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Maison à vendre

VilleSaint-Denis-sur-Loire (41)
Surface182m²
Coût Total277 370€
Loyer Annuel19 175€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 1 126,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 37 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

BLOIS - Saint Denis sur Loire (41000) : vous propose un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation de 182 m² sur 3 niveaux et d’une grange de 83 m² au sol, le tout édifié sur une parcelle de 913 m². Cour à l’ouest devant et jardin à l’arrière. Maison d’habitation , Ancienne ferme XIXème donnant sur cour, organisée comme suit : Au RDC, une entrée avec toilettes desservant un séjour avec cheminée 37 m² (poutres) orienté à l’ouest, cuisine (15 m²), buanderie/chaufferie avec douche et toilettes. A l’étage, 4 chambres dont une avec mezzanine (10.5/11.85/13.40/16.70), salle de bain, placards. Une cinquième chambre (18.50) a été aménagée au-dessus avec un accès par un escalier escamotable.Bien qu’habitable de suite, cette grande maison mériterait quelques travaux de remise au goût du jour pour accueillir au mieux une famille aspirant au calme et à la détente en plein air. Grande grange à fort potentiel : 83 m² au sol, 8 m sous faîtage donnant sur un beau jardin avec possibilité d’ouverture sur la rue arrière Belle cave voutée. Cet ensemble se prête aisément à une activité commerciale touristique dans l’un des bâtiments. Assainissement collectif. Chaudière fioul VIESMAN entretenue régulièrement. Toiture arrière neuve, ainsi que faitage neuf. Mandat N°1378. Maison à vendre proposée par l'agence immobilière à Paris

Ville : Saint-Denis-sur-Loire
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.634544, 1.372712
Total : 277 370€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 55 970€
Valeur du bien : 260 970€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 8.78€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1598€/mois
Loyer annuel estimé : 19175€/an
Fourchette totale : 1319€ - 1936€/mois
Fourchette annuelle : 15823€ - 23237€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 016,26 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :366 959 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-161 959€ (-44.1%)
Marge achat-revente :89 589€ (24.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 391,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :80,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 472,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 096,96€
Coût de l'assurance :24 269,87€
Taxe foncière : 1 917,46€/an
Soit par mois : 159,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 597,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 632,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - installations récentes mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 970 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 175 €/an
Calcul : 1 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 370 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 971 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 500 €
Revenus locatifs : +19 175 €
Charges déductibles : -68 500 €
Résultat foncier Année 1 : -49 325 €(Déficit de 49 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 530 €/an
Revenus locatifs : +19 175 €
Charges déductibles : -12 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27924.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 175 €68 509 €9 650 €-49 334 €21 400 €27 934 €27 934 €
219 558 €12 287 €9 398 €7 272 €--20 662 €
319 949 €12 025 €9 137 €7 924 €--12 739 €
420 348 €11 755 €8 867 €8 593 €--4 145 €
520 755 €11 475 €8 586 €9 281 €---
621 170 €11 185 €8 296 €9 986 €---
721 594 €10 884 €7 996 €10 710 €---
822 026 €10 573 €7 684 €11 453 €---
922 466 €10 250 €7 362 €12 216 €---
1022 915 €9 916 €7 028 €12 999 €---
1123 374 €9 570 €6 682 €13 804 €---
1223 841 €9 212 €6 324 €14 629 €---
1324 318 €8 841 €5 952 €15 477 €---
1424 804 €8 456 €5 568 €16 348 €---
1525 301 €8 058 €5 170 €17 242 €---
1625 807 €7 646 €4 757 €18 161 €---
1726 323 €7 218 €4 330 €19 104 €---
1826 849 €6 776 €3 888 €20 073 €---
1927 386 €6 318 €3 429 €21 068 €---
2027 934 €5 843 €2 955 €22 091 €---
2128 493 €5 351 €2 463 €23 141 €---
2229 062 €4 842 €1 954 €24 220 €---
2329 644 €4 315 €1 426 €25 329 €---
2430 236 €3 768 €880 €26 468 €---
2530 841 €3 202 €314 €27 639 €---
TOTAL614 169 €268 273 €140 097 €345 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 027 €-6 420 €+10 447 €
2+4 027 €0 €+4 027 €
3+4 027 €0 €+4 027 €
4+4 027 €0 €+4 027 €
5+4 027 €+1 541 €+2 486 €
6+4 027 €+2 996 €+1 031 €
7+4 027 €+3 213 €+814 €
8+4 027 €+3 436 €+591 €
9+4 027 €+3 665 €+362 €
10+4 027 €+3 900 €+127 €
11+4 027 €+4 141 €-114 €
12+4 027 €+4 389 €-362 €
13+4 027 €+4 643 €-616 €
14+4 027 €+4 904 €-877 €
15+4 027 €+5 173 €-1 146 €
16+4 027 €+5 448 €-1 421 €
17+4 027 €+5 731 €-1 704 €
18+4 027 €+6 022 €-1 995 €
19+4 027 €+6 321 €-2 294 €
20+4 027 €+6 627 €-2 600 €
21+4 027 €+6 942 €-2 915 €
22+4 027 €+7 266 €-3 239 €
23+4 027 €+7 599 €-3 572 €
24+4 027 €+7 940 €-3 913 €
25+4 027 €+8 292 €-4 265 €
Total+100 675 €+103 769 €+-3 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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