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Maison - 3 pièce(s) - 85 m²

VilleChâteauroux (36)
Surface85
Coût Total96 440
Loyer Annuel8 333
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 976,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec jardin, terrasse et sous-sol - beau potentielVenez découvrir cette maison offrant un beau potentiel, idéale pour une résidence principale ou un projet d'investissement locatif.Édifiée sur sous-sol avec garage, elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour lumineux et d'une cuisine à aménager selon les goûts de chacun, avec un accès au jardin situé en contrebas.À l'étage, un dégagement dessert deux chambres avec placards, dont une avec balcon, ainsi qu'une salle de bains et un WC indépendant.À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin, parfait pour les moments de détente.Ce bien nécessite quelques travaux de rafraîchissement et certaines huisseries pourront être remplacées par du double vitrage, laissant ainsi la possibilité de personnaliser la maison à votre convenance.Proche des écoles, des commerces, de la gare et des transports, cette maison allie emplacement pratique et cadre de vie agréable.Prix attractif - une opportunité à ne pas manquer.

Numéro de mandat : 6778

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.806452, 1.717063
Total : 96 440
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 6 800
Valeur du bien : 89 800
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8333€/an
Fourchette totale : 564€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6774€ - 10251€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 396,6 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 711
Prix d'achat :83 000
Décote à l'achat :-35 711 (-30.1%)
Marge achat-revente :22 271€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,17€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 514,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 007,67
Coût de l'assurance :10 849,50
Taxe foncière : 833,32€/an
Soit par mois : 69,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à aménager selon les goûts, nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 800
    Isolation combles perdus: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 440 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 314
Revenus locatifs : +8 333
Charges déductibles : -11 314
Résultat foncier Année 1 : -2 981(Déficit de 2 981 €)
Imputable sur revenu global : 2 981
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 514 €/an
Revenus locatifs : +8 333
Charges déductibles : -4 514
Résultat foncier Années 2+ : 3 819 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 33311 3173 250-2 9842 984 €--
28 5004 4313 1644 069---
38 6704 3423 0754 328---
48 8434 2502 9824 594---
59 0204 1542 8874 866---
69 2004 0552 7885 145---
79 3843 9532 6865 431---
89 5723 8482 5805 725---
99 7643 7382 4716 025---
109 9593 6252 3586 334---
1110 1583 5082 2416 650---
1210 3613 3872 1206 974---
1310 5683 2611 9947 307---
1410 7803 1321 8657 648---
1510 9952 9981 7307 998---
1611 2152 8591 5928 357---
1711 4402 7151 4488 724---
1811 6682 5671 2999 102---
1911 9022 4131 1469 489---
2012 1402 2549879 886---
2112 3832 08982210 293---
2212 6301 91965210 711---
2312 8831 74347511 140---
2413 1411 56029311 580---
2513 4031 37210512 031---
TOTAL266 91485 49047 008181 4242 984Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 895
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 424
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750-895+2 645
2+1 750+1 221+529
3+1 750+1 298+452
4+1 750+1 378+372
5+1 750+1 460+290
6+1 750+1 544+206
7+1 750+1 629+121
8+1 750+1 717+33
9+1 750+1 808-58
10+1 750+1 900-150
11+1 750+1 995-245
12+1 750+2 092-342
13+1 750+2 192-442
14+1 750+2 294-544
15+1 750+2 399-649
16+1 750+2 507-757
17+1 750+2 617-867
18+1 750+2 731-981
19+1 750+2 847-1 097
20+1 750+2 966-1 216
21+1 750+3 088-1 338
22+1 750+3 213-1 463
23+1 750+3 342-1 592
24+1 750+3 474-1 724
25+1 750+3 609-1 859
Total+43 750+54 427+-10 677
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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