+1 750 €+3 474 €-1 724 €
25+1 750 €+3 609 €-1 859 €
Total+43 750 €+54 427 €+-10 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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